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Verpflichtung zur Renovierung durch unterschriebenes Übergabeprotokoll?


| 12.04.2007 14:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich wende mich heute mit einer etwas verfahrenen Situation bzgl. Schönheitsreparaturen an Sie. Der Sachverhalt ist folgender:

Mein Sohn ist im Jan./Febr. 2005 mit seiner Freundin zusammen gezogen. Beide haben den Mietvertrag unterschrieben. Jetzt haben sie sich getrennt und die Wohnung gemeinsam zum 30.06.2007 fristgemäß gekündigt.
Vor kurzem wurde jemand von der Wohnungsverwaltung (Mitarbeiterin u. Hauswart) geschickt, um die Wohnung zu begutachten und ein Protokoll der vorzunehmenden Schönheitsreparaturen zu erstellen. Dieses enthält folgende Auflagen:

Wohnzimmer: Wand streichen, Türschwelle streichen, Türrahmen - abgeplatzte Stellen nur ausbessern
Schlafzimmer: Wand streichen, Türschwelle streichen
Küche: Wand und Decke streichen, Türschwelle streichen, Fensterbrett streichen
Bad: Wand und Decke streichen
Flur: Wand streichen, Nische streichen
Die weiteren Auflagen beschränken sich auf Reinigungsarbeiten.

Da noch die Möbel und Teppiche in der Wohnung vorhanden sind, wurde vermerkt, dass Fußböden u. Scheuerleisten nicht angesehen werden konnten und hier evtl. auch noch Schönheitsreparaturen vorgenommen werden müssen.

Bei dem Termin zur Wohnungsbesichtigung war nur mein Sohn anwesend, seine Freundin "wollte" nicht dabei sein.

Nun hat mein Sohn aufgrund der Tatsache, dass die Auflagen seiner Meinung nach in Ordnung sind, dass Protokoll unterschrieben.
Seine Freundin ist nun der Meinung, dass dies nicht in Ordnung ist und sie überhaupt nichts an Schönheitsreparaturen vornehmen müssten, aber da mein Sohn das Protokoll unterschrieben hat, nichts mehr dagegen zu machen sei. Sie begründet dies u.a. mit der Tatsache, dass sie keine 3 Jahre in der Wohnung wohnen und es das BGH-Urteil betreffend Schönheitsreparaturen gibt.

Der Klauseln im Mietvertrag betreffend Schönheitsreparaturen lauten wie folgt:

Außerdem sind vom Mieter nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung:

a) die Schönheitsreparaturen auszuführen (vgl. Nrn. 5 und 12 AVB),

2. Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen

das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.

Die Schönheitsreparaturen sind regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

In allen Nassräumen
(Küche, Bad, Dusche und Toilette) alle 3 Jahre,
dabei sind die Innenanstriche der Fenster (nur Holzfenster)
sowie die Anstriche der Türen, Holzfußleisten, Heizkörper
und Heizrohre spätestens alle 4 Jahre durchzuführen,

in allen sonstigen Räumen
(z.B. Wohn- und Schlafraum, Flur, Diele, Mansarden etc. alle 5 Jahre,

Der Mieter darf nur mit Zustimmung der ... von der bisherigen Ausführungsart abweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

3. Lässt der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die ... auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

Nr. 12 – Rückgabe der Mietsache

1. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die überlassenen Räume in ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben.
2. Hat der Mieter Änderungen der Mietsache vorgenommen, so hat er den ursprünglichen Zustand ....
3. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Nr. 5 Abs. 2 fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.
4. Endes das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen an die ... zu zahlen. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne der Nr. 5 Abs. 2 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt, die auch auf dem Kostenvoranschlag eines von der ... auszuwählenden Malerfachbetriebes beruhen können. Der zu zahlende Kostenanteil bemisst sich wie folgt:

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die Nassräume während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 66 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die sonstigen Räume während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der ermittelten Kosten an die ... , liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %.

Die Kostenanteile des Mieters werden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet (vgl. Nr. 4 Abs. 2). Soweit der Mieter noch nicht fällige Schönheitsreparaturen vor Beendigung des Mietverhältnisses durchführt, ist er von der Zahlung des Kostenanteils befreit.

Dies sind Original-Auszüge aus dem Mietvertrag.

Nun meine Fragen:

1. Müssen die Schönheitsreparaturen vorgenommen werden, auch wenn noch keine 3jährige Mietzeit verstrichen ist und unter Berücksichtigung des BGH-Urteils in Sachen Schönheitsreparaturen (u.a. starre Fristen)?
2. Handelt es sich bei diesem Mietvertrag überhaupt um "starre Fristen"?
3. Falls es sich hierbei um starre Fristen handelt und keine Schönheitsreparaturen vorgenommen werden müßten, wie ist die Rechtslage, da mein Sohn das Protokoll bereits unterschrieben hat?
4. Wie ist die Sachlage, wenn sich die Ex-Freundin stur stellt und sich nicht an den Kosten beteiligen will, da sie das Protokoll ja nicht mit unterschrieben hat?

Für die evtl. zu ausführliche umd komplexe Darstellung des Sachverhaltes bitte ich um Entschuldigung.

Für eine rasche Antwort bedanke ich mich im voraus.

Mit freundlichen Grüßen









Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihr Sohn wird die im Protokoll vereinbarten Schönheitsreparaturen leider durchführen müssen.

Bei der Verpflichtung zu den laufenden Schönheitsreparaturen im Mietvertrag handelt es sich nicht um starre Fristen, da vertraglich vorgesehen ist, dass sich die Fristen verlängern, wenn der Zustand der Wohnung eine Renovierung noch nicht erfordert. Die Verpflichtung zu den laufenden Schönheitsreparaturen ist somit wirksam. Wegen der kurzen Mietdauer sind nach dem Fristenplan zum Zeitpunkt des Auszuges allerdings noch keine Schönheitsreparaturen fällig. Wenn die Mieter vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ausziehen, sieht der Mietvertrag stattdessen der Durchführung von Schönheitsreparaturen eine prozentuale Abgeltungsklausel vor. Anders als bei der Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen wird hier zwar berücksichtigt, wann die letzte Schönheitsreparatur durchgeführt wurde, nicht jedoch der Zustand der Wohnung. Es handelt sich um eine Abgeltungsklausel mit starrer Abgeltungsquote. Solche Abgeltungsklauseln mit starrer Abgeltungsquote in Formularmietverträgen sind laut dem Urteil des BGH vom 18.10.2006, Az. VIII ZR 52/06, unwirksam.

Es besteht aus dem Formularmietvertrag also keine gesamtschuldnerische Haftung Ihres Sohnes und der Ex-Freundin zur Duchführung von Schönheitrepaturen bzw. zur Zahlung der finanziellen Abgeltung, da zum einen noch keine Schönheitsreparaturen fällig sind und zum anderen die Abgeltungsklausel nicht wirksam ist.

Soweit Ihr Sohn sich aber in dem Protokoll dem Vermieter gegenüber in einer Individualvereinbarung verpflichtet hat, die dort aufgezählten Schönheitsreparaturen durchzuführen, gilt diese Verpflichtung, unabhängig davon, ob die ursprüngliche Regelung im Mietvertrag wirksam ist. Eine Individualvereinbarung unterliegt anders als Allgemeine Geschäftsbedingungen keiner Inhaltskontrolle nach den §§ 305ff. BGB, das unterschriebene Protokoll stellt ein Schuldanerkenntnis dar. Soweit Ihr Sohn das Protokoll irrtümlich unterschrieben hat, weil er davon ausging, die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag sei wirksam, so ist dieser Motivirrtum rechtlich leider unbeachtlich und eine Anfechtung nicht möglich.

Da sich die Verpflichtung zu den Schönheitsreparaturen nicht aus dem gemeinsam abgeschlossenen Mietvertrag, sondern erst aus dem von Ihrem Sohn allein unterschriebenen Übergabeprotokoll ergibt, ist die Ex-Freundin auch nicht automatisch mit verpflichtet. Sie wäre nur dann mit verpflichtet, wenn Ihr Sohn mit der Unterschrift auch seine Ex-Freundin wirksam mit vertreten und somit mit verpflichtet hätte. Dazu muss er eine entsprechende Vollmacht gehabt haben oder eine nachträglich Genehmigung der Vereinbarung im Protokoll durch die Ex-Freundin. Die Vollmacht kann auch durch schlüssiges Handeln erteilt werden, z.B. wenn die Ex-Freundin davon wusste, dass bei dem Termin für die gemeinsame Wohnung ein Übergabeprotokoll mit einer Vereinbarung über die noch vorzunehmenden unterschrieben werden wird und sie Ihren Sohn quasi auch mit für sie dorthin geschickt hat. Eine Ausgleichsforderung besteht allerdings nicht, wenn Ihr Sohn bereits vor seiner Unterschrift wusste, dass die Ex-Freundin davon ausging zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet zu sein und sie ein solches Anerkenntnis deshalb nicht abgegeben hätte.
Wenn Ihr Sohn eine Ausgleichsforderung gegen die Ex-Freundin gerichtlich geltend macht, läge die Beweislast für eine Bevollmächtigung bei Ihrem Sohn.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
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