Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage und das Vertrauen in meine rechtliche Einschätzung. Gerne gebe ich Ihnen zunächst eine Kostenorientierung für die von Ihnen gewünschte Beratung: Für eine rechtliche Prüfung der von Ihnen geschilderten Nebenkostenabrechnungen einschließlich der Frage der Umlagefähigkeit der Heizkosten für Treppenhaus- und Kellerradiatoren sowie der damit zusammenhängenden Gerätekosten und Abrechnungsentgelte ist mit Anwaltsgebühren nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) zu rechnen. Maßgeblich ist hierbei der Gegenstandswert, der sich nach der Höhe der geltend gemachten Rückforderungsbeträge richtet. Alternativ kann auch eine Vergütungsvereinbarung geschlossen werden. Kontaktieren Sie mich hierzu über die im Profil hinterlegte E-Mail-Adresse.
Inhaltlich ist Folgendes zu den von Ihnen angesprochenen Punkten anzumerken: Grundsätzlich sind gemäß § 2 Nr. 4 Betriebskostenverordnung (BetrKV) die Kosten der zentralen Heizungsanlage und der verbrauchsabhängigen Erfassung umlagefähig, soweit sie auf die Versorgung der Wohnungen entfallen. Heizkörper, die in nicht bewohnten Räumen wie Treppenhäusern oder Kellern ausschließlich dem Schutz der Bausubstanz dienen, sind nach der gefestigten Rechtsprechung nicht umlagefähig. Entsprechende Verbrauchswerte dürfen daher nicht in die Abrechnung eingestellt werden. Gleiches gilt für Kosten der Verbrauchserfassung, Gerätemiete oder Abrechnungsservices, soweit sie auf solche nicht umlagefähigen Heizkörper entfallen. Diese Positionen sind auf die tatsächlich nutzungsrelevanten Einheiten – hier also die vier Wohnungen – umzulegen.
Hinsichtlich der Einwendungsfrist ist zu unterscheiden: Formelle Fehler einer Betriebskostenabrechnung müssen innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung gerügt werden (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Bei sogenannten materiellen Fehlern – also inhaltlich falschen Abrechnungsansätzen wie nicht umlagefähigen Kosten – besteht dagegen die Möglichkeit, innerhalb der regulären Verjährungsfrist des § 195 BGB (drei Jahre, beginnend mit dem Schluss des jeweiligen Abrechnungsjahres) Rückforderungsansprüche geltend zu machen. Nach Ihrer Schilderung handelt es sich um materielle Fehler, sodass die von Ihnen ins Auge gefassten Abrechnungen der letzten drei Jahre noch korrigiert werden können.
Zusammenfassend bestehen daher durchaus gute Erfolgsaussichten, eine Neuberechnung und Erstattung der beanstandeten Posten zu erreichen. Im nächsten Schritt wäre zu klären, in welcher Höhe die jeweiligen Positionen in den einzelnen Abrechnungen enthalten sind und welcher konkrete Rückforderungsbetrag sich ergibt. Auf dieser Grundlage könnte sodann eine rechtssichere Aufforderung an den Vermieter formuliert werden.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
El-Zaatari
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Mohamed El-Zaatari
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Rechtsanwalt Mohamed El-Zaatari
Sehr geehrter Herr El-Zatari,
vielen Dank für Ihre Ausführungen und Erläuterungen.
Es scheint jedoch so, wenn ich einzelne Passagen Ihrer Stellungnahme und das Ende Ihrer Ausführungen werte, dass Sie die Parteien verwechselt und mich als Fragesteller in die Mieterrolle einordnen. Ich habe jedoch als Vermieter angefragt. So hatte ich geschrieben, "Ein Mieter erhebt Einwände ..."!
Daher benötige ich auch nicht die Erstellung eines rechtssicheren Aufforderungsschreibens an den Vermieter! Es würde sich dann umgekehrt verhalten.
In Ihrem juristischen Resümee ändert das sicher nichts. Sie schätzen somit die Chancen für die Vermieterseite nicht gut ein - Richtig?
