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Bayern: Grunddienstbarkeit

08.04.2013 11:57 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Zusammenfassung: Die Spezialität Bayerns keine Baulasten zu nutzen, führt im Ergebnis nicht zu einer anderen Beurteilung bei einem Anspruch auf deckungsgleiche Sicherung gegenüber der Behörde (FS Bayern) aus der vereinbarten Dienstbarkeit, soweit dies der Bebauung des Grundstückes bezweckt.

Ein in zweiter Reihe liegendes Grundstück soll bebaut werden. Im Grundbuch existiert eine Dienstbarkeit für das vorne liegende Grundstück (Geh- und Fahrtrecht) zugunsten des Eigentümers des hinteren Grundstücks, eine persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Gemeinde fehlt jedoch. Außerdem ist das Erschließungsrecht (Leitungen) vorgemerkt.

1. Der Eigentümer des vorderen Grundstückes ist gegen den Bau und verweigert die persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Gemeinde. Kann er damit den Bau verhindern? Wie geht man nun am besten vor?

2. Sollte die Gemeinde dem Bauantrag auch ohne die o.g. Dienstbarkeit zustimmen, gibt es dann ein Problem mit der Erschließung? Diese konnte ja bislang nur vorgemerkt werden, da man nicht wusste, wo genau die Leitungen verlaufen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


"Außerdem ist das Erschließungsrecht (Leitungen) vorgemerkt."

Ich gehe davon aus, dass hier eine Vormerkung für die Eintragung einer Dienstbarkeit für ein Leitungsrecht gemeint ist.

"Der Eigentümer des vorderen Grundstückes ist gegen den Bau und verweigert die persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Gemeinde. Kann er damit den Bau verhindern? Wie geht man nun am besten vor?"

Nein aber hinauszögern.
Insofern der Nachbar nicht die Zustimmung zur Eintragung einer deckungsgleichen beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zugunsten des Freistaates Bayern erklärt, müssen Sie ihn dazu gerichtlich verpflichten, mithin verklagen. (Es ist anzunehmen, dass die Gemeinde keine Ausnahme von dieser Dienstbarkeit im Wege des Erlass der Baugenehmigung macht.)

Zu der in anderen Bundesländern notwendigen deckungsgleichen Baulast hat der BGH diesen Anspruch dem Grunde nach längstens entschieden, soweit die Dienstbarkeit den Zweck hat, das Grundstück einer Bebauung zuzuführen. Was hier für Wege- und Leitungsrecht der Fall ist. (BGH, Urteil vom 06.10.1989 - V ZR 127/88 (Frankfurt) in NVwZ 1990, 192)

"Sollte die Gemeinde dem Bauantrag auch ohne die o.g. Dienstbarkeit zustimmen, gibt es dann ein Problem mit der Erschließung? Diese konnte ja bislang nur vorgemerkt werden, da man nicht wusste, wo genau die Leitungen verlaufen."

Wenn die Erschließung nicht im Sinne der Bayrischen Bauordnung gesichert ist, kann der Nachbar allein aus diesem Grund, die Baugenehmigung angreifen.

Die Sicherung selbst bezieht sich dogmatisch nur auf das "Ob" (dass die Leitung liegen darf). Das "Wie" (wo die Leitung liegt) ist Sache der Grundstückseigentümer. Denn es gibt die Möglichkeit der Verlegung der Leitung (§ 1023 BGB bzw. § 1023 BGB analog) durch beide Seiten.

Lösung: Sie sollten mit Ihrem Nachbarn sprechen und ihn darauf hinweisen, dass die Dienstbarkeiten der Bebauung des Hinterliegergrundstückes dienen. Er wusste dies (entweder beim Kauf oder bei Eintragung). Zudem erleidet er keinen "Wertverlust" seines Grundstückes, wenn inhaltsgleiche Dienstbarkeiten zugunsten des Freistaates Bayern bewilligt werden.

Führen Sie Ihm vor Augen, dass die Zustimmung auch gerichtlich erstritten werden kann und er die Kosten dafür tragen muss, da eine Verurteilung recht wahrscheinlich ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

--------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 08.04.2013 | 17:20

Sehr geehter Herr Tautorus,

haben Sie vielen Dank für die schnelle und kompetente Antwort. Ich habe bezüglich des Leitungsrechts nun doch noch eine Verständnisfrage. In der Teilungserklärung heißt es konkret:

„Sollten Ver- und Entsorgungsleitungen für auf dem herrschenden Grundstück zu errichtenden Gebäude erforderlich sein, so ist der Eigentümer des herrschenden Grundstücks berechtigt, diese in die dem Geh- und Fahrtrecht unterliegende Fläche einzulegen. (Hier folgt ein Absatz zum Thema Kosten und Unterhalt, dann geht es wie folgt weiter:)
Zur Sicherung vorstehender Rechte und Verpflichtungen bestellt der Eigentümer des dienenden Grundstücks dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks eine entsprechende Vormerkung auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit (Ver- und Entsorgungsleitungsrecht) und bewilligt und beantragt deren Eintragung in das Grundbuch im Rang nach dem Geh- und Fahrtrecht."

Ist damit die Erschließung im Sinne der Bayerischen Bauordnung bereits gesichert? Oder bleibt es dabei, dass wir die Erschließung noch sichern müssen?

Besten Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.04.2013 | 20:29

Sehr geehrte Fragestellerin,

die geforderte Sicherung ist öffentlich rechtlicher Natur. Für Ihr Grundstück kann daraus nur die Behörde Rechte herleiten. Die zivilrechtliche Sicherung zwischen den Nachbarn ist zusätzlich notwendig.


"Ist damit die Erschließung im Sinne der Bayerischen Bauordnung bereits gesichert? Oder bleibt es dabei, dass wir die Erschließung noch sichern müssen?"

Die zivilrechtliche Sicherung liegt nach Ihren Angaben vor. Der Nachbar hat seine Zustimmung zur Eintragung schon erklärt

("...bestellt der Eigentümer des dienenden Grundstücks ... und bewilligt und beantragt deren Eintragung ...").

Die öffentlich rechtliche Sicherung der Zuwegung und Zuleitung als Teil der Erschließung ist nach Ihren Angaben noch nicht erteilt, da sich der Nachbar querstellt.

Insofern Ihr Nachbar nur gerichtlich zur Eintragung der beschränkt persönlichen Sicherung zugunsten des Freistaates Bayern bewegt werden kann, sollten Sie das Baugenehmigungsverfahren ruhend stellen lassen. Sonst könnte eine kostenpflichtige Ablehnung Ihres Antrages erfolgen.

Hinweis:

Sie verwenden das Wort "Teilungserklärung". Rechtlich ist dieses Wort im Zusammenhang mit Wohnungseigentum (dies kann auch ganze Häuser betreffen) verbunden. Bei Wohnungseigentum kann sich die rechtliche Lage anders darstellen.

Dennoch gehe ich in vorstehender Antwort davon aus, dass Sie tatsächlich nur die Grundstücksteilung meinen.


Mit freundlichen Grüßen


Heiko Tautorus
Rechtsanwalt

service@ra-tautorus.de

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