Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für das Einstellen Ihrer Frage, die ich aufgrund der zur Verfügung gestellten Informationen und Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte.
Zunächst ist zu beachten, dass es sich bei der Beantwortung nur um eine allgemeine, erste rechtliche Orientierungshilfe handeln kann. Zur weiteren Prüfung wäre eine Einsicht in die Heizkostenabrechnung (auch in die der Vorjahre) sowie in die Abrechnungsunterlagen etc. erforderlich. Dies ist im Rahmen dieses Forums aber weder möglich noch vorgesehen.
zu 1.
Sind die Betriebskosten oder Heizkosten gegenüber den vergleichbaren ortsüblichen Kosten oder gegenüber den Ansätzen früherer Abrechnungen außergewöhnlich hoch, muss der Vermieter spätestens auf Nachfrage des Mieters den Kostenanstieg erläutern. Die ortsüblichen Kosten können Sie ggfs. einem Heizkostenspiegel entnehmen, wenn ein solcher für Ihre Gemeinde existiert. Dann könnte eine erste Prüfung vorgenommen werden, ob die bei Ihnen abgerechneten Heizkosten inkl. der Steigerung noch im Rahmen liegen. Der von Ihnen geschilderte Kostenanstieg erfordert m. E. aber in jedem Fall eine Erläuterung des Vermieters oder Verwalters.
zu 2.
Bei der Abrechnung der Heizkosten sind sämtliche Belege und Zahlungen zu berücksichtigen, die vom Vermieter während der Abrechnungsperiode an den Wärmeversorger/Energieversorger geleistet wurden. Maßgeblich für die Abrechnung ist der Gesamtbetrag der Kosten. Dementsprechend können auch die Abschlagszahlungen grundsätzlich herangezogen werden, sofern die Abschläge sich mit der späteren Schlussrechnung decken oder Nachzahlungen oder Erstattungen auf die Abschläge entsprechend in der Heizkostenabrechnung berücksichtigt werden. Ob in Ihrem Fall die Abschlagszahlungen einschließlich der Schlussrechnung in Ansatz gebracht werden konnten, lässt sich ohne Belegeinsicht nicht endgültig beurteilen. In jedem Fall sollte hier geprüft werden, ob und inwieweit sich die Abschlagszahlungen mit der Schlussrechnung decken. Unklarheiten müssen dabei vom Vermieter erläutert werden. Die Schlussrechnung sollte daher ebenso wie die Abschlagsrechnungen in jedem Fall eingesehen werden.
zu 3.
Der von Ihnen genannte Preisanstieg ist sicherlich beträchtlich. Ob dieser Anstieg zu dulden ist, hängt entscheidend von dem zugrunde liegenden Servicevertrag (z. B. Kündigungsmöglichkeiten bei Preiserhöhungen) sowie von der Möglichkeit der Beauftragung eines anderen Unternehmens mit der Ablesung ab. Auch hier ist eine Beleg- und Vertragseinsicht sowie die Kenntnis der Umlageschlüssel und -anpassungsklauseln im Mietvertrag unbedingt erforderlich, um die Frage abschließend zu beantworten. Es kann daher möglich sein, dass der Preisanstieg trotz allem hinzunehmen ist.
Insgesamt rate ich Ihnen - sofern noch nicht erfolgt - die Einwände gegen die Heizkostenabrechnung schriftlich bei Ihrem Vermieter geltend zu machen. Das Gesetz sieht dafür in § 556 Abs. 3 BGB
eine Frist von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung vor. Des weiteren sollten Sie dem Vermieter mitteilen, dass Sie die Nachzahlung nach Abschluss der Abrechnungsprüfung und einer evtl. Korrektur der Abrechnung vornehmen werden.
Des weiteren sollten Sie unbedingt Einsicht in die Abrechnungsbelege nehmen. Als Mieter haben Sie einen grundsätzlichen Anspruch auf die Belegeinsicht am Sitz des Vermieters bzw. am Sitz des Verwalters. In Ausnahmefällen - z. B. bei großer Entfernung - kann auch ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien gegen eine Kostenerstattung gegeben sein.
Allgemein gilt, dass die Heizkostenabrechnung für den Mieter plausibel und nachvollziehbar sein muss und der Vermieter insoweit verpflichtet ist, die notwendigen Erläuterungen vorzunehmen. Ferner hat der Mieter ein Recht, die Abrechnung zu prüfen.
Da die Überprüfung einer Heizkostenabrechnung sehr aufwendig ist und mitunter auch rechtlich schwierig sein kann, rate ich Ihnen zudem dringend an, einen Kollegen vor Ort mit der Prüfung der Abrechnung und der Belegeinsicht zu beauftragen.
Nachfrage nur zu Punkt 2:
Sind Sie wirklich sicher, dass Abschlagszahlungen in die Heizkostenabrechnung einbezogen werden dürfen?
Erstens habe ich bei einer anderen Beratung eine gegenteilige Auskunft erhalten und zweitens schiene mir dies äußerst fragwürdig (die Gründe habe ich im Prinzip schon erläutert: Bei der Heizkostenabrechnung werden m³- bzw. kWh-Verbräuche umgelegt auf alle Parteien. Wenn Vorauszahlungen und Schlussrechnung der alten Heizperiode und Vorauszahlungen für die neue bei der Abrechnung der alten zugrunde gelegt werden, ergeben sich kWh-Preise, die mit den Preisen des Energieversorgers nicht übereinstimmen. Dadurch wird die Abrechnung überhaupt nicht mehr nachvollziehbar - abgesehen von der Problematik, dass bei einem vorzeitigen Auszug keine vernünftige Trennung zwischen Vorauszahlung und tatsächlichen Kosten mehr möglich ist.)
Bitte prüfen Sie Ihre Auskunft in dieser Hinsicht nochmals.
Danke.
Sehr geehrter Fragesteller,
gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt.
Wie bereits dargelegt, können die Abschlagszahlungen grundsätzlich in die Heizkosten-/Betriebskostenrechnung einbezogen werden, wenn diese Beträge mit der Schlussrechnung identisch sind und mit dem Abrechnungszeitraum übereinstimmen. Einbezogen oder als Berechnungsgrundlage mit herangezogen werden können daher nur die Abschlagszahlungen, die auf die jeweilige Abrechnungsperiode entfallen. Insoweit verweise ich auf meine obige Antwort.
Offensichtlich haben Sie diese Ausführungen missverstanden, so dass ich zur Klarstellung noch Folgendes ausführen möchte:
Nicht mit einbezogen werden können Abschlagszahlungen für einen Zeitraum, der nicht dem Abrechnungszeitraum entspricht; also Abschlagszahlungen für eine künftige oder eine schon abgerechnete Heizperiode. Fallen die Abrechnungszeiträume mit den Abschlägen auseinander oder überschneiden sich, ist im Zweifel die Schlussabrechnung, die mit der Abrechnungsperiode identisch ist, als Berechnungsgrundlage für Heizkostenabrechnung der Mieter heranzuziehen.
Aus Ihrer Nachfrage schließe ich, dass in Ihrer Heizkostenabrechnung Abschlagszahlungen berücksichtigt wurden, die auf eine künftige Heizperiode entfallen. Dies ist nicht statthaft, da es sich insoweit nicht um Zahlungen handelt, die in der Abrechnungsperiode anfallen. Die Abrechnung wäre insoweit vom Vermieter zu korrigieren.
Ich empfehle daher nochmals eine Belegeinsicht beim Vermieter oder bei der Hausverwaltung, bei der sowohl die zugrunde gelegten Abschlagszahlungen als auch die Schlussrechnung geprüft werden. So lässt sich feststellen, ob Abschlagszahlungen für eine "fremde" Abrechnungsperiode enthalten sind. Gleichzeitig kann so ermittelt werden, um welchen Betrag die Abrechnung zu korrigieren ist.
Ich hoffe, evtl. Unklarheiten ausgeräumt zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßem
Jacobi
Rechtsanwältin
