Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Kaufpreis für Haus erhöht

| 21.08.2014 14:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Vorvertragliche Haftung bei Nennung eines verbindlichen Kaufpreises und nachträgliche Erhöhung des Kaufpreises für eine Immobilie

Meine Familie (Lebensgefährtin, 2 Kinder und ich (Mann)) wohnen seit vielen Jahren in einem Haus (Reihenmittelhaus), das wir sehr liebgewonnen haben. Nun wurde uns dieses zum Kauf angeboten. Der angegebene Preis von 330.000,-- Euro wurde uns schriftlich (mit Absender, Datum und Unterschrift des Verkäufers) bestätigt.

Wortlaut: Hiermit bestätigen wir das persönliche Angebot an die Familie ... (Name Lebensgefährtin) und ... (mein Name), ... (unsere Adresse), das Haus mit Grundstück, in ... (Adresse), für den Betrag von 330.000,-- Euro verkaufen zu wollen.

Nachdem ich mich wochenlang um Finanzierungen gekümmert, zahlreiche Angebote eingeholt und Unterlagen zusammengetragen habe, bat ich um einen Kaufvertragsentwurf vom Verkäufer, um ihn der Bank vorzulegen.

Der Verkäufer antwortete, dass er das so nicht kenne und wieso die Banken solch einen Druck machen würden. Daraufhin zog der Verkäufer sein Angebot mit der Begründung zurück, er wolle sich wegen dem Kaufpreis noch ein mal beraten lassen. Nun hat er uns seinen neuen Kaufpreis genannt: 380.000,-- Euro.

Nun meine Frage: Ist es rechtens, dass man trotz schriftlicher Bestätigung des alten Angebots, den Kaufpreis kurzerhand um 50.000,-- Euro anhebt? Wenn nicht, darf der Verkäufer dann einfach gar nicht oder an jemand anderen verkaufen? Oder ist er an sein ursprüngliches Angebot gebunden und muss UNS das Haus zum alten Preis verkaufen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ein Problem kann § 128 BGB - Notarielle Beurkundung – sein:
„Ist durch Gesetz notarielle Beurkundung eines Vertrags vorgeschrieben, so genügt es, wenn zunächst der Antrag und sodann die Annahme des Antrags von einem Notar beurkundet wird."

Das heißt, dass bei einem Kauf einer Immobilie der Antrag und die Annahme des Antrages bezüglich eines Kaufvertrages notariell beurkundet werden müssen, damit ein formwirksamer Vertrag vorliegt.

Das könnte hier durchaus eine Rolle spielen, jedenfalls nach meiner ersten Einschätzung.

Aber:
Auch eine vorvertragliche Haftung kann wie folgt in Betracht kommen:

§ 311 Abs. 2 BGB schreibt dazu vor:
„Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch
1.
die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,

2.
die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder

3.
ähnliche geschäftliche Kontakte."

Werden diese oben genannten Pflichten verletzt, besteht die Möglichkeit eines Schadensersatzanspruchs nach § 280 Abs. 1 BGB.

Dieses bezieht sich hier auf den Kaufpreis, der Ihnen zuerst genannt wurde.

Diesbezüglich haben Sie ja schon die Finanzierung bei der Bank angefragt, im Vertrauen darauf, dass sich der Preis nicht mehr ändert, so wie auch schriftlich Ihnen bestätigt war.

Zur Bindung an das Angebot führe ich folgendes aus:
Diese besteht durchaus:

§ 145 BGB - Bindung an den Antrag -bestimmt:
„Wer einem anderen die Schließung eines Vertrags anträgt, ist an den Antrag gebunden, es sei denn, dass er die Gebundenheit ausgeschlossen hat."

Der einem Abwesenden gemachte Antrag kann nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf, § 147 Abs. 2 BGB.

Das heißt hier, dass der Antrag durchaus noch angenommen werden kann, auch wenn es der notariellen Beurkundung bedarf.

Eine Annahmefrist wurde genauso wenig bestimmt wie eine mangelnde Bindung.

Man könnte auch über einen so genannten Vorvertrag eine rechtliche Lösung erzielen:

Der Vorvertrag ist zwar gesetzlich nicht direkt geregelt, doch handelt es sich um einen schuldrechtlichen Vertrag, den die Rechtsliteratur und die Rechtsprechung gestaltet hat und der die Verpflichtung zum späteren Abschluss eines Hauptvertrages begründet.

Das kann man hier ebenfalls annehmen.

Sollte sich also der Verkäufer (potentieller) nicht darauf einlassen, den Kaufpreis wieder herabzusetzen, so würde ich einen Schadensersatzanspruch aus vorvertraglicher Haftung geltend machen. Dieses würde ich jedoch über einen Anwalt tun, dessen Kosten auch ersatzfähig sind, weil Sie spätestens vor Gericht sowieso einen Anwalt wegen des dann geltenden Anwaltszwangs brauchen - der Streitwert beträgt über 5000 € und Sie befänden sich vor dem Landgericht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 25.08.2014 | 17:02

Sehr geehrter Herr Hesterberg.


Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Nun meine Nachfrage:
Wie hoch (reell) schätzen Sie unsere Chancen vor Gericht ein, den alten Kaufpreis von 330.000,-- Euro gegenüber dem neuen Angebot in Höhe von 380.000,-- Euro rechtlich durchzusetzen?


Vielen Dank im Voraus und herzliche Grüsse.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.08.2014 | 18:15

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Das lässt sich im Rahmen einer wie hier stattfindenden Erstberatung ohne Kenntnis der gesamten Sach- und damit auch Rechtslage leider so nicht gänzlich und seriös einschätzen.

Aufgrund des Vorliegens einer schriftlichen Erklärung meine ich jedoch, Ihren Chancen liegen bei über 50 %.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.08.2014 | 12:04

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Herr Hesterberg hat schnell geantwortet, mich gut und ausführlich beraten und sich sehr bemüht. Das Anwaltsdeutsch war für mich als Laien nicht immer leicht zu verstehen und ich hätte mir an manchen Stellen eine einfachere Wortwahl gewünscht, was aber seiner Kompetenz sicherlich keinen Abbruch tut. "
FRAGESTELLER 27.08.2014 4,4/5,0