Guten Abend,
die Einbringung des Gartengrundstücks in die Wohnungseigentümergemeinschaft als Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum hat verschiedene rechtliche und steuerliche Folgen, die sorgfältig abgewogen werden sollten.
Grundsätzliche Möglichkeiten der Einbringung:
Es gibt meines Erachtens zwei Hauptwege, wie das Gartengrundstück in die WEG integriert werden könnte.:
1.) Als Gemeinschaftseigentum der WEG: Das Grundstück würde in das gemeinschaftliche Eigentum aller Miteigentümer überführt und gemäß den bestehenden Miteigentumsanteilen (MEA) aufgeteilt. In diesem Fall würden alle Eigentümer anteilig für die Grundsteuer herangezogen. Ihr Miteigentumsanteil würde sich vermutlich ändern, wenn die Berechnung der MEA neu angepasst wird, etwa durch eine Ergänzung der Teilungserklärung.
2.) Als Sondereigentum innerhalb der WEG:
Falls das Grundstück sinnvoll einem bestehenden Sondereigentum zugeordnet werden kann (z. B. einer Ihrer drei Wohnungen), würde es nur diesem Eigentum zugewiesen werden. Für die Zuweisung ist etwa die bauliche Eignung und Zweckbestimmung entscheidend. Ein unbebautes Grundstück kann also nicht direkt Sondereigentum werden, sondern müsste beispielsweise als „Sondernutzungsrecht" einem bestimmten Eigentümer (Ihnen) zugewiesen werden.
Auswirkungen auf die Grundsteuer:
Die Grundsteuer wird für unbebaute Grundstücke in vielen Fällen höher angesetzt als für bebaute Grundstücke. Durch die Einbringung in die WEG und eine mögliche Umqualifizierung könnte sich die Steuerlast tatsächlich ändern.
Falls das Gartengrundstück Gemeinschaftseigentum wird, würde es nach den neuen Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer umgelegt. Das bedeutet, dass alle Miteigentümer dann entsprechend höhere Grundsteueranteile zahlen müssten.
Falls das Grundstück als Sondereigentum oder durch ein Sondernutzungsrecht einem bestimmten Eigentümer (Ihnen) zugeordnet bleibt, könnte die Grundsteuer weiterhin ausschließlich Ihnen zugerechnet werden. Die Steuerlast könnte sich jedoch verringern, wenn das Finanzamt das Grundstück aufgrund der Zugehörigkeit zur WEG als bebautes Grundstück einstuft.
Verfahren und Anpassung der Miteigentumsanteile:
Falls das Grundstück in das Gemeinschaftseigentum der WEG überführt wird, müsste eine notarielle Änderung der Teilungserklärung erfolgen. Dabei werden die MEA neu berechnet, wobei ein Wertmaßstab für das Grundstück festgelegt werden muss (z. B. anteilige Wohnfläche oder eine andere Bewertungsmethode).
Falls nur ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wird, bleiben die MEA der übrigen Eigentümer unberührt. Hierbei ist aber die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich, falls eine Änderung der Teilungserklärung notwendig wird.
Empfehlung:
Bevor Sie eine Entscheidung treffen, sollten Sie aus meiner Sicht folgende Punkte klären:
- Ein Gespräch mit dem Finanzamt könnte klären, ob durch die Einbringung in die WEG eine Neubewertung mit einem niedrigeren Steuersatz erfolgt.
Notwendigkeit einer
- Ein Notar kann abschließend beurteilen, ob eine Änderung der Miteigentumsanteile oder nur eine Sondernutzungsregelung notwendig ist.
- Falls das Grundstück Gemeinschaftseigentum werden soll, benötigen Sie deren Zustimmung.
Wenn Ihr Ziel ausschließlich die Senkung der Grundsteuer ist, könnte die geschicktere Lösung sein, das Grundstück über ein Sondernutzungsrecht in der WEG zu belassen, ohne dass sich die Miteigentumsanteile und damit die Grundsteuerlast für die anderen Eigentümer verändern.
