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Kostentragung bei Instandhaltung/Instandsetzung/Austausch der Fenster

| 04.02.2015 17:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Bei uns stehen möglicherweise Instandhaltungs- oder sogar Instandsetzungsmaßnahmen an den 21 Jahre alten Fenstern an. Der ein oder andere Eigentümer erwägt auch einen Austausch einiger Fenster. Somit stehen wir vor der Frage, welche Kosten vom Eigentümer und welche von der Gemeinschaft zu tragen sind. Es ist mir bekannt, dass Fenster zwingend Gemeinschaftseigentum sind und die Kostenlast für Instandhaltung bei unklaren Regelungen in der Teilungserklärung bei der Gemeinschaft liegt. Allerdings habe ich Probleme, unsere Teilungserklärung richtig zu deuten. Es gibt bis jetzt keine Beschlüsse zum Thema Kostentragung rund um Fenster und Aussentüren.

Hier der Auszug aus unserer Teilungserklärung, der die Zuordnung Sonder- / Gemeinschaftseigentum sowie die Kostentragung für Instandhaltung und Instandsetzung regelt. Ich habe für diese Frage irrelevante Punkte im §5 reduziert. Die Teilungserklärung stammt aus dem Jahr 1993.

Zitat Anfang:

§ 3 Gegenstand des Wohnungs- und Teileigentums

In Ergänzung zu § 5 WEG wird festgelegt, daß zum Sondereigentum gehören:

1. die Wasserleitungen vom Anschluß an die gemeinsame Steigleitung an,
2. die Entwässerungsleitungen bis zur Anschlußstelle an die gemeinsamen Falleitungen,
3. die Versorgungsleitungen für Gas und Strom von der Abzweigung ab Zähler,
4. die Vor- und Rücklaufleitungen sowie die Heizkörper der Zentralheizung,
5. die zu den Wohnungen l und 2 gehörenden Garagen,
6. die zu den Wohnungen 3, 4, 5, und 6 gehörenden Balkone.

Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Räume und Gebäudeteile, die nicht nach dem Vorgesagten zum Sondereigentum erklärt sind, sowie der Grund und Boden. Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört auch das jeweils vorhandene Verwaltungsvermögen.

§ 5 Sonderregelungen

In Abweichung und in Ergänzung zu den §§ 10 bis 29 WEG wird gemäß § 10 Absatz 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums bestimmt:

1. ... Nutzungsbestimmung …
2. … Verwalter-Zustimmung zu Veräußerung …
3. … Vorgabe Versicherungen …

4. Für die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums und der etwaigen Sondernutzungsrechten unterliegenden Grundstücksteile hat der jeweilige Eigentümer bzw. Nutzungsberechtigte aufzukommen. Dies gilt entsprechend für die Außenseiten der Balkone und für die Außenseiten aller Fenster, Klappläden und Rolläden. Glasschäden an den Fenstern sind von dem betroffenen Wohnungs- und Teileigentümer zu beheben. Die äußere Gestaltung und Farbgebung an Fensterrahmen, an Balkonbrüstungen und an Klappläden und Rolläden bedürfen der Zustimmung des Verwalters bzw. der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

5. Die übrigen Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung sowie die Betriebskosten (z.B. für Wasser, Abwasser, Strom, Heizung, Gas) einschließlich der Versicherungsprämien tragen die Wohnungs- und Teileigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile.
Dies gilt nicht, soweit laufende Kosten durch Meßeinrichtungen oder auf andere Weise einwandfrei getrennt festgestellt werden können. Die so festgestellten Kosten trägt der betreffende Wohnungs- und Teileigentümer allein.

Zitat Ende.

Nun meine Fragen:

a) Die Fenster werden in §3 der TE nicht explizit als Sondereigentum aufgeführt und würden demnach zum Gemeinschaftseigentum gerechnet. Im §5 Absatz 4 scheinen aber die Fensterinnenseiten implizit dem Sondereigentum zugerechnet zu werden, da nur die Kostentragung für die Aussenseiten der Fenster explizit erwähnt wird. Sehe ich das richtig oder wie sind diese Formulierungen zu interpretieren?

b) Überträgt unsere TE die Kostentragungslast für Instandhaltung und Instandsetzung (inkl. Austausch) wirksam auf den jeweiligen Sondereigentümer?

c) Wenn b) = nein, welche Kosten können bei unklarer Festlegung in der TE per Mehrheitsbeschluss auf den jeweiligen Eigentümer übertragen werden (Instandhaltung, Instandsetzung, Austausch)?

Vielen Dank.

Einsatz editiert am 04.02.2015 17:37:37
04.02.2015 | 20:11

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen:

a) Die Fenster werden in §3 der TE nicht explizit als Sondereigentum aufgeführt und würden demnach zum Gemeinschaftseigentum gerechnet. Im §5 Absatz 4 scheinen aber die Fensterinnenseiten implizit dem Sondereigentum zugerechnet zu werden, da nur die Kostentragung für die Aussenseiten der Fenster explizit erwähnt wird. Sehe ich das richtig oder wie sind diese Formulierungen zu interpretieren?


Die Fenster selbst gehören dem Gemeinschaftseigentum an. Dieser Passus hinsichtlich der Auß0enseiten beschreibt die typische Situation der Bemalung und Reinigung der Fenster. Das gilt jedoch nicht, wenn das gesamte Fenster samt Außenseiten ausgetauscht wird. In diesem Falle obliegt die Kostentragung der Gemeinschaft und nicht mehr dem einzelnen Eigentümer, da die Maßnahme über die Außenflächen der Fenster hinaus geht.


b) Überträgt unsere TE die Kostentragungslast für Instandhaltung und Instandsetzung (inkl. Austausch) wirksam auf den jeweiligen Sondereigentümer?

Wie bereits oben gesagt, würde der Sondereigentümer nur diejenigen Kosten tragen, die nur die Außenseite eines Fensters betrifft. Da die Maßnahme weit darüber hinaus geht und keine Kostenteilung und Differenzierung zwischen Außenseite und Fenster insgesamt bei einem Austausch möglich ist, trägt die Kostenlast auch die Gemeinschaft, da es sich bei den Fenstern auch insgesamt um Gemeinschaftseigentum handelt.



c) Wenn b) = nein, welche Kosten können bei unklarer Festlegung in der TE per Mehrheitsbeschluss auf den jeweiligen Eigentümer übertragen werden (Instandhaltung, Instandsetzung, Austausch)?

Dem einzelnen Eigentümer können nur die Kosten auferlegt werden, die die Fensteraußenseite betreffen, also beispielsweise Putzarbeiten oder wenn die Dichtung nicht mehr in Ordnung ist.
Sollten Arbeiten notwendig sein, die darüber hinaus gehen und können die Kosten wie bei einem Austausch nicht differenziert werden, kann der einzelne Eigentümer auch nicht mit den Kosten konfrontiert werden, auch nicht anteilig.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 04.02.2015 | 22:10

Sehr geehrter Herr Hoffmeyer,

vielen Dank für die ausführliche Antwort. Was den Austausch anbelangt, hätte ich noch eine klärende Frage: die Kostenübernahme durch die Gemeinschaft bei Austausch der Fenster gilt nur, wenn die Fenster so kaputt sind, dass sie nicht mehr instandgesetzt werden können. Wenn beispielsweise Energieeinsparungen im Vordergrund stünden, müsste der jeweilige Eigentümer die Kosten für den Austausch selbst tragen. Ist das richtig?

Vielen Dank nochmal.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.02.2015 | 06:53

Sehr geehrter Fragesteller,

sofern ein gesamter Austausch der Fenster im Raum steht und dieses von der Gemeinschaft beschlossen worden ist, so trägt hierfür auch die Gemeinschaft die Kisten, es sei denn, dass nur ein einzelner Eigentümer auf eigenes Verlangen ein Fenster austauschen möchte.

Wenn Sie noch weitere Fragen haben oder rechtliche Hilfe brauchen sollten, sprechen Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber gerne weitere kostenlose Nachfragen beantworte und sich meine Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die Gebühren dieser Frage würden dann entsprechend angerechnet werden.

Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 05.02.2015 | 07:26

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