Kündigung w Eigenbedarf oder Mietrückständen

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nun zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n), die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Die Kündigung wegen Zahlungsverzug und die Kündigung wegen Eigenbedarfs stellen zwei voneinander unabhängige Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses dar.

1. Kündigung wegen Eigenbedarfs

Gemäß § 573Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer ordentlichen Kündigung des Mieters geltend machen, wenn er den Wohnraum wegen Eigenbedarfs benötigt. Der Kündigungstatbestand setzt voraus, dass der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen oder diese einem Angehörigen zu überlassen. Hinzu kommen muss, dass diese Nutzungsabsicht auf vernünftigen Erwägungen beruht. Die Absicht zur Selbstnutzung muss in zeitlich engem Zusammenhang mit der Kündigung stehen. Eine sog. „Vorratskündigung“ ist unzulässig. Wichtig ist, dass die Begründung des Eigenbedarfs dem Mieter in dem Kündigungsschreiben detailliert vorgetragen werden muss, § 573 Abs. 3 BGB .
Ebenso muss der Mieter auf sein Recht auf Widerspruch gemäß § 574 BGB in dem Kündigungsschreiben hingewiesen werden.

2. Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Im Hinblick auf den Zahlungsverzug kommt sowohl eine außerordentliche fristlose (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ) als auch eine ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. Nr. 1 BGB ) in Betracht. In beiden Fällen ist zu verlangen, dass der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Höhe von mindestens 2 Monatsmieten in Verzug ist. Wie Sie richtig schreiben, hat der Mieter bei einer außerordentlichen Kündigung die Möglichkeit, die Kündigung durch Zahlung der Mietrückstände abzuwenden. Dieses Ergebnis lässt sich jedoch vermeiden, wenn neben der außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig ordentlich wegen des Zahlungsverzugs gekündigt wird. In diesem Fall wird das Mietverhältnis trotz Nachzahlung mit Ablauf der Kündigungsfrist grundsätzlich beendet. Das „Nachholrecht“ des Mieters betrifft ausschließlich die außerordentliche Kündigung. Wird gleichzeitig eine ordentliche Kündigung wegen des Zahlungsverzuges erklärt, wird diese durch die nachgeholte Zahlung grundsätzlich nicht unwirksam (BGH, Urteil vom 16.02.2005, Az.: VIII ZR 6/04 ). Gleicht der Mieter allerdings den Rückstand aus, soll dies bei der Würdigung der schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters zu berücksichtigen sein. Im Einzelfall kann daher auch auf diesem Weg eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs doch noch für unwirksam erklärt werden (vgl. KG Berlin, Urteil vom 09.06.2008, Az.: 8 U 217/07 ). Im Gegensatz dazu hat der BGH unter bestimmten Voraussetzungen dennoch eine Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung bei Nachholung des Rückstandes bejaht (vgl. Urteil vom 28. November 2007, VIII ZR 145/07 :Verzug mit der Miete wegen Einwänden gegen die Miete, nachträglicher Ausgleich nur unter Vorbehalt der Rückforderung, weitere Rückstände; Urteil vom 25. Oktober 2006, VIII ZR 102/06 : Verzug mit der Miete wegen Einwänden gegen die Miete und fehlender sofortiger Ausgleich des Rückstandes).

Um hier etwaige Risiken auszuschließen, könnte daher die ordentliche Kündigung neben dem Zahlungsverzug auch auf den von Ihnen angesprochenen Eigenbedarf gestützt werden. Beachten Sie bitte, dass Sie die Gründe der Kündigung ausführlich in dem Kündigungsschreiben aufführen und den Mieter auf sein Recht auf Widerspruch hinweisen. Bei Zahlungsverzug kann zwar nach § 574 Abs. 1 S. 2 BGB ein Widerspruchsrecht ausgeschlossen sein. Führen Sie jedoch mehrere Kündigungsgründe für eine ordentliche Kündigung an, sollte vorsorglich der Hinweis auf das Widerspruchsrecht erfolgen.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen weiterhelfen. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.

Darüberhinaus stehe ich Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.

Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ebenfalls möglich.

Mit freundlichen Grüßen


Katja Schulze
Rechtsanwältin

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