Dachsanierung im Gemeinschaftseigentum mit Folgekosten für den Sondereigentümer

Sehr geehrter Ratsuchender,


auch wenn die von Ihnen geschilderten Dachflächenfenster zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Das hätte zur Folge, dass auch hinsichtlich der Kosten die Gemeinschaft in der Pflicht wäre


Aber nach den WEG-Novelle 2020 besteht nun über § 16 (2) WEG eine umfassende Beschlusskompetenz auch für Vereinbarung einer vom Gesetz abweichende Kostenverteilung, wobei solche Änderungsbeschlüsse insbesondere auch bezüglich der Erhaltungsmaßnahmen stets möglich sind und zwar „nur" mit einfacher Mehrheit.


Diese Krux besteht also nach der derzeitigen Gesetzeslage und führt dann zu folgenden Antworten Ihrer Fragen:


- Kann die WEG die Erneuerung der Dachfenster im Bereich des Sondereigentums beschließen?

Ja, das ist möglich, da eben die Beschlusskompetenz auch dafür nun bei der WEG liegt.


- Können die dafür entstehenden Kosten dem Eigentümer des Sondereigentums auferlegt werden?

Auch das ist grundsätzlich durch mehrheitlichen Beschluss möglich


- Hat der Eigentümer einen Anspruch auf „Schadensersatz" für die von ihm vor 11 Jahren erneuerten Fenster, die noch in einem technische und energetisch angemessenen Zustand sind?

Nein. Die Rechtsprechung verneint solche Ersatzansprüche, sodass Sie insoweit nichts werden erfolgreich geltend machen können.


- Wird der Sondereigentümer durch die geplante Beschlussfassung unbillig benachteiligt?

Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung: Ja. Dazu unten mehr – auch zum weiteren Vorgehen.


- Kann die WEG, den Austausch der Dachflächenfenster ohne einen sommerlichen Wärmeschutz beschließen?

Ja, auch dieses ist nach der Novelle möglich.


- Wären die kosten für einen erneuten Kauf von Außenrollos vom Sondereigentümer zu tragen?

Sofern der Beschluss den entsprechenden Wortlaut haben wird, wäre auch diese Kostentragungspflicht der Eigentümer des Sondereigentums tatsächlich rechtlich möglich.


- Wird der Sondereigentümer durch diese geplante Beschlussfassung unbillig benachteiligt?

Ja. Dazu unten mehr.


- Es stellt sich nun die Frage, wer die Kosten für die notwendigen Arbeiten im Sondereigentum zu tragen hat, die durch beschlossene Sanierung des Gemeinschaftseigentums entstehen?
- Kann die Eigentümergemeinschaft per Beschluss die Kostenübernahme auf den Eigentümer des Sondereigentums auferlegen?

Beides wäre möglich, sodass ein Sie belastender Beschluss ergehen könnte.


- Wäre der Sondereigentümer durch eine Beschlussfassung, bei dem er die Kosten, für die notwendigen Anpassungsarbeiten im Sondereigentum allein zu tragen hat, unbillig benachteiligt?

Ja.




Nur zur Frage der Unbilligkeit und des weiteren Vorgehens - hierz wird auf Folgendes hingewiesen:


a)
Wird ein solcher Beschluss getroffen, ist er nicht nichtig. Das bedeutet, so ein Beschluss wird immer selbst dann rechtmäßig, wenn er unbillig ist, ABER nicht rechtzeitig angefochten wird. Auch unwirksame (da hier unbillige) Beschlüssen können also rechtmäßig werden.

Um das zu verhindern, muss eine gerichtliche Klärung innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung eingeleitet werden, was sich aus § 45 WEG ergibt, wobei diese Frist zwingend einzuhalten ist.

Und es ist dabei darauf zu achten, dass es nicht auf Zustellung des Versammlungsprotokolls ankommt (meistens wird das erst Wochen später der Fall sein), sondern auf die Beschlussfassung. Und die erfolgt in der WEG-Versammlung.

Ab diesen Zeitpunkt läuft also die Monatsfrist, die eingehalten werden muss, damit ein ansich unwirksamer Beschluss nicht dann durch Fristablauf rechtmäßig wird.

b)
Nach Ihrer Darstellung liegt hier eine unbillige Benachteiligung Ihrer Person vor:

Eine solche unbillige Benachteiligung setzt zunächst voraus, dass ein Miteigentümer durch die bauliche Veränderung Nachteile erleidet, die durch die mit ihr verfolgten Vorteile nicht ausgeglichen werden.

Bei gemeinschaftsnützigen baulichen Veränderungen (hier die Erneuerung zwecks Wärmedämmung) sind immer Vor-und Nachteile für den einzelnen Wohnungseigentümer abzuwägen.


Denn auch der Treuepflicht der Wohnungseigentümer untereinander muss abgeleitet werden, dass mögliche Vorteile der Mehrheit der Miteigentümer nicht zulasten einzelner anderen Eigentümer erworben werden. Auf der anderen Seite sind dafür dann geringfügige Nachteile einzelner Wohnungseigentümer bei großem Vorteil aller Wohnungseigentümer eben hinzunehmen.


Diese Abwägung ist also vorzunehmen und nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung wird dann die unbillige Benachteiligung zu bejahen sein.

Die Änderung der Laibung mit den notwendigen Arbeiten an der Verkleidung sind keine geringfügigen Nachteile. Erst recht gilt das für die Ersetzung der technisch noch zulässigen Fenster, die ja zuvor auf Ihre Kosten seinerzeit erneuert worden sind, da ein der energetische Vorteil in keinem Verhältnis zu den Nachteilen der Erneuerung stehen.

Dieses umso mehr, als die solarbetriebenen und funkfernbedienbaren Außenrollos entfallen sollen, Sie also auch insoweit einen Nachteil erleiden, der durch den geplanten Fenster-Neueinbau nicht kompensiert werden kann.


All das führt nach Ihrer Darstellung dann zu einer unbilligen Benachteiligung, sodass die entsprechende Beschlussfassung durch die oben beschriebene Anfechtung angreifbar wäre.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg