Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:
1. Umlagefähigkeit der Gartenpflegekosten: Grundsätzlich können die Kosten der Gartenpflege auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Dies ist zulässig, sofern die Gartenpflege als Nebenkostenart im Mietvertrag vereinbart wurde. Wenn keine Pauschale im Mietvertrag vereinbart ist, müssen die tatsächlich anfallenden Kosten umgelegt werden.
2. Gebot der Wirtschaftlichkeit: Der Vermieter ist verpflichtet, das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Das bedeutet, dass er die Kosten für die Mieter so gering wie möglich halten muss. Wenn der Vermieter nun einen Hausmeisterservice beauftragt hat, der deutlich teurer ist als Ihre vorherige Tätigkeit, könnte dies einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darstellen. Der Vermieter müsste nachvollziehbare Gründe für die höhere Kostenbelastung darlegen.
3. Fehlende Transparenz und Ankündigungspflicht: Eine Erhöhung der Nebenkosten muss den Mietern rechtzeitig angekündigt werden. Wenn dies nicht geschehen ist, könnte dies ein weiterer Punkt sein, den Sie anfechten können.
4. Vertragsbruch: Wenn im Mietvertrag keine Pauschale vereinbart ist, sondern die Kosten anteilig zu leisten sind, könnte die pauschale Abrechnung des Hausmeisterservices problematisch sein.
5. Vergleich oder Klage: Ob es sich lohnt, verklagt zu werden oder einen Vergleich zu schließen, hängt von mehreren Faktoren ab, darunter die Erfolgsaussichten einer Klage, die Kosten eines Rechtsstreits und Ihre persönliche Risikobereitschaft. Ein Vergleich kann eine schnelle und kostengünstige Lösung sein, insbesondere wenn Sie sich auf eine geringere Nachzahlung geeinigt haben. Allerdings besteht das Risiko, dass ähnliche Probleme in zukünftigen Abrechnungen wieder auftreten.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Milad Ahmadi
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Dr. Milad Ahmadi
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Guten Tag Dr. Milad Ahmadi,
danke für Ihre Antwort.
Ich hätte da noch etwas zu Fragen:
1. Inzwischen hab ich den Vertrag zwischen dem Vermieter und der Verwaltung zur Ansicht bekommen.
Der Vertrag beinhaltet ein Leistungsverzeichnis mit den Tätigkeiten am Grundstück.
Zum Thema Bezahlung steht da:
"§4 Entgelt
Für die genannten Leistungen (ca. 8 Std.) erhält der Auftragnehmer eine monatliche Vergütung von 250,00 EUR (zweihundertfünfzig Euro) zzgl. jeweils geltender Mehrwertsteuer"
In meinem Mietvertrag steht zwar, dass ein Hauswart und die Gartenpflege anteilig zu zahlen sind, aber in der Zeile:
"Pauschale für die nachfolgenden zusammengefassten Betriebskosten monatlich"
steht kein Wert und auch in der Zeile:
"Sonstige Zuschläge monatlich" steht auch kein Wert.
Kann ich in dieser Konstellation die Pauschale anzweifeln?
2. Im Mietvertrag habe ich diesen Absatz gefunden:
"§ 13 Hausreinigung, Winterdienst und Pflege der Außenanlagen
Der Mieter ist verpflichtet, sich an der regelmäßigen Reinigung von gemeinschaftlich benutzten Räumen, Einrichtungen, Wegen und Zufahrten (Treppenhaus, Abstellplatz Mülltonnen, Kellerräume, Flure, Eingänge etc.) in angemessenem und in dem Haus üblichen Umfang zu beteiligen. Der Vermieter kann hierzu einen für alle Mieter verbindlichen Reinigungsplan, mit der Maßgabe periodisch wechselnder Reinigungspflichten der Mieter, aufstellen.
Der Vermieter kann die Haus- und Grundstücksreinigung auch während der Dauer des Mietverhältnisses auf eine Reinigungsfirma, einen Hauswart oder eine weitere Person übertragen, wenn die Reinigungspflichten trotz mehrmaliger Aufforderung nicht wahrgenommen werden. Die entstehenden Kosten werden dann gemäß § 3 Abs. 2 dieses Vertrages umgelegt."
...wenn die Reinigungspflichten trotz mehrmaliger Aufforderung nicht wahrgenommen werden...."
In den neun Jahren gab es nie eine Aufforderung vom Vermieter. Es steht auch kein Reinigungsplan im Treppenhaus. Wir wurden nie gebeten etwas am Grundstück zu reinigen.
Kann man das auch als Vertragsbruch zählen?
3. Die Anwältin hat sich nie zu meinen Vorwürfen geäußert und nur gemeint, dass die Kosten rechtens sind. Muss sie sich nicht äußern oder kann sie die Rechtmäßigkeit nicht belegen?
Danke
1. Anzweiflung der Pauschale: In Ihrem Mietvertrag ist zwar die Umlage von Hauswart- und Gartenpflegekosten vorgesehen, jedoch sind keine konkreten Beträge für Pauschalen angegeben. Dies könnte ein Ansatzpunkt sein, um die Pauschale anzuzweifeln, insbesondere wenn die tatsächlichen Kosten nicht transparent oder nachvollziehbar sind. Laut den Informationen aus dem Vertrag zwischen dem Vermieter und der Verwaltung beträgt die monatliche Vergütung für die Leistungen 250 Euro zzgl. Mehrwertsteuer. Wenn diese Kosten nicht klar und transparent aufgeschlüsselt sind oder die Pauschale nicht im Mietvertrag festgelegt wurde, könnte dies ein Grund sein, die Umlage anzufechten.
2. Vertragsbruch bezüglich Reinigungspflichten: Der Mietvertrag sieht vor, dass der Vermieter die Reinigungspflichten auf eine Reinigungsfirma übertragen kann, wenn die Mieter ihren Pflichten trotz mehrmaliger Aufforderung nicht nachkommen. Da es in den neun Jahren keine Aufforderung oder einen Reinigungsplan gab, könnte man argumentieren, dass die Voraussetzungen für die Übertragung der Reinigungspflichten nicht erfüllt sind. Dies könnte als Vertragsbruch angesehen werden, wenn der Vermieter ohne die erforderlichen Aufforderungen die Reinigungskosten umlegt.
3. Äußerung der Anwältin: Die Anwältin des Vermieters ist nicht verpflichtet, sich zu Ihren Vorwürfen zu äußern, es sei denn, es gibt ein laufendes Verfahren, in dem sie Stellung nehmen muss. Ihre Aussage, dass die Kosten rechtens sind, könnte darauf hindeuten, dass sie die Rechtmäßigkeit der Kosten als gegeben ansieht. Wenn Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit haben, könnten Sie weitere rechtliche Schritte in Betracht ziehen, um eine detaillierte Prüfung der Kosten und deren Umlage zu erwirken.
Insgesamt könnten die genannten Punkte Ansatzpunkte für eine Anfechtung der Nebenkostenabrechnung sein, insbesondere wenn die Kosten nicht transparent oder nachvollziehbar sind und die vertraglichen Voraussetzungen für die Umlage nicht erfüllt wurden.
