Fragen zu einem Untermietverhältnis

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe vom 1.12.2007 – 20.7.2008 in einer Wohnung zur Untervermietung als Untermieter gewohnt.

Hierbei habe ich anfangs 600€ Kaution entrichtet.

Laut Unter- Mietvertrag wurde ein Warmmiete Pauschale von 600€ gerechnet, eine Strompauschale von 15€ und eine Internetpauschale von 20€ (Gesamt 635€ Monatsmiete) [Das sind pauschalen ohne Nachzahlungspflicht]

Nun sind knapp 3 Wochen vergangen, und der eigentliche Mieter hat durch mehrere Emails / Telefonate meinerseits die Kaution und restliche Mietrücküberweisung noch nicht veranlasst. Zu sagen ist, der Mieter hat ebenfalls die Wohnung gekündigt, deshalb musste dieser auch renovieren. Nun hat mir jeniger eine Email geschrieben, und mir folgende Dinge unterstellt:

(ein Statement meinerseits ist mit „//=>“ gekennzeichnet)

1. Der Vermieter / Hauptmieter hat 6 Monate Zeit, die Kaution zurück zu zahlen. Du hast knapp 8 Monate allein und als letzter in der Wohnung gewohnt und diese nicht gerade pfleglich behandelt.Ich zahle Deine Kaution deshalb erst dann zurück, wenn ich meine Kaution von der Bayerischen Versicherungskammer erhalten habe. Dies kann 6 Monate dauern.

//=> Ich habe die Wohnung sehr pfleglich behandelt, aber durch den Trouble beim Auszug kam es leider zu keinem Auszugsprotokoll, lediglich die Schlüssel wurden festgehalten

2. Du bist vorzeitig ausgezogen, um damit die doppelte Mietzahlung im August zu sparen in Höhe von 635,- €. Ich bin deshalb verwundert, wie du darauf kommst, dass ich dir 10 Tage Miete erstatten soll? Ich selbst habe schließlich auch KEINE Erstattung erhalten und auch nicht gefordert.

//=> Ich hab ein unterschriebenes Schriftstück, für eine vorzeitige Beendigung zum 20.7.2008. (war schon zum 18.7. draußen) Der Mieter benötigte die Zeit um seine 9 Jahre Benutzte Wohnung zu renovieren, da zum 1.8.2008 ein neues Mietverhältnis statt fand. Ich war aber nur 8 Monate drin, muss ich wirklich die 10 Tage Miete zahlen trotz Auszug? Durch meinen Einsatz einen Nachmieter zu finden, konnte ich mir halt die August Miete sparen.. Aber muss man normal nicht nur solange Miete zahlen wie es schriftlich festgesetzt ist und man auch nur drin war?

3. Die Tischdecke Küchentisch habe ich kurz vor deinem Einzug für 25 € gekauft. Du hast ein Loch rein gemacht. Deshalb ziehe ich dir 25 € von der Kaution ab. (Rechnung kopiere ich dir)

//=> Das ist mir wirklich unangenehm, die 25€ sind gerechtfertigt

4. Du hast meine alte Schlafcouch + zugehörigen Sessel mitgenommen. Ich wollte dafür für 80,- €, die ich bisher nicht erhalten habe.

//=> Es war ausgemacht, dass ich Sie für 50 € übernehmen kann (leider nur mündlich) Kann ich sagen für 80€ möchte ich Sie nicht, und die Person kann Sie bei mir abholen?

5. Du hast deine Zudecke + Kopfkissen mitgenommen, die ich ebenfalls erst im September 2007 neu gekauft habe und darauf auch groß „BIA 2007“ geschrieben habe. Kosten ca. 19,00 € + 10 € das Kopfkissen. (Rechnung kopiere ich dir)

//=> Das stimmt nicht

6. Den HP Tintenstrahldrucker / Kopierer habe ich 3 Tage vor meinem Auszug gekauft und damit nur eine Testseite + deinen Ausweis kopiert. Du hast den Drucker offensichtlich benutzt, denn beide Patronen sind restlos leer. Ich werde dir einen Satz neue Patronen in Rechnung stellen.

7. Mein Fax hast du auch benutzt, denn es war kein Empfang mehr möglich.

//=> Fax und Drucker ist quatsch, wenn man knapp ein Jahr keinen Tintenstrahldrucker nutzt, trocknen die Patronen ein, ich habe diese nicht benutzt.

8. Die Backröhre hast du so benutzt, als würde sie danach auf den Schrott gebracht. Bisher habe ich (vielleicht auch deshalb) nur einen Teil der Küche bezahlt bekommen. Ich werde dich dafür schadensersatzpflichtig machen, wenn mir dadurch ein Schaden entstehen sollte.

//=> Die neue Mieter hat die Küche gegen Ablöse übernommen; Ich hab mit ihm telefoniert, der Herd ist zu 100% OK und bezahlt hat er die Küche in 2 Raten, ist aber vollständig bezahlt.