Beste Grüße
Antwort
vonRechtsanwalt Valentin Becker
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Web: https://www.frag-einen-anwalt.de/anwalt/Rechtsanwalt-Valentin-Becker-__l108658.html
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Danke für die ausführluche Antwort. Ich würde das bisher eigenständige Grundstück einer Wohnung als Sondereigentum zuschlagen und hätte gern, dass die Einheit auch die Grundsteuer zahlt. Bzgl. Sondernutzungsrecht: Das hat, wie ich hörte den Nachteil, dass es automatisch erlischt, wenn einer der sonstigen Eigentümer verkauft, es sei denn, es ist im Grundbuch eingetragen, richtig? Warum müsste das Finanzamt nicht die Grundsteuer als bebaut einstufen, wenn das Grundstück doch dann zum bebauten Hausgrundstück dazugehört?
Gerne!
Wenn Sie das bisher eigenständige Gartengrundstück einer Ihrer Wohnungen als Sondereigentum zuordnen, wird es rechtlich Teil dieser Wohneinheit. Damit würde auch die Grundsteuer für das gesamte, erweiterte Sondereigentum erhoben werden. Eine Anpassung der Teilungserklärung wäre erforderlich, und es müsste ein notarieller Vorgang mit Grundbucheintragung erfolgen.
Sondernutzungsrecht: Dieses gewährt einem bestimmten Eigentümer ein exklusives Nutzungsrecht, bleibt aber im Gemeinschaftseigentum. Das Sondernutzungsrecht kann im Grundbuch abgesichert werden, wodurch es auch beim Verkauf einer anderen Einheit bestehen bleibt. Ein rein in der Teilungserklärung geregeltes Sondernutzungsrecht könnte hingegen erlöschen, wenn ein Miteigentümer verkauft oder Änderungen an der Teilungserklärung vorgenommen werden.
Grundsteuer und die Einstufung als bebautes Grundstück:
Die entscheidende Frage ist, ob das Finanzamt das Grundstück nach der Einbringung in die WEG als bebaut einstuft, was zu einer niedrigeren Grundsteuer führen dürfte.
Hier spielen zwei Aspekte eine Rolle:
Grundsätzlich wird ein Grundstück als bebaut angesehen, wenn es funktional zum bebauten Grundstück gehört. Das wäre hier denkbar, weil es früher zum Haus gehörte und nun wieder Teil der WEG wird. Allerdings müsste das Finanzamt überzeugt werden, dass das Gartengrundstück nicht als separates „unbebautes Grundstück" gilt, sondern funktional zum Haus gehört (z. B. als erweiterter Gartenbereich einer Wohnung).
Nach steuerrechtlicher Praxis kann ein separates Flurstück trotzdem als „Teil des bebauten Grundstücks" gelten, wenn es eng mit dem bebauten Grundstück verbunden ist (z. B. durch Nutzung als Garten eines Hauses). Das Finanzamt könnte aber argumentieren, dass es weiterhin ein eigenständiges Grundstück ist, solange keine direkte bauliche Nutzung vorliegt.
Möglicher Lösungsvorschlag:
Da Sie die Grundsteuerbelastung senken möchten, ist die Zuweisung des Gartengrundstücks als Sondereigentum vermutlich die bessere Lösung. Dadurch wird es rechtlich Teil der Wohnung und sollte steuerlich als bebautes Grundstück gelten.
Vor diesem Hintergrund müsste also die Teilungserklärung geändert und das Grundstück einer Wohneinheit als Sondereigentum zugeordnet werden.
Holen Sie eine sogenannte „verbindliche Auskunft" beim Finanzamt ein, ob nach dieser Umstrukturierung die niedrigere Grundsteuer für bebaute Grundstücke gilt. Steuerpflichtige haben einen gesetzlichen Anspruch auf solche „verbindliche Auskünfte" vom Finanzamt über die Beurteilung von genau bestimmten Sachverhalten. Die Finanzbehörden können diese verbindliche Auskunft erteilen, wenn wegen erheblicher steuerlicher Auswirkungen ein besonderes Interesse besteht
Falls die Schaffung von Sondereigentum zu kompliziert oder nicht durchführbar ist, wäre alternativ ein im Grundbuch gesichertes Sondernutzungsrecht eine Option.
Fazit:
Die Einbringung in das Sondereigentum einer Ihrer Wohnungen scheint die sicherere Methode zu sein, um eine niedrigere Grundsteuer zu erreichen.
Viele Grüße
