Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB gelten die dort genannten mieterschützenden Vorschriften nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.
Ihren Angaben nach handelt es sich um einen Teil der Vermieterwohnung, denn Sie haben einen gemeinsamen Eingang sowie eine funktionale Teilung der Küche. Die Nutzungsart des Wohnzimmers ist dann nicht mehr ausschlaggebend.
Hinsichtlich des Bewohnens der Wohnung durch Sie als Vermieter gilt, dass es nicht erforderlich ist, dass Sie ständig anwesend sind. Vielmehr ist es ausreichend, wenn Sie einen anderweitigen Hauptwohnsitz haben und die hiesige Wohnung als untergeordneten Lebensmittelpunkt/Zweitwohnung verwenden (BeckOK-BGB, 55. Ed., § 549 Rn. 15 m.w.N.). Sie müssen die Wohnung jedoch schon persönlich bewohnen - ein bloßes Abstellen von persönlichen Gegenständen reicht indes nicht aus.
Hinsichtlich der Möblierung ist zu empfehlen, dass Sie ausdrücklich die vertragliche Pflicht im Mietvertrag übernehmen, die Mieterwohnung mit Einrichtungsgegenständen auszustatten, und zwar mindestens zur Hälfte.
Wenn Sie mit dem Mieter nur als Einzelperson den Mietvertrag abschließen, so unterfällt dieses Mietverhältnis nicht der Rückausnahme in der genannten Vorschrift. Erforderlich wäre für die Anwendbarkeit der Rückausnahme, dass SIe den Mietvertrag mit dem Mieter und seinen Familien-/Haushaltsangehörigen abschließen. Sie sollten lediglich darauf achten, dass Sie sich zu keinem Zeitpunkt dem Einwand ausgesetzt sehen, dass Sie (auch nur konkludent) einen Haushaltsangehörigen des Mieters in den Mietvertrag aufgenommen haben. Insofern ist eine Schriftformklausel im Mietvertrag und der vorsorgliche Ausschluss der Aufnahme weiterer Mieter anratenswert.
Gute Mustermietverträge erhalten Sie von den Vermieterorganisationen, z.B. Haus und Grund. Diese enthalten erfahrungsgemäß Klauseln, die nach Maßgabe der aktuellen Rechtsprechung rechtskonform sind. Andernfalls lässt sich die anwaltliche Ausarbeitung eines Mietvertrages im Einzelfall ebenso empfehlen.
Schadensersatz für Beschädigungen am Inventar können Sie vom Mieter unter den allgemeinen Voraussetzungen verlangen. Es ist hier eine schuldhafte, d.h. vorsätzliche oder fahrlässige, Pflichtverletzung des Mieters im Umgang mit dem Inventar erforderlich. Haftungsschärfungen sind nicht vorgesehen und wären jedenfalls bei einem Stellen der Mietvertragsbedingungen Ihrerseits voraussichtlich unwirksam.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Auskunft behilflich sein.
Mit freundlichen Grüßen
- Rechtsanwalt -
Vielen Dank für die ausführliche und verständliche Antwort. Unklar ist mir aktuell noch der erforderliche Nutzungsgrad. Sagen wir mein Wohnungsteil ist wohnlich eingerichtet aber ich bin 6 Monate lang nicht vor Ort. Dann bin
ich ein paar Wochenenden wieder da und möchte danach dem Mieter Kündigen (zB Chemie stimmt nicht, unzufrieden mit der Sauberkeit der gemeinsamen Bereiche, ...). Ist das ein Problem? Gab es hierzu („erforderlicher Nutzungsgrad") schon Urteile?
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
vielen Dank für Ihre Rückfrage.
Laut Kommentarliteratur gelten die oben mitgeteilten Maßstäbe - danach ist es nicht erforderlich, dass Sie in der Wohnung Ihren Lebensmittelpunkt haben, sondern es reicht aus, dass Sie diese - auch nur sporadisch - als Zweitwohnung beziehen. Dies entspricht der allgemeinen Rechtsprechungslinie. Mir ist kein Urteil bekannt, das eine absolute Grenze zieht und es ist unwahrscheinlich, dass ein solches Urteil auffindbar ist. Es handelt sich bei der hier aufgeworfenen Frage nämlich stets um eine Einzelfallentscheidung. Ich möchte Sie jedoch vorsorglich auf das Urteil des LG Berlin NJW-RR 1991, 1227 aufmerksam machen. Das LG Berlin stellte hier - abweichend von der allgemeinen Ansicht - fest, dass es erforderlich sei, dass der Vermieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat. O-Ton der Entscheidung:
"(...) Denn jedenfalls setzt § 564b IV BGB (Anm.: alte Fassung des BGB) voraus, daß der Vermieter in dem Wohngebäude seinen Lebensmittelpunkt hat. Er muß die Räume so intensiv nutzen, daß er in seinem Lebensbereich durch den Mieter berührt und im Konfliktfall beeinträchtigt wird."
Dieser Ansicht ist zwar m.E. nicht zuzustimmen, da Sie die Anforderungen an den Lebensmittelpunkt überspannt. Sie erkennen aber an dieser Entscheidung, dass die Gerichte einen Einschätzungsspielraum haben. Ihnen ist es insofern zu empfehlen, jeden Anschein, dass Sie die Wohnung als Zweitsitz nur noch zwecks Umgehung der mieterschützenden Vorschriften benutzen, zu vermeiden.
Eine Abwesenheit von sechs Monaten ist meiner Einschätzung nach unschädlich, wenn Sie in der Zeit Ihren Willen zur Nutzung der Wohnung nicht aufgegeben haben, sondern aus anderweitigen Gründen, z.B. Auslandsaufenthalt, berufliche Verpflichtungen etc., abwesend waren.
Mit freundlichen Grüßen
- Rechtsanwalt -
