Kostentragung Austausch Dachflächenfenster

Sehr geehrte Fragestellerin,

in Ihrer Frage geht es um die Kostentragung für den Austausch eines Dachflächenfensters in einer Eigentumswohnung. Maßgeblich sind dabei die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), die Regelungen in der Teilungserklärung sowie die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). Gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage des geschilderten Sachverhalts wie folgt:

1. Zugehörigkeit des Fensters zum Gemeinschaftseigentum

Grundsätzlich gehören Außenfenster, einschließlich Dachflächenfenster, zum Gemeinschaftseigentum, da sie die äußere Gestaltung des Gebäudes beeinflussen und für die Statik von Bedeutung sind. Dies ergibt sich aus § 5 Abs. 2 WEG und wurde durch den BGH in seinem Urteil vom 22.11.2013 (V ZR 46/13) bestätigt. Selbst wenn die Teilungserklärung eine abweichende Zuordnung zum Sondereigentum vorsieht, bleibt das Fenster dennoch Gemeinschaftseigentum.

2. Instandhaltungspflichten und Kostentragung

Nach § 16 Abs. 2 WEG sind grundsätzlich die Wohnungseigentümer gemeinsam für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich. Allerdings können durch die Teilungserklärung abweichende Regelungen getroffen werden.

In Ihrem Fall wird in der Teilungserklärung geregelt, dass Fenster dem Sondereigentum zugewiesen sind. Ferner sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, die dem Sondereigentum unterliegenden Teile instand zu halten, während der Außenanstrich der Fenster wie gemeinschaftliches Eigentum behandelt wird.

Das BGH-Urteil stellt jedoch klar, dass eine solche Regelung nicht automatisch bedeutet, dass der Wohnungseigentümer die vollständige Verantwortung für den Austausch eines Fensters trägt. Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster umfasst nicht zwangsläufig auch deren vollständigen Austausch. Vielmehr bleibt dieser eine Aufgabe der Gemeinschaft, sofern die Teilungserklärung keine explizite und eindeutige Regelung zur Kostentragung enthält (BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 46/13). Wenn sich aus der Teilungserklärung lediglich eine allgemeine Instandhaltungsverpflichtung des Wohnungseigentümers ergibt, jedoch keine eindeutige Kostenzuweisung für den Austausch der Fenster, ist im Zweifel die Eigentümergemeinschaft für diese Maßnahme verantwortlich.

3. Folgen für die Kostenübernahme

Im Ergebnis bedeutet dies, dass der Austausch des Dachflächenfensters als Maßnahme zur vollständigen Erneuerung grundsätzlich von der Gemeinschaft getragen werden muss, es sei denn, die Teilungserklärung enthält eine eindeutige und rechtlich wirksame Regelung zur Kostentragung durch den einzelnen Eigentümer. Eine allgemeine Pflicht zur Instandhaltung genügt hierfür nicht.

Ich hoffe diese Informationen helfen Ihnen weiter und stehe Ihnen für Rückfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Hussein Madani
Rechtsanwalt