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Regenwasserableitungen ohne Grunddienstbarkeit im Grundstück

18.02.2014 17:59 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Durch mein Grundstück im Bundesland Bayern (Länge 50m, Breite 25m) verlaufen mittig zwischen Haus und Garten drei Regenwasserableitungen von Süd nach Nord in einer Tiefe von vielleicht 2 Metern. Das Grundstück wurde durch meine Eltern 1985 ohne Grunddienstbarkeiten etc. für Durchleitungen erworben und seinerzeit waren diese drei Leitungen schon vorhanden; ich gehe von einer Verlegung in den 1960ern aus. Im Grundbuch existierte keine Grunddienstbarkeit.
Bei einem Wasserplan (Genehmigungsunterlagen für unser Haus) von 1985 ist eine der drei Ableitungen vermerkt; eine Nutzung dieses wurde durch meine Eltern aber nicht vermutet, da damals bereits die Möglichkeit bestand, sich an den Regenwasserkanal anzuschließen. Wir schlossen unser Haus 1985 ebenfalls schon an den öffentlichen Kanal an.
Noch heute werden anscheinend alle drei Wasserleitungen von den Nachbarn benutzt. Zahlungen an mich oder meine Eltern erfolgten zu keiner Zeit.
Die drei Leitungen laufen von drei höher gelegenen Grundstücken im Süden durch mein Grundstück und früher zu einem Bach im Norden weiter. Die Länge der Strecke der Leitungen betrug so ca. 70 Meter. In 1999 wurde ein Mischwasserkanal gelegt und bei dieser Gelegenheit beabsichtigte die Gemeinde, alle Grundstücke direkt an den öffentlichen Kanal (Regenwasser wie auch Mischwasser) anzuschließen. Nach Einwänden seitens der Nachbarn beließ die Gemeinde jedoch die drei Leitungen in meinem Grundstück und schloss diese erst nach durchqueren meines Grundstückes (Breite 25m) an den Kanal im Norden an (Gesamtlänge ca. 50 Meter vom Nachbarhaus zum Kanal). Bei einem der drei Nachbarn (der südlichste) kreuzt sogar die Regenwasserleitung den von mir aus gesehenen südlichen Kanal; auch diese Leitung läuft noch durch mein Grundstück, jedoch kann ich eine Durchleitung hier nicht zu 100% bestätigen.
Ein Einfluss in den Bach folgt in keinem der drei Fälle mehr. An den Gesprächen über das Belassen und Weiternutzen der drei Leitungen wurde ich bzw. meine Eltern nicht beteiligt.
Dennoch wäre und ist ein direkter Anschluss der Nachbarn (Länge der Leitung vom Haus zum Kanal ca. 10 Meter) möglich; bedeutet aber zumindest in zwei Fällen den Bau eines Überlaufkanals, da der Regenwasserkanal nicht besonders tief unter der Straße verlegt ist (80 cm).
Die Satzung der Gemeinde besagt, dass eine Anschlusspflicht an den Kanal (Regen- und Mischwasserkanal) besteht.
Die Gemeinde bietet mir nach meinem Einwand jetzt an, im Falle eines Anbaues an mein Haus, denn dann stünden die drei Leitungen im Weg, die Leitungen zu verlegen. Jedoch möchte ich die weitere Nutzung sofort untersagen. Die Gemeinde hat keine Unterlagen zum genauen Anschlussort der Leitungen. Die drei Leitungen dürften in etwa unter meiner Terrasse im Westen liegen.
Zwei Nachbarn sind der Meinung dies sei ihr eigentümliches Recht. Eine gütliche Einigung scheint so unmöglich.
Ungeklärt ist, was im Schadensfall passiert (Giftstoffe, Rückstau) etc.; aus diesem Grund möchte ich u.a. den Anschluss an den öffentlichen Kanal realsiert wissen.

1.) Kann ich, und wenn ja wie, den sofortigen Anschluss der Wasserleitungen verlangen bzw. die Abwasserleitungen in meinem Grundstück durchtrennen?
2.) Wie ist das Vorgehen zur Sicherstellung des Betriebs aller drei Leitungen, also wie kann ich die Gemeinde hier bitten tätig zu werden?
3.) Ergeben sich durch die vorhandenen Leitungen irgendwelche Ansprüche gegen den Kaufvertrag aus 1985, bei dem verbrieft war, dass keine Fremdleitungen etc. bestehen, das Grundstück also lastenfrei ist? Das Haus wurde mir vor sechs Jahren von meinem Vater überschrieben.

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.

Im Grundbuch existierte keine Grunddienstbarkeit, dieses Fehlen der Grunddienstbarkeit ( § 1018 BGB), also des Leitungsrechts im Grundbuch, ist in Ihrem Fall entscheidend. Soweit nämlich das Leitungsrecht nicht eingetragen ist, können Sie die Beseitigung der Nutzung der Leitungen auf Ihrem Grundstück verlangen.

Der Fall wäre nur dann anders zu beurteilen, wenn dem oder der Nachbargrundstücke die notwendige Verbindung zum öffentlichen Kanalnetz fehlt und – wie in Bayern – besondere landesrechtliche Regelungen fehlen. Insoweit käme für den Eigentümer des Nachbargrundstückes die Geltendmachung eines Notleitungsrechtes analog den §§ 917, 918 BGB in Betracht (BGH NJW 1991, S. 176; BGH NJW 1981, S. 1036, 1037).

Da, wie Sie ausführen, jedoch ein direkter Anschluss der Nachbarn (Länge der Leitung vom Haus zum Kanal ca. 10 Meter) an das öffentliche Kanalnetz ohne weiteres möglich ist, kommt eine Geltendmachung eines Notleitungsrechtes analog den §§ 917, 918 BGB nicht in Betracht, d.h., Sie müssen die Leitungen nicht dulden. Ein Gewohnheitsrecht, auf das sich offenbar Ihre Nachbarn berufen, gibt es in diesem Zusammenhang nicht.

Nach § 1004 BGB sind Sie berechtigt, von Ihren Nachbarn zu verlangen, dass die Beeinträchtigung Ihres Grundstückes durch die Nutzung der Leitungen beseitigt wird. Fordern Sie also Ihre Nachbarn binnen einer angemessenen Frist auf, die Nutzung der Leitungen einzustellen und sich direkt an das öffentliche Kanalnetz anzuschließen.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

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