Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:
Zunächst einmal setze ich voraus, dass Sie Erbe Ihre Mutter geworden sind. Denn nur dann gingen etwaige Verbindlichkeiten Ihrer Mutter auf Sie über.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den letzten zwei Jahren in mehreren Verfahren entschieden, dass mietvertragliche Formularklauseln, die sog. „starre Fristenregelung“ zur Vornahme von Schönheitsreparaturen enthalten, den Mieter von Wohnraum unangemessen benachteiligen und daher unwirksam sind (vgl. BGH Urteil vom 23.06.2004, Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20361/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.06.2004 - VIII ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">VIII ZR 361/03</a>).
Als „Formularklausel“ gilt jede Regelung, die nicht zwischen den Mietparteien ausgehandelt wurde, sondern von einer Seite in einer Vielzahl von Verträgen der gleichen Art verwendet wird oder werden kann. Der Wortlaut der von Ihnen zitierten Regelungen stellt offensichtlich eine Formularklausel dar. Der Beweis, dass es sich um eine individuelle Regelung handelt, obliegt hierbei dem Vermieter.
Eine starre Frist liegt nach dem BGH immer dann vor, wenn die Zeitfolge der Renovierungsfristen verbindlich vorgegeben wird. Ob eine Regelung eine verbindliche Vorgabe zur Durchführung von Schönheitsreparaturen enthält, ist durch Auslegung zu ermitteln. Der BGH hat insoweit z.B. die Formulierung "wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge … " als starre Frist beurteilt.
Eine starre Fristenregelung benachteiligt den Mieter nach Ansicht des BGH unangemessen und führt dazu, dass die formularvertragliche Überwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB
bzw. § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt. Der Mieter müsste nach einer solchen Regelung nämlich auch dann renovieren, wenn die Räume tatsächlich gar nicht renovierungsbedürftig sind (z.B. weil er sich selten in der Wohnung aufgehalten hat). Somit würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegt, als der Vermieter dem Mieter ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
schulden würde.
Die von Ihnen zitierte Fristenregelung ist durch den Zusatz „… spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen“ eindeutig eine starre Fristenregelung. An der starren Fristenregelung ändert sich auch dadurch nichts, dass die Vermieterin nach Ziffer 5 Abs. 3 in besonderen Ausnahmefällen des Vertrages auf Antrag verpflichtet ist, die Fristen nach billigem Ermessen zu verlängern. Denn weder ist geregelt, wann ein „besonderer Ausnahmefall“ vorliegt, noch ist ersichtlich, wie das Ermessen auszuüben ist. Im Ergebnis läuft dies darauf hinaus, dass dem Mieter unzulässigerweise die Beweislast für einen besonderen Ausnahmefall auferlegt wird (es handelt sich nämlich dann nur um eine Ausnahme von der Regel). Damit wäre die Fristenregelung unwirksam.
Als Folge dieser Unwirksamkeit verbleibt es bei der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
, wonach der Vermieter von Wohnraum die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, also auch anfallende Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen hat.
Da die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam ist, müssen Sie die Wohnung lediglich in sauberem und ungezieferfreien Zustand übergeben (siehe Ziffer 14 des Vertrages). Es ist mir aus der geschilderten vertraglichen Regelung auch nicht ersichtlich, dass Sie verpflichtet wären, die Holzdecken und PVC-Böden zu entfernen. Denn diese waren bei Einzug offensichtlich bereits vorhanden.
Mir ist nicht klar, was in dem „Vorabnahmeprotokoll“ steht und ob Sie tatsächlich unterschrieben haben. Denn dieses macht ja nur Sinn, wenn Sie auch als Nachmieter in den Mietvertrag einsteigen würden (was ja gerade nicht der Fall ist, wenn Sie gekündigt haben). Ihre Sachverhaltsschilderung gibt diesbezüglich keine Auskunft.
Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.
Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
ich nehme Bezug auf Ihre prompte Antwort - vielen Dank.
Jac, ich bin alleinige Erbin meiner Mutter.
Die Genossenschaft nimmt Bezug auf Ziffer 5 Abs. 3 mit Verweis auf das BGH Urteil VIII ZR 378/03
. Dies wäre eine sog. "Weiche Klausel" und berechtigte den Vermieter dazu, die Schöhnheitsreparaturen durchführen zu lassen. Ich habe der Genossenschaft den u.a. Absatz vorgelesen, aber sie wollen von ihrer Festellung nicht weichen.
"Die von Ihnen zitierte Fristenregelung ist durch den Zusatz „… spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen“ eindeutig eine starre Fristenregelung. An der starren Fristenregelung ändert sich auch dadurch nichts, dass die Vermieterin nach Ziffer 5 Abs. 3 in besonderen Ausnahmefällen des Vertrages auf Antrag verpflichtet ist, die Fristen nach billigem Ermessen zu verlängern. Denn weder ist geregelt, wann ein „besonderer Ausnahmefall“ vorliegt, noch ist ersichtlich, wie das Ermessen auszuüben ist. Im Ergebnis läuft dies darauf hinaus, dass dem Mieter unzulässigerweise die Beweislast für einen besonderen Ausnahmefall auferlegt wird (es handelt sich nämlich dann nur um eine Ausnahme von der Regel). Damit wäre die Fristenregelung unwirksam.
Als Folge dieser Unwirksamkeit verbleibt es bei der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
, wonach der Vermieter von Wohnraum die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, also auch anfallende Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen hat".
Was meinen Sie dazu? Trifft diese Klausel auf mich zu?
Lt. Genossenschaft wurde bei der Wohnungsbegehung festgestellt, daß die Wohnung renovierungsbedürftig sei. Dazu möchte ich nur noch anfügen, daß Flur und Küche 2005, das kl. Schlafzimmer 2007 tapeziert wurde. Die Streicharbeiten an Tür und Fenster wurde in 2002/2003 durchgeführt.
Vielen Dank für Ihre Bemühungen.
