Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Frage. Ich möchte sie auf der Grundlage Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:
Gemäß § 556 Abs. 3 BGB
ist der Vermieter verpflichtet über die Betriebskosten jährlich abzurechnen.
Dieser Anspruch kann im Klagewege geltend gemacht werden. Allerdings unterliegt auch dieser Anspruch der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren. Die Frist beginnt immer am Schluss des Jahres zu laufen. Daraus folgt, dass der Anspruch ihres ehemaligen Mieters auf eine Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2006 und 2007 verjährt sein dürfte. Der Anspruch für die Abrechnung für das Jahr 2008 verjährt mit Ablauf des 31.12.2011.
Das Gleiche gilt für Rückforderungsansprüche eines Mieters. Auch diese unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren (ab Schluss des Jahres, in dem sie entstanden sind).
Sie müssen sich explizit, spätestens im Prozess, auf Verjährung berufen. Sonst wird die Verjährung keine Beachtung finden.
Hinweisen möchte ich Sie aber auch auf die §§ 203-213 BGB
, die die Hemmung und den Neubeginn der Verjährung regeln. Falls einer dieser Tatbestände vorliegt, wäre die Verjährung eventuell gehemmt bzw. würde neu beginnen. Dafür wäre Ihr Mieter aber voll darlegungs- und beweispflichtig.
Was die nachträglich Herstellung von Unterlagen angeht: Davon möchte ich Ihnen abraten. Im schlimmsten Fall machen Sie sich strafbar wegen (Prozess-)Betruges. Im Übrigen wird Ihnen die Herstellung solcher Unterlagen und die Behauptung, diese hätten ihm vorgelegen nichts nützen, da Sie den Zugang bei ihm beweisen müssten. Dieser Beweis wird Ihnen nicht gelingen, denke ich.
Ich hoffe, Ihnen durch diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.
Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.
Für eine weitere Beauftragung stehe ich gerne zur Verfügung. Sollten Unklarheiten bestehen, bitte ich Sie, die kostenlose Nachfragefunktion in Anspruch nehmen.
An dieser Stelle möchte ich mir noch den Hinweis erlauben, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.
Auch aus diesem Grunde, kann und soll diese Plattform eine umfassende Begutachtung durch eine Kollegen vor Ort nicht ersetzen, sondern lediglich eine erste Orientierung bieten.
Mit freundlichen Grüßen
Kerem E. Türker
Rechtsanwalt
Diese Antwort ist vom 28.06.2011 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Selamlar. Cevabiniz icin teseküller.
Also kann ich nun der Aufforderung der Nebenkostenabrechnung nachkommen und im Schreiben jedoch sofort vermerken das die Nebenkostenabrechnungen von 2006 und 2007 bereits verjährt sind und nicht mehr nachgereicht werden.
(Die §§ 203-213 BGB treffen nämlich beim Mieter nicht zu!)
Die Gutschriften könnte ich dann mit den noch offenen Mietzahlungen verrechnen?
Vielen Dank
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion.
Wenn Sie sich auf Verjährung berufen, verweigern Sie ja gerade die Abrechnung. Für die Jahre 2006 und 2007 ist das nach der hier vertretenen, für Sie günstigeren Rechtsauffassung, auch legitim. Sie müssten dann nur 2008 abrechnen.
Lassen Sie mich bei Gelegenheit noch anmerken, dass es in der Rechtsprechung umstritten ist, ob der Beginn der Verjährungsfrist für den Anspruch auf die Abrechnung mit dem Ende der Abrechnungsperiode einsetzt oder erst mit Beendigung des Mietverhältnisses. Ich habe die für Sie günstigere Rechtsauffassung dargestellt. Auf diese sollten Sie sich in einem evtl. Prozess auch berufen. Ihnen sollte aber auch klar sein, dass Gerichte unterschiedlich in diesem Bereich urteilen.
Was die Verrechnung angeht: Ja, sie können mit offenen Mietforderungen gegenüber einer Gegenforderung des Mieters aufrechnen, wenn Sie dies vertraglich nicht ausgeschlossen haben.
Ich hoffe, Ihnen durch die Beantwortung der Nachfrage behilflich gewesen zu sein. Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Kerem E. Türker
Rechtsanwalt
