Anmahnung vor fristloser Kündigung wegen Mietschulden?

Question

Hallo,    ich habe mit meinem Mieter einen Standard-Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit einem Zusatzpassus abgeschlossen.  In diesem Zusatzpassus steht, dass der früheste Kündigungszeitpunkt der 31.01.2012 ist.  Die Miete nebst Nebenkosten soll bis zum 3. Werktag eines Monats gezahlt werden.  Ein Jahr wurde die Miete regelmäßig, wenn auch nicht immer ganz  fristgerecht &lpar;sie kam schon ein paar mal erst 1Woche nach dem 3. Werktag&rpar; bezahlt.  Für August kam die Miete in Teilzahlungen erst Ende August  bzw. Anfang September.  Bis heute ist keine Septembermiete eingegangen.  Das Gespräch habe ich mehrfach gesucht, der Emailverkehr war rege.  Seit 1 Woche wird jedoch auch hierauf nicht mehr geantwortet.    Wenn nun auch die Oktobermiete nicht fristgerecht vorliegen sollte und die Septembermiete bis dahin nicht gezahlt worden ist, dann habe ich doch die Möglichkeit, eine fristlose Kündigung auszusprechen und gleichzeitig kann ich zur Sicherheit eine fristgerechte Kündigung aussprechen.    Frage:  Muss ich vor der Aussprechung einer fristlosen Kündigung schriftlich, d.h. per Einschreiben angemahnt haben oder reicht Anmahnung per Email?  Welche Frist gilt bei der fristgerechten Kündigung? Etwa der 31.01.2012?? Muss ich das &#8222;Spielchen&#8220; mit den nachlässigen Mietzahlungen bei Aushebelung der fristlosen Kündigung durch sofortige Begleichung der Mietschuld durch den Mieter bis zum 31.01.2012 mitmachen? Da ich selbst Kredite bedienen muss &lpar;Refinanzierung des Mietobjekts&rpar; kostet mich die Angelegenheit natürlich echt Nerven.    Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Jeremias Mameghani · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrte Ratsuchende,    ich bedanke mich für die eingestellte Frage, die ich Ihnen aufgrund des geschilderten Sachverhalts gerne wie folgt beantworten möchte:    Kommt der Mieter mit zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Entrichtung des Mietzinses in Verzug, so haben Sie das Recht das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Sie sollten das Kündigungsschreiben in jedem Falle per Einschreiben/Rückschein versenden oder durch einen Boten &lpar;Zeugen&rpar; zustellen lassen. In dem Schreiben sollten Sie ihn auffordern, die Wohnung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt &lpar;angemessen sind i.d.R. 2 Wochen&rpar; und in jedem Falle müssen Sie darauf hinweisen, dass Sie einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Nichtauszug binnen der Frist widersprechen.    Allerdings hat der Mieter die Möglichkeit, durch vollständigen Ausgleich die Kündigung unwirksam werden zu lassen. Diese Möglichkeit bietet sich allerdings nur einmal innerhalb von 24 Monaten. Kommt er erneut mit zwei Mietzinsraten in Verzug, so kann er auch durch Ausgleich nach Ausspruch einer Kündigung diese nicht mehr heilen.    Haben Sie vereinbart, dass der früheste Zeitpunkt der ordentlichen Kündigung der 31.01.2012 ist, so sind Sie hieran gebunden. Sie können in Ihrer fristlosen Kündigung aber auch heute schon hilfsweise die ordentliche Kündigung aussprechen.     Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung geben konnte. Bitte nutzen Sie ggf. die kostenlose Nachfragefunktion.    Sollten Sie darüber hinaus auch eine Interessenvertretung wünschen, so stehe ich Ihnen hierfür selbstverständlich gerne zur Verfügung. Ich empfehle sodann eine Kontaktaufnahme per Mail.    Mit freundlichen Grüßen    RA Jeremias Mameghani    Rechtsanwälte Vogt  Bolkerstr.69  40213 Düsseldorf  Tel. 0211/133981  Fax. 0211/324021

Anmahnung vor fristloser Kündigung wegen Mietschulden?

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Jeremias Mameghani

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