Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:
1. Zunächst sollten Sie sich mit Ihrem Mann einigen, dass das Haus freihändig verkauft werden kann. Aufgrund Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass sie jeweils hälftiges Miteigentum haben, so dass Sie bei dem Verkauf auf die Zustimmung Ihres Mannes und umgekehrt angewiesen sind.
2. Soweit hierüber Einigkeit besteht, sollten Sie einen anderen Makler beauftragen. Entsprechende Makler finden Sie entweder in Ihrer Tageszeitung oder unter www.is24.de. Auch kann es hilfreich sein sich im Bekannten- oder Nachbarkreis umzuhören, was allerdings dazu führt, dass der Verkauf „öffentlich“ wird. Dies sollte angesichts der bestehenden Situation das kleinere Übel sein. Der Makler kann Ihnen vorab eine erste Einschätzung geben, wobei Sie auf entsprechenden Internetseiten mit Immobilienangeboten sich selbst auch einen Überblick über Kaufpreisvorstellung vergleichbarer Objekte machen können. Hilfreich ist auch den Bodenrichtwert bei der Gemeinde (Gutachterausschuss) zu erfragen. Der Bodenrichtwert setzt sich vereinfacht aus dem durchschnittlichen Kaufpreis für ein bestimmtes Gebiet zusammen und wird in der Regel zum 31.12. ermittelt.
3. Eine Zwangsversteigerung hat den Nachteil, dass von dem Erlös die Kosten für das Verfahren abgehen. Hierbei ist insbesondere das Gutachten eines gerichtlichen bestellten Sachverständigen anzuführen, was im unteren vierstelligen Bereich liegen dürfte. Auch ist der Kaufpreis bei einem freihändigen Verkauf in der Regel höher als bei einer Zwangsversteigerung, was durch die Zwangslage der Eigentümer begründet ist.
4. Aufgrund der bestehenden Grundpfandrechte der Bank ist im Falle einer freihändigen Verwertung die Zustimmung der Bank erforderlich. Soweit Sie eine erste Einschätzung eines Maklers haben, wäre es dann an der Zeit mit der Bank ein Gespräch zu führen, ob diese dann zu dem vermeintlichen Kaufpreis Ihre Zustimmung zu einem Verkauf, bzw. Löschungsbewilligung erteilt. Ohne eine solche Zustimmung ist ein freihändiger Verkauf nicht möglich, sollte aber aufgrund eines höheren Erlöses als bei einer Zwangsversteigerung auch im Interesse der Bank liegen.
5. Der Antrag auf Erlass eines Mahn- und Vollstreckungsbescheides lässt sich aufgrund der Zahlen nur schwerlich nachvollziehen. Die Bank hat ein Darlehen über TEUR 200 herausgegeben. Dies ist mit Grundpfandrechten und einem Bausparvertrag besichert. Selbst wenn der Erlös das Darlehen nicht vollständig zurückführt kann die Bank aus den vollstreckbaren Schuldanerkenntnissen direkt gegen Sie und Ihren Mann vorgehen. Insoweit ist es ratsam gegen den Vollstreckungsbescheid Einspruch einzulegen, um keinen vollstreckbaren Titel gegen sich ergehen zu lassen.
6. De Bank kann nach Zustellung der Grundpfandrechte sofort die Zwangsvollstreckung betreiben und auch die Eigenheimzulage pfänden. Ob dies dann erfolgt kann ich nicht beurteilen und liegt im Ermessen des jeweiligen Sachbearbeiters der Bank.
7. Sicherlich gibt es Entscheidungen, wonach Darlehensvertrag bzw. die Mithaftung der Ehefrau sittenwidrig ist, wenn diese finanziell überfordert wird und dies für die Bank erkennbar war. (OLG Koblenz, 5 W 568/03
)
8. Allerdings greift dies nicht, wenn die Ehefrau als gleichberechtigte Vertragspartnerin Anspruch auf Auszahlung des Darlehens hat. Die Ehefrau muss ein eigenes sachliches oder persönliches Interesse haben und über die Verwendung der Mittel gleichberechtigt mitenscheiden können. Am Erwerb einer Immobilie, das nur im Eigentum des Ehemannes steht, hat die Ehefrau kein solches Interesse. Eine solche Mithaftung oder Bürgschaft ist dann sittenwidrig, wenn der Bürge finanziell krass überfordert wird. Eine solche Überforderung liegt vor, wenn der Bürge voraussichtlich nicht einmal die Zinsen aus dem unpfändbaren Teil seines Einkommens dauerhaft tragen kann. (OLG Düsseldorf Beschl. vom 16.10.2006 I-16 W 57/06
) Etwas anderes gilt dann, wenn Sie Miteigentümerin der Immobilie geworden ist.
9. Für die weitere Vorgehensweise empfehle ich, dass Sie und Ihr Mann sich unbedingt an einen Kollegen wenden, der sie gegenüber der Bank vertritt und eine vergleichsweise Regelung versucht. Dies inbesondere bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung für die eingeforderten EUR 50.000,- erforderlich werden.
Ich hoffe ich konnte Ihnen einen hilfreichen Überblick verschaffen.