Wie sehen Sie die Sache, bzw. bis spätestens wann habe ich mit meiner (berechtigten) Forderung zu rechnen? Wenn ich Klage, wie sehen die Gewinnchancen aus? Muss der jenige die Gerichtsgebühren zahlen, der verliert? Was habe ich zu beachten, Wie sieht die rechtliche Situation aus?

Vielen Dank im voraus.

-- Einsatz geändert am 05.08.2008 13:20:54

Rechtsanwalt Marc Weckemann · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    unter Berücksichtigung des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts und Ihres Einsatzes kann ich Ihnen Ihre Fragen wie folgt beantworten:    1.     Grundsätzlich ist es so, dass es keine feste Frist gibt, innerhalb der ein Vermieter eine Kaution an den ausgezogenen Mieter zurückzahlen muss. Der Anspruch wird erst fällig nach Ablauf einer angemessenen Frist zur Prüfung und Entscheidung, ob und inwieweit der Vermieter die Kaution für seine Forderungen aus dem Mietvertrag und seiner Abwicklung in Anspruch nehmen will, wenn er also konkret eine Abrechnung vorlegen kann. Der Vermieter muss bestehende Ansprüche demnach kennen und auch beziffern können. In der Rechtsprechung wird dem Vermieter meist eine Frist von sechs Monaten zugestanden &lpar;Im Einzelfall aber auch deutlich kürzer oder länger&rpar;. Sofern Ihr Vermieter hier u.U. Schadensersatzansprüche gegen Sie geltend machen will &lpar;weil Sie die Mietsache nicht pfleglich behandelt haben sollen&rpar; dürfte er die Kaution so lange behalten, bis er die angeblichen Schadensersatzansprüche beziffern kann. Ob letzlich Ansprüche gegen Sie bestehen, ist eine Beweisfrage. Ihr Vermieter müsste beweisen, dass Ihm aufgrund Ihres angeblichen Verhaltens ein Schaden entstanden ist. Dieser Beweis dürfte Ihm, insbesondere ohne Protokoll, nur schwer gelingen.     2.    Wenn Sie sich schriftlich mit Ihrem Vermieter auf eine Vertragsbeendigung zum 20.07.2008 geeinigt haben, müssen Sie grundsätzlich auch nur Miete bis zu diesem Zeitpunkt bezahlen, sofern nichts abweichendes vereinbart wurde.      3.    Da kann man dann wohl nichts machen.    4.    Wenn Sie den Vertragsschluss über 50,- EUR beweisen können &lpar;z.B. durch Zeugen&rpar; müssen Sie auch nur diesen Betrag bezahlen. Einen Vertragsschluss über 80,- EUR müsste wiederum Ihr Vermieter beweisen. Können Sie beide den Beweis nicht führen, wird man davon ausgehen müssen, dass ein Vertrag nicht zustande gekommen ist. Sie müssten die Couch dann nicht kaufen.    5.    Ihr Vermieter müsste auch diese Behauptung notfalls beweisen. Gelingt dies nicht, hat er auch keinen Anspruch.    6. &plus; 7.  s. 5. -> Beweisfrage    8.    Kein Anspruch Ihres Vermieters, da ihm nachweislich kein Schaden entstanden ist.    Momentan können Sie die Kaution wohl noch nicht zurückverlangen &lpar;s. Ausführungen oben&rpar;. Da in Ihrem Fall aber neben der Netttomiete nur Pauschalzahlungen ohne Nachschusspflicht vereinbart wurden, gehe ich davon aus, dass eine angemessene Frist für Ihren Vermieter &lpar;s. Ausführungen oben&rpar; hier vergleichsweise kurz sein dürfte, selbst wenn er sich Schadenersatzansprüche vorbehält. Sie sollten Ihm demnach spätestens nach zwei bis drei Monaten eine letzte Frist zur Kautionsrückzahlung setzen. Erfolgt hierauf keine Reaktion, empfehle ich Ihnen einen Rechtsanwalt zu konsultieren. Mann könnte dann ein gerichtliches Mahnverfahren gegen Ihren Vermieter einleiten. Sollte die Angelegenheit vor Gericht gehen, käme es für Ihre Erfolgsaussichten jeweils auf die Beweislage an. S. hierzu die Ausführungen zur jeweiligen Frage oben. Sollten Sie ein Gerichtsverfahren verlieren, müssten Sie auch die Gerichtskosten und die gegnerischen Anwaltskosten übernehmen.     Ich mache Sie noch darauf aufmerksam, dass hier nur eine erste rechtliche Einschätzung erfolgen konnte. Durch Sachverhaltsabweichungen kann sich eine gänzlich andere Rechtslage ergeben. Vor einer Klageerhebung sollte jedenfalls nochmals eine umfassende anwaltliche Überprüfung erfolgen.    Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.    Mit freundlichen Grüßen    Marc Weckemann  _____________  Marc Weckemann  C-G-W Rechtsanwälte    Postfach 1543  76605 Bruchsal    Tel.: &lpar;07251&rpar; 392 44 30 &lpar;24h&rpar;  Fax.: &lpar;07251&rpar; 392 44 31    Internet: www.c-g-w.de  E-Mail: info@c-g-w.de

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