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Nach fristloser Kündigung Miete vollständig bezahlt


10.04.2006 13:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Im Wohnungsmietvertrag ist die Zahlung der Miete bis spätestens zum 3. Werktag eines Monats vereinbart.
Per Lastschriftverfahren wurde die Miete am 03.03.06 eingezogen, am 06.03.2006 per Rücklastschrift zurückgezogen.
Am 10.03.06 erfolgte die erste Mahnung, am 18.03 eine telefonische Aufforderung mit der Zusage des Mieters, die Miete nun umgehend zu leisten.
Am 29.03.06 erfolgte schriftlich die 2. Mahnung mit Androhung einer Räumungsklage.
Am 02.04.2006 erfolgte dann von uns die fristlose Kündigung per Einschreiben. Eingang beim Mieter 03.04.2006.
Am 03.04.2006 wurde dann per Lastschriftverfahren die Miete für April eingezogen.
Am 04.04.2006 wurde die Miete für den Monat März vollständig ( bis auf ( € 0,73 ) beglichen.

Frage 1: Ist die außerordentliche Kündigung wirksam?
Frage 2: wenn nicht, kann daraus eine ordentliche Kündigung mit 3 Monatenabgeleitet werden?
Frage 3: Der gekündigte Mieter hat sich anwaltlich vertreten lassen und hat mit der Aufrechnung gleichzeitig seine Kostennote ( 800,00 € ) eingereicht. Ist diese berechtigt?
Sehr geehrter Ratsuchender,



Ihre Kündigung halte ich nicht für wirksam, da kein wichtiger Grund vorliegt:

Dieses wäre der Fall gewesen, wenn der Mieter sich an ZWEI AUFEINANDER FOLGENDEN Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug befunden hat (hier stand aber "nur" die Märzmiete aus, die verspätet gezahlt worden ist),

oder

der Mieter über einen LÄNGEREN Zeitraum mit einem Betrag von zwei Monatsmieten in Verzug ist (was auch nicht vorliegt).

Daher halte ich die fristlose kündigung unter diesem Aspekt (ob die Formvorschriften eingehalten worden sind, vermag ich ohne Vorlage des Kündigungsschreiben nicht zu bantworten) für unwirksam.



Eine Umdeutung in eine ordentliche Kündigung sehe ich hier auch nicht; dieses ist zwar möglich (OLG Karlsruhe RE WM 92, 517), wobei es aber zur genaueren Prüfung auf den tatsächlichen Wortlaut und die Begründung ankommt.

Haben Sie wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt, nicht auch gleichzeitig die fristgemäße Kündigung erklärt, sehe ich dorch wenig Chancen.

Allerdings wird man die (unwirksame) fristlose Kündigung in eine Abmahnung umdeuten können, so dass bei einem Wiederholungsfall dann Ihre Chancen aufgrund der umgedeuteten Abmahnung deutlich besser stehen, die Kündigung dann (ab Besten mit anwaltlicher Hilfe) durchzusetzen.



Sofern der Mieter sich der Kündigung mit anwaltlicher Hilfe widersetzt hat, kann er mit den Kosten Ihnen in Rechnung stellen.

Ob 800,00 EUR gerechtfertigt sind, kann ohne nähere Informationen zum Gegenstandswert (Jahresmietzins) und der Rechnung des Kollegen nicht beantwortet werden; nutzen Sie hierfür ggfs. die Nachfragefunktion, um die fehlenden Informationen mir noch zukommen zu lassen.

Bei einem Jahreswert von z.B. 10.000,00 EUR liegen die Kosten dann in der Tat bei rund 800,00 EUR.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
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