Übergabeprotokoll vom Mieter nicht unterschrieben !

Sehr geehrte Anwälte,

ich habe seinerzeit eine WHG an zwei Mieter vermietet und habe im Mietvertrag den Zustand festgehalten.

Bei Auszug habe ich ein Übergabeprotokoll dabei gehabt und habe alle Mängel aufgeschrieben.
Ich hatte auch drei Zeugen dabei.
Da die Mieter die ganzen Mängel nicht unterschreiben wollten, habe ich die Zeugen das Protokoll unterzeichnen lassen, da es dafür, falls die Mieter ihre Unterschruft verweigern auch noch eine Spalte gibt.
Alle drei Zeugen haben unterschrieben.

Nach etlichen Querelen, hier abwohnen der Kaution und Umlagenabrechnungen etc. habe ich mich entschlossen dies alles einem Anwalt zu geben.
Es geht hier um die Kosten der Renovierung, es wurden 5 Brandflecken gefunden auch mit Fotos festgehalten etc.
Die Gegenseite hat sich nun gleich zwei Anwälte jeweils für die Mietpartei genommen und meint nun auch unter Zeugen, dass die Flecken auf den Fotos nicht wie Brandflecken aussehen und das bei Übergabe alles in Ordnung war und ich selber die Brandflecken verursacht hätte usw.

Unabhängig der Rechtlichen Situation der Vorgänge, möchte ich wissen, ob hier dieses eben nicht unterzeichnete Protokoll nun gültig ist ?
Es wurde eine Güteverhandlung angesetzt und der Richter will immer Infos haben, der uns benannten Zeugen.
Ich selber habe meinem Anwalt jetzt mehrmals gebeten das von den Zeugen schon unterschriebene Protokoll zu senden, er meinte immer, dass dies nicht gehe, weil die Mieter die Unterschrift verweigerten !

Ich habe aber eine Übergabe durchgeführt, es ist nicht meine Schuld, wenn die Mieter nicht unterschrieben haben.

Ich möchte daher von ihnen wissen, ob der Anwalt hier recht hat.
Kann ich dieses Protokoll nicht verwenden, wäre dies kontraproduktiv oder wäre es als Gedächnisstütze der einzelnen Vorgänge nicht sogar hilfreich ?
Können die Zeugen, wenn das Protokoll vorgelegt wird, dann nicht mehr geladen/vernommen werden ?

MFG