Mit besten Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Marcus Schröter, MBA
Hochwaldstraße 16
61231 Bad Nauheim
Tel: 06032/5074509
Web: https://www.rechtsanwalt-schroeter.de
E-Mail:
Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA
Sehr geehrter Herr Schröter,
vielen Dank für Ihre rasche Antwort.
Die Bank möchte keinen Verkauf durch andere haben, ich nehme an, wenn wir den Maklervertrag ablehnen, werden sie ohnehin schnell die Zwangsvollstreckung einleiten. Ein Versuch das Haus frei zu verkaufen, wäre dann nur Zeitverschwendung.
Ist ein pfändbares Schuldanerkenntnis bereits, wenn man den Vertrag unterschreibt bzw. die Grundschuld eintragen lässt?
Die Bank hat einen Kredit in Höhe von 115000 Euro und 22000 Euro sowie ein KFW-Darlehen in Höhe von 65000 Euro gewährt.
Wenn die Bank mit den 180000 Euro eingetragener Grundschuld sowieso direkt pfänden kann, wieso sollte dann gegen den Vollstreckungsbescheid Einspruch eingelegt werden bzw. worin unterscheidet sich dieser dann mit den möglichen Konsequenzen?
Durch den Vollstreckungsbescheid hat die Bank natürlich auch gleich ihre Zinsen tituliert, diese hatten sie aber bereits bei Kündigung des Kredits benannt (5% über Basiszinssatz). Könnte dies den Sinn haben?
Vielleicht liegt der Grund auch darin, dass wenn die Bank die Grundschuld anmelden würde bzw. in Anspruch nehmen, sie das Haus nicht mehr frei verkaufen könnte? Da die Bank bereits 15000 Euro gekündigt hat und 50000 tituliert haben möchte, gehe ich davon aus, dass dies der Verlust ist, mit dem die Bank mindestens rechnet.
Mit welcher Begründung sollte gegen den Vollstreckungsbescheid Einspruch eingelegt werden und welche Kosten könnten dadurch zusätzlich auf mich zukommen?
Was die "Sittenwidrigkeit" angeht, so wurde der Vertrag nicht als Bürge sondern gleichberechtigt unterschrieben, jedenfall stehen wir je zur Hälfte im Grundbuch. Jedoch wurde bei Vergabe des Kredits die Zahlen unserer Meinung nach etwas "beschönigt" und Sachen hinzugerechnet, die normal nicht gehen, da so wie das Erziehungsgeld sowieso nur noch ein halbes Jahr bezahlt wurde, dieses aber als festes Einkommen gerechnet wurde. Besteht hier die Chance gegen den Abschluss etwas zu unternehmen (evtl. als Vorteil bei/für einem Vergleich?)
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
Frager451
Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Sicherlich kann es nichts schaden ein zweite Meinung hinsichtlich des Verkaufespreises einzuholen. Auch kann dahingehend ein zweiter Makler eingeschaltet wird, sollte dem Bankmakler dann kein Alleinauftrag erteilt werden. Soweit sich die Einschätzung des bankseitigen Maklers als richtig erweisen sollte, wäre dieser im Zweifel zu beauftragen.
Das vollstreckbare Schuldanerkenntnis wird in der Regel in der Sicherungszweckerklärung erteilt, die Sie bei dem Notar unterschreiben. Hier sollten Sie Ihre Unterlagen noch mal prüfen.
Der Vollstreckungsbescheid gibt der Bank eine vollstreckbare Forderung ohne das geprüft wird, ob ein solcher Anspruch überhaupt besteht. Insoweit kann ich Ihnen nicht empfehlen, diesen Vollstreckungsbescheid einfach ergehen zu lassen. Im Falle eines Einspruches/Widerspruches muss die Bank den geltend gemachten Anspruch im Klagewege begründen.
Hierbei muss die Bank darlegen, warum Sie neben den Grundpfandrechten von EUR 180.000 und dem bausparvertrag noch einen Vollstreckungsbescheid erwirken möchte.
Der Verzugszinssatz für ein gekündigtes Immobiliendarlehen beträgt gem. § 497 Abs. 1 BGB
2,5 % über dem Basiszinssatz, soweit die Bank keinen höheren Schaden nachweißt. Insoweit wird auch die Notwenigkeit eines Einspruches gegen den Vollstreckungsbescheid erforderlich, um nicht die Verhandlungsposition von vornherein zu schwächen.
Eine Begründung für den Einspruch gegen den beantragten Vollstreckungsbescheid ist nicht erforderlich. Kosten entstehen Ihnen für den Einspruch nicht. Soweit Klage eingereicht wird, haben Sie im Falle des Unterliegens die Kosten des Rechtsstreites zu tragen.
Da Sie als Miteigentümer im Grundbuch stehen und auch Darlehensnehmer sind, wird sich eine Sittenwidrigkeit nicht begründen lassen.
Wegen eines Vorgehens gegen Vertragsabschluss aufgrund falscher Angaben, wäre der Vertrag und auch das entsprechende Beratungsgespräch mit der Bank zu überprüfen, ob sich hieraus Anfechtungs- oder Widerrufsmöglichkeiten ergeben. Dies kann ich leider aus der Ferne nicht vornehmen, so dass ich Ihnen empfehle sich an einen Kollegen zu wenden.
Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheiten beantworten.
Mit besten Grüßen
