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Mietvertrag fristlose Kuendigung wegen Mietrueckstand

18.09.2016 20:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Kündigungsmöglichkeit des Vermieters bei drohender Zahlungsunfähigkeit des Mieters vor einem Insolvenzverfahren.

Hallo,
ich habe eine Einliegerwohnung seit 10 Jahren vermietet, Im letzten Jahr kamen die Mieteinnahmen immer sehr unregelmaessig, so dass jetzt 6 Monatsmieten insgesamt fehlen. Ich hatte mich dann mit der Mieterin geeinigt, dass sie die ausstehenden Betraege monatlich nachzahlen kann. Parallel habe ich ihr fristgerecht wegen Eigenbedarf gekuendigt ( 9 Monate).
Allerdings ist sie wohl lt. Ihrem Anwalt dabei, Privatinsolvenz zu beantragen.
Jetzt habe ich die Befuerchtung, dass die Regelung mit Ihr hinfaellig wird und auch die Sorge, zukuenftige Mieten der naechsten 9 Monate nicht zu erhalten.
Meine Frage: Kann ich ihr jetzt trotzdem auch noch firstlos kuendigen?
Gruss

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Frage möchte ich anhand Ihrer Angaben sehr gerne wie folgt Stellung nehmen.

Ihrer Schilderung zufolge ist noch kein Insolvenzantrag Ihrer Mieterin gestellt, geschweige denn das Insolvenzverfahren eröffnet worden.

Allgemeines zur Kündigungsmöglichkeit bei Insolvenz: Nach § 112 InsO ("Kündigungssperre") kann ein Mietverhältnis, das der Schuldner als Mieter eingegangen war, der andere Teil nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht kündigen wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist (Nr. 1) und/oder wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners (Nr. 2).

Im Zeitraum zwischen dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens und dem Eröffnungsbeschluss des Insolvenzgerichts besteht das Mietverhältnis zwischen den Parteien grundsätzlich fort und der Vermieter kann den Mieter nicht mehr wegen eines Zahlungsverzugs kündigen, der vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist. Darüberhinaus ist auch eine Kündigung durch den Vermieter wegen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters ausgeschlossen. Um also den Eintritt der Sperrwirkung des § 112 InsO möglichst zu vermeiden, sollten Sie bei Vorliegen eines Kündigungstatbestandes - wie etwa der Eigenbedarf - schnell kündigen; insbesondere ist hierbei der Zugang der Kündigung maßgeblich.

Eine außerordentliche Kündigung dürfte unter Berücksichtigung Ihrer Angaben zum jetzigen Zeitpunkt eher nicht gerechtfertigt sein. Denn außerordentliche fristlose Kündigungen sind für beide Vertragsparteien dann möglich, wenn sich ein Vertragspartner so schwerwiegende Vertragsverletzungen zuschulden kommen lässt, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, § 543 Abs. 1 , § 569 Abs. 2 BGB . Von einem solchen "wichtigen Grund" dürfe bei lediglich vermuteter Zahlungsunfähigkeit nicht auszugehen sein.

Da das Insolvenzrecht eine Spezialmaterie darstellt und viele Besonderheiten zu berücksichtigen sind, die im Rahmen der hiesigen Online-Erstberatung nicht abschließend beachtet und geklärt werden können, rate ich Ihnen im Übrigen zur Konsultation eines Rechtsanwalts, den Sie mit vollumfänglicher Begutachtung Ihres speziellen Falles beauftragen.

Ich hoffe Ihre Frage bis hierhin verständlich beantwortet und Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 19.09.2016 | 19:36

Hallo,
in Ihrer Antwort sind Sie nicht darauf eingegangen,m dass ja schon 6 Monatsmieten fehlen. Besteht dadurch, gerade vor de mHinterggrund, dass die Insolvenz j anoch nicht vorliegt, ein Sonderkuendigungsrecht?
Gruss

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 19.09.2016 | 20:07

Sehr geehrter Fragesteller,

bitte entschuldigen Sie, dass ich darauf nicht eingegangen bin; dies hole ich hiermit gerne nach.

Sie schrieben, dass die Miete im vergangenen Jahr sehr unregelmäßig gezahlt wurde, so dass jetzt insgesamt 6 Monatsmieten fehlen. Im Hinblick auf eben diese fehlenden Mieten haben Sie mit der Mieterin eine Einigung getroffen, worin ein (ggfs. mündlich) geschlossener Ratenzahlungsvertrag zu sehen sein dürfte. Es kommt natürlich insbesondere darauf an, wie genau diese Vereinbarung aussieht und welche konkreten Regelungen sie beinhaltet. Meines Erachtens dürfte in einer solchen Vereinbarung grundsätzlich allerdings gleichzeitig auch ein konkludent erklärter Verzicht auf das Recht zur außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges zu sehen sein. Zumindest wäre dies in einem etwaigen Gerichtsverfahren ein Prozessrisiko, dem Sie ausgesetzt wären.

Ich wünsche Ihnen einen schönen Abend und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

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