Erlauben Sie mir dennoch ein paar Fragen:
Sie schreiben,
„Heizkörper, die in nicht bewohnten Räumen wie Treppenhäusern oder Kellern ausschließlich dem Schutz der Bausubstanz dienen, sind nach der gefestigten Rechtsprechung nicht umlagefähig."
--》Wer legt (z. B. hier) fest, welchem Zweck diese Heizkörper dient? Immerhin nutzen die Mieter die Annehmlichkeit einer Treppenhausbeheizung. Es ist ja nicht der Vermieter, der den Heizkörper anstellt!
So dient der Heizkörper auch dem Wohl der Mieter. Der Mieter wohnt dort seit 2008 und hat alle bisherigen Abrechnungen in gleicher Zuordnung akzeptiert. Ist daraus ein schlüssiges Handeln im Sinne, konkludentem Handeln (Angebot angenommen) oder Gewohnheitsrecht herzuleiten?
Sie schreiben,
„Gerätemiete oder Abrechnungsservices, soweit sie auf solche nicht umlagefähigen Heizkörper entfallen. Diese Positionen sind auf die tatsächlich nutzungsrelevanten Einheiten – hier also die vier Wohnungen – umzulegen."
--》steht das nicht im Wiederspruch zur Aussage oben?
Trifft es zu, dass nach § 556 Abs. 1 BGB Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, wenn dies mietvertraglich vereinbart wurde?
So ist in dem hier relevanten Mietvertrag vereinbart, dass die Kosten der Anmietung oder anderer Art der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung … einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung auf die Mieter umgelegt werden können.
Trifft es zu, dass gem. Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 329/14) Voraussetzung für die Umlage der Kosteneines Heizkörpes im Flur, es sich um Kosten der Beheizung von Wohn- oder Nutzflächen handelt, die den Mietern dienen! Ist denn der Flur keine Nutzfläche im Sinne des Urteils?
Hinsichtlich des Smart-Reader ist anzumerken, dass er der elektronischen Verbrauchsabfrage aller Heizkörper im allen Wohnungen dient; also ein Teil der Ausstattung der Gebrauchserfassung.
Dürfen somit die Mietkosten des Smart-Readers auf die Mieter umgelegt werden?
Auch verstehe ich diese Ihre Anmerkung, Ihre Argumentation, dass „die Kosten nur durch vier Wohnungen (also vier Nutzer) zu teilen sind, ist daher zutreffend." im Kontext zum vorausgehenden Absatz nicht? Ist das nicht ein Widerspruch?
Vielen Dank für Ihre weiteren Ausführungen und Ihre Unterstützung.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre berechtigte Klarstellung. Das ändert die natürlich die rechtliche Perspektive. Als Rechtsanwalt bin ich natürlich auch Interessensvertreter und ziehe die für meinen Mandanten günstigere Rechtsprechung heran. Nicht selten, gibt es unterschiedliche Rechtsauffassungen verschiedener Gerichte zu derselben Thematik. Gerne hebe ich die für Sie günstigen Perspektiven heraus.
1. Zweckbestimmung der Heizkörper im Treppenhaus
Ob ein Heizkörper im Treppenhaus dem Schutz der Bausubstanz (Feuchtigkeitsschutz) oder dem Komfort der Bewohner dient, ist eine Tatsachenfrage. Maßgeblich ist der objektive Zweck, also die Funktion, die der Heizkörper nach Bauweise und tatsächlicher Nutzung erfüllt. Entscheidend ist nicht, ob der Vermieter „den Heizkörper aufdreht", sondern, ob er üblicherweise als Bestandteil der Gebäudebeheizung fungiert.
Wird ein Treppenhaus regelmäßig beheizt und nutzen die Mieter dies ersichtlich als Annehmlichkeit (z. B. angenehmeres Klima, kein Auskühlen der Wohnungstüren), spricht einiges für eine Umlagefähigkeit.
Dient der Heizkörper lediglich dem Feuchtigkeitsschutz (was häufig in Kellern oder wenig genutzten Nebenräumen der Fall ist), sehen die Gerichte ihn eher nicht als umlagefähig an.
Hier ist also die konkrete Nutzung und Widmung entscheidend. Der Umstand, dass der Mieter die Heizkostenabrechnungen seit 2008 widerspruchslos akzeptiert hat, kann Ihnen in der Tat helfen: Dies spricht für ein konkludentes Anerkenntnis der Umlagefähigkeit. Zwar entsteht daraus kein „Gewohnheitsrecht" im strengen Sinne, wohl aber ein gewisses Vertrauenstatbestand, sodass ein späterer Widerspruch weniger durchgreifend ist.
2. Umlagefähigkeit von Gerätemiete und Abrechnungsservice
Sie haben zutreffend erkannt: Nach § 556 Abs. 1 BGB können Betriebskosten – soweit mietvertraglich vereinbart – umgelegt werden. Dies umfasst nach der Betriebskostenverordnung ausdrücklich auch die Kosten der Verbrauchserfassung, Gerätemieten und Abrechnungsdienste.
Der Punkt ist also nicht, ob diese Kosten umlagefähig sind, sondern wie sie verteilt werden dürfen.
Wenn der Heizkörper im Treppenhaus umlagefähig ist, dann sind auch die Gerätemiete und der Abrechnungsservice für diesen Heizkörper umlagefähig.
Wenn man ihn als nicht umlagefähig einstuft, müssten die anteiligen Kosten herausgerechnet werden.
3. BGH-Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 329/14
Das Urteil stellt klar: Umlagefähig sind Heizkosten für „Wohn- oder sonstige vom Mieter genutzte Flächen". Ein Treppenhaus kann durchaus eine solche „Nutzfläche" sein, da es den Mietern regelmäßig zugänglich ist und ihrer Benutzung dient. Der Unterschied zu Keller- oder Trockenräumen liegt darin, dass der Flur den unmittelbaren Zugang zur Wohnung ermöglicht. Damit spricht einiges dafür, dass das Treppenhaus nicht nur „Gebäudeschutz", sondern auch Mieternutzung darstellt – ein starkes Argument für die Umlagefähigkeit.
4. Umlagefähigkeit des Smart-Readers
Da der Smart-Reader die Verbrauchsdaten sämtlicher Wohnungen erfasst, gehört er zur Gesamtausstattung der Erfassungssysteme. Seine Kosten sind daher umlagefähig, auch wenn er technisch an den Heizkörper im Treppenhaus angeschlossen ist. Er dient nicht der Beheizung des Treppenhauses, sondern der elektronischen Verbrauchserfassung aller Einheiten.
5. Zur Frage der „vier Nutzer"
Der Widerspruch, den Sie sehen, ist nachvollziehbar. Die Differenzierung lautet wie folgt:
- Wenn man den Treppenhausheizkörper als nicht umlagefähig ansieht, dann dürfen die Fixkosten und Gerätekosten nur auf die vier Wohnungen verteilt werden.
- Hält man ihn hingegen für umlagefähig (mit den Argumenten oben: Nutzfläche, konkludentes Verhalten, BGH-Urteil), dann ist die Abrechnung so, wie sie erstellt wurde, korrekt.
Fazit für die Vermieterseite:
Ihre Chancen sind deutlich besser als es auf den ersten Blick scheint. Mit Hinweis auf die langjährige widerspruchslose Duldung, den Nutzungszweck des Treppenhauses als Mieterfläche und das BGH-Urteil VIII ZR 329/14 lässt sich sehr wohl vertreten, dass sowohl die Heizkosten als auch die Gerätekosten umlagefähig sind. Die Einwendungen des Mieters greifen daher nur eingeschränkt. Der Angriffspunkt liegt eher bei der Höhe oder Verteilung, nicht bei der grundsätzlichen Umlage.
Da Ihnen nunmehr eine Nachfrage "verloren" gegangen ist, können Sie mich für weitere Fragen gerne über die im Profil hinterlegte E-Mail-Adresse kontaktieren. Diesen Service biete ich gebührenfrei an.
Mit freundlichen Grüßen
El-Zaatari
Rechtsanwalt
