Eigentumswohnung mit Verlust verkauft

27. Mai 2015 10:10 |
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Familienrecht


Hallo, bei mir und meiner Frau steht die Scheidung kurz vor der Tür, davor wollen wir notariell den Zugewinnausgleich regeln.

Wir gingen beide mit fast nichts in die Ehe, die im September 2001 geschlossen wurde. Im Dezember 1999 kaufte ich eine Eigentumswohnung (damals zu 150.000 Euro). Die Finanzierung trug ich immer alleine.

2004 kam das erste Kind, und wir brauchten etwas größeres, da wir zu dem Zeitpunkt noch keinen Käufer hatten, vermieteten ich die Eigentumswohnung. Die Mieteinnahmen gingen mit in die Finanzierung der dann gemeinsam erworbenen Doppelhaushälfte ein.

2005 bekam ich endlich einen Käufer für die Eigentumswohnung, der allerdings nur rund 65.000 Euro bezahlte. Das reichte damals so gerade eben für uns, um die Darlehensreste der Bank nebst Vorfälligkeitsentschädigung zu tilgen.

Dieser Verlust von rund 10.000 Euro steht bei uns in der Einkommenssteuererklärung als "Verlustvortrag", also wenn einer von uns jemals wieder was vermieten würde, könnten wir die Einnahmen steuerfrei nehmen, bis dieser Vortrag weg ist.

Die Frage ist: Wie müssen wir mit dieser Situation in puncto Zugewinnausgleich umgehen?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Verlustvortrag, 10 d Abs. 2 EStG, ist nur die Möglichkeit Ihr steuerrechtliches Einkommen zu mindern. Nach dem Trennungsjahr wird das Finanzamt auf Antrag diesen wegen der dann erforderlichen Einzelveranlagung nur bei Ihnen eintragen, da der Verlust aus der allein Ihnen gehörenden Eigentumswohnung herrührte und damit wirtschaftlich nur Ihnen zuzuordnen ist.

Für den Zugewinn spielt er keine Rolle, da ein Verlustvortrag kein existierender Vermögenswert darstellt. Es werden nur reale Aktiva/Passiva einbezogen. Ein Verlustvortrag, von dem Sie keinerlei Nutzen haben, gehört da nicht dazu. Insofern ist er nur eine theoretische Steuerersparnis der Zukunft.

Sie berechnen den Zugewinnausgleich also ohne theoretische Berücksichtigung eines Verlustvortrages:

Ihr Anfangsvermögen, § 1374 BGB, war bei Eheschließung z.B. 0 Euro, da die Anfangsimmobilie verschuldet war.

Ihr Endvermögen (halbe Doppelhaushälfte ?) im Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags beläuft sich nach Abzug der (hälftigen ?) Schulden auf z.B. 40 000 Euro, dann haben Sie 40 000 Euro Zugewinn gemacht und Ihrer Frau 20 000 Euro auszugleichen, § 1378 BGB.
Im Endvermögen ist mithin auch berücksichtigt, dass es durch den niederen Verkaufserlös der Eigentumswohnung eben um die 10000 Euro vermindert ist.

Sollten Sie den Verlustvortrag eines Tages wieder realisieren können, hat das evtl. Einfluss bei Unterhaltszahlungen. Bei einem zu leistenden Kindesunterhalt könnte er dann nicht berücksichtigt werden, wenn dadurch das Einkommen so geschmälert würde, dass der Mindestunterhalt nicht geleistet werden könnte.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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