Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:
Die Eintragung der Grunddienstbarkeit ist die sachenrechtliche Komponente eines Rechtsgeschäftes, das auch eine schuldrechtliche Komponente, also eine vertragliche Verpflichtung zur Einräumung der Grunddienstbarkeit mit weiteren Regelungen wie der Erhaltung, umfassen dürfte.
Allein der Verweis auf §§ 1020ff. BGB
hilft dem Gegner nicht, denn § 1020 S. 2 BGB
verpflichtet Sie als Berechtigten, § 1021 Abs.1 BGB
hingegen den Eigentümer zum Erhalt der Anlage. Wie sich diese Frage bei Ihnen gestaltet, müsste in dem fraglichen schuldrechtlichen Vertrag geregelt sein, weshalb dieser im Detail zu prüfen wäre; gleiches gilt für die Umstände der Eintragung und Bestellung der Grunddienstbarkeit und die Frage, wie die Renovierung ggf. in der Vergangenheit geregelt worden ist. Wenn Sie aber nicht schuldrechtlich zur Tragung der 15% der Renovierungskosten verpflichtet sein sollten, sollten Sie diese ablehnen.
Zudem hätte Sie der Gegner in jedem Fall wegen einer vertraglichen Nebenpflicht wegen der Außenrenovierung informieren müssen. Da § 254 Abs. 2 BGB
ihn zur Minimierung der anfallenden Kosten zwingt, wenn er die Arbeiten schon ohne Ihre Einbeziehung in Auftrag gibt, müssen Sie auch dann nicht mehr als Ihren Anteil an den tatsächlich notwendigen Kosten bezahlen, wenn Sie insofern zahlungspflichtig sein sollten. Ob sich der Gegner auch an den Kosten der Innenrenovierung beteiligen muss, hängt wie gesagt von der Vereinbarung ab.
Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung und Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Böhler
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Michael Böhler
Hussenstraße 19
78462 Konstanz
Tel: 07531-9450300
Web: https://www.anwaltskanzlei-dotterweich.de
E-Mail:
Sehr geehrter Herr Böhler,
zunächst einmal danke für ihre Antwort.
Was meinen Sie mit "fraglichen schuldrechtlichen Vertrag"?
Die Grunddienstbarkeit wurde bereits im Jahr 1994 eingetragen, das heißt bei beiden Grundstücken waren damals andere Eigentümer. Weder ich, noch der aktuelle Eigentümer des Nachbargrundstücks haben diese Grunddienstbarkeit unterzeichnet. Aus diesem Grund liegen uns diesbezüglich auch keine Verträge vor, wäre dies der Fall hätte ich das in meiner Frage ja erwähnt.
Sie schreiben "wenn Sie insofern zahlungspflichtig sein sollten"... Genau dies möchte ich ja herausfinden. Wie erwähnt, Verträge existieren keine, bin ich nun zahlungspflichtig oder nicht?
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Mitteilung.
Eine Grunddienstbarkeit wird amtlicherseits nur dann eingetragen, wenn ihr ein Vertrag über ihren Inhalt zugrundeliegt. Dieser Vertrag ist im juristischen Sinn "schuldrechtlich", weil er regelt, dass sich der Besteller der Grunddienstbarkeit dazu verpflichtet, diese dem Berechtigten auf seinem Grundstück einzuräumen, er "schuldet" also dieses Recht. Da für das Grundbuch aber nur der Umfang der Dienstbarkeit relevant ist, wird nur dieser eingetragen. Üblicherweise wird aber auch die Instandhaltung zwischen den Vertragsparteien geregelt und ich gehe davon aus, dass die vorherigen Eigentümer dies getan haben, der Vertrag Ihnen jetzt aber aus welchem Grund auch immer nicht vorliegt; deshalb sollteN Sie den Voreigentümer insofern zur Herausgabe des Vertrages bzw. Information über die Regelung der Grunddienstbarkeit auffordern.
Aus dem Gesetz kann sich wie oben bereits dargestellt ergeben, dass beide die Instandhaltungspflicht übernehmen können, weshalb man sich im Vertrag ja auch für eine Variante entscheidet.
Aus dem Gesetz ergibt sich aber in keinem Fall, dass Sie anteilig der Größe des Geräteraums am Garagnegebäude zur Kostentragung verpflichtet sind, weshalb Sie die Forderung zurückweisen und den Gegner auffordern sollten, seine Anspruchsgrundlage zu benennen.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Böhler
Rechtsanwalt
