in der schweiz für ein vermietetes Haus in Deutschland

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Bei Immobilien gilt grundsätzlich das Belegenheitsprinzip. Danach hat der Staat, in dem das Haus oder die Wohnung gebaut wurde, das Recht, die Einnahmen zu besteuern. Liegt das vermietete Haus also in Deutschland, müssen die Mieteinnahmen auch nach einem Umzug ins Ausland weiterhin in Deutschland versteuert werden.

Die Mieteinnahmen aus einer in Deutschland belegenen Immobilie unterliegen daher auch weder der Schweizer Kantons- und Gemeindesteuern noch der direkten Bundessteuer. Allerdings werden sowohl der Wert als auch der Ertrag der Immobilie in der Schweizer Steuererklärung satzbestimmend berücksichtigt. Dies bedeutet vereinfacht gesagt, dass zum Beispiel Mieteinnahmen (abzüglich Unterhaltskosten, Versicherungsprämien sowie der Kosten der Verwaltung durch Dritte) von umgerechnet 20.000,- Franken dem Schweizer Einkommen von 130.000,- Franken hinzugerechnet werden. Der anwendbare Steuersatz wird dann aus der Summe hieraus (150.000,- Franken) berechnet, versteuert zu diesem höheren Steuersatz wird aber nur das tatsächliche Einkommen (=130.000,- Franken). Im Gegenzug können sich Verluste aus der Vermietung aber auch steuermindernd oder zumindest satzbestimmend (dies ist in den Kantonen nicht einheitlich geregelt) auswirken. Auch der Wert der Immobilie wird diesbezüglich berücksichtigt.

Kurz gesagt: Versteuert werden müssen die Mieteinnahmen in Deutschland. Allerdings müssen diese Einnahmen (und der Wert der Immobilie) auch in der Schweizer Steuererklärung angegeben werden, da sie Auswirkungen auf den anwendbaren Steuersatz haben können und eine Nichtangabe daher eine Steuerhinterziehung darstellen kann.


Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen