Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
479.578
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Kostenerstattung für Fenstererneuerung in einer Eigentumswohnung durch Rücklagen


02.12.2007 18:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Im Jahr 03.2004 haben wir eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus (76 Wohnungen) gekauft. Der hohe Preis der Wohnung wurde damals von der Eigentümerin mit der Fenstererneuerung im Jahr 2002 begründet( die „neuen“ Fenster wurden als Wohnungsmerkmal präsentiert). Durch die Gemeinschaftsrücklagen wurden die Kosten für Fenstererneuerung im Jahr 2003 der Eigentümerin damals nicht erstattet. In Jahren 2002 bis 2006 wurde durch Eigentümerversammlung immer wieder beschlossen, dass keine Kostenerstattung für Fensterreparaturen durch Gemeinschaftsrücklagen erfolgt, d.h. die Kosten für Fensterinstandhaltung sollen von den Eigentümern selbst getragen werden sollen. In dem Zeitraum 2004-2007 erfolgten dagegen mehrere Klagen.
Die Sachlage 2007 ergibt folgenden Beschluss:
Die Kosten für die Fensterinstandhaltung sind in Zukunft von der Gemeinschaft zu zahlen. Die Eigentümer, welche seit dem 05.11.2003 bis jetzt auf Grundlage des ungültig werdenden Umlaufbeschlusses von 2004 auf eigene Rechnung Fensterinstandhaltungen durchführen ließen, haben unter Berufung auf die Gerichturteile gegenüber der Gemeinschaft einen Rückerstattungsanspruch in Höhe des Aufwandes. Die Regelung bezüglich der Fensterinstandhaltung, welche durch die Gerichtbeschlüsse ergibt, dass zukünftig die Gemeinschaft die Kosten hierfür übernimmt, ist die gesetzliche Regelung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat mehrheitlich beschlossen, dass mit den Eigentümern, welche vor dem 05.11.2003 Fensterinstandhaltungsmaßnahmen durchführen lassen haben, ein Vergleich geschlossen werden soll und diese Eigentümer unter der Voraussetzung, dass sie die Wohnungseigentümergemeinschaft von weiteren Forderungen freistellen, die Höhe der sich nach der Prüfung der Kommission ergebenen Kosten zu 50% zurückerstattet bekommen sollen. Im Rahmen dieses Beschlusses wurde ebenfalls eine Umlage in Höhe von 40.000Euro für die hieraus entstehenden Kosten vorgesehen. Diese Sonderumlage (unser Anteil 612Euro) ist bis zum 31.12.2007 zu zahlen. Die Forderungen auf Kostenerstattung sollen ebenfalls bis 31.12.2007 angemeldet werden. Weiterhin sieht der Wirtschaftsplan ab 01.07.2007 Monatliche Zuzahlung zu den Rücklagen, unser Anteil 28 Euro, vor.
Die Frage: Wem steht die Kostenerstattung für die Kostenerstattung rechtsmäßig zu? Der damaligen Eigentümerin, die die