Fensterreparaturen und Fenstererneuerung

Sehr geehrter Fragesteller,


Bestimmte Teile des Hauses gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Stünde in der Teilungserklärung etwas anderes, wäre das unwirksam. Das sind etwa die Teile des Hauses, die für den Bestand und die Sicherheit erforderlich sind, also Dach, tragende Wände etc.

Alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, also etwa Gargeneinfahrt, Treppenhaus, Aufzug. „Die Fassade des Hauses."

Ansonsten gehören alle Teile zum Gemeinschaftseigentum, soweit sie nicht in der Teilungserklärung zum Sondereigentum gemacht wurden.
Das ist also die Systematik, die Ihrer Frage zugrunde liegt.

Der von Ihnen zitierte § 7 der TE sagt nichts darüber aus, „ob" und in welchem Umfang und vor allem welche Fenster genau zum Gemeinschaftseigentum in Abgrenzung zum Sondereigentum gehören. Dazu müssen Sie die TE nochmals genau studieren, der mir vorgelegte Auszug der TE lässt eine definitive Antwort nicht zu. Das lässt sich allenfalls damit erklären, dass es an Ihrem Haus verschiedene Arten von Fenster gibt, etwa Fenster im Treppenhaus, Dachstuhl etc.

Der zitierte § 7 sagt aber aus, dass unbeschadet der Frage, welche Art von Eigentum vorliegt, der Sondereigentümer in seinem Bereich die Unterhalts- und Instandsetzungskosten trägt, egal ob Sonder- oder Gemeinschaftseigentum.


Ihre Frage

Ist dazu zusätzlich noch ein Mehrheitsbeschluss (einfache Mehrheit) der Wohnungseigentümer notwendig?


Mehrheitsbeschlüsse sind erforderlich und ausreichend für Fragen der Durchführung einzelner Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten, also das Ablaufprocedere. Ob also überhaupt die Fenster reparaturbedürftig sind oder nicht, kann mehrheitlich beschlossen oder abgelehnt werde.


Nicht aber eine Regelung der TE, soweit diese wirksam ist.


Letztendlich bedarf es also für eine verbindliche Aussage der Einsichtnahme in die vollständige Teilungserklärung und alle relevanten Unterlagen, denn der BGH hat bei unklaren Regelungen ausdrücklich ausgeführt, dass an eine solche vom Gesetz abweichende Regelung schon aus Gründen der Rechtssicherheit erhöhte Anforderungen zu stellen sind.

Fehlt es mithin an einer klaren und unmissverständlichen Regelung gilt im Zweifel "nur" das Gesetz.


Grundsätzlich zu ihrem Problem der BGH mit Urteil vom 22.11.2013, AZ: V ZR 46/13 :

„Grundsätzlich ist die Wohnungseigentümergemeinschaft nach der gesetzlichen Regelung in § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 und § 22 WEG für die Beschlussfassung über die Instandsetzung und auch den Austausch von Fenstern und Türen zuständig. Die hierdurch entstehenden Kosten sind als Gemeinschaftskosten auf alle Eigentümer nach § 16 Abs. 2 WEG zu verteilen. Fenster und (Außen-)Türen sind zudem zwingendes Gemeinschaftseigentum und zwar ganz gleich, was die Teilungserklärung hierzu regelt (§ 5 Abs. 2 WEG ; vgl. zuletzt für Wohnungseingangstüren BGH, Urteil vom 25.10.2013 - V ZR 212/12 ).
Allerdings kann durch eine Regelung in der Teilungserklärung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten durch eine klare und eindeutige Regelung auch bloß einzelnen Sondereigentümern auferlegt werden (vgl. schon BGH, Urteil vom 2.3.20ß12 - V ZR 174/11 ). Die klagende Eigentümerin vertrat daher die Auffassung, dass aufgrund der Regelung in ihrer Teilungserklärung nicht die Gemeinschaft, sondern der Sondereigentümer, in dessen räumlichen Bereich sich die Fenster und Türen befanden, für deren Austausch zuständig gewesen sei.

Es bedarf mithin der Einsichtnahme und Auslegung der kompletten Teilungserklärung sowie aller relevanten Unterlagen, um Ihre Frage abschließend zu beantworten.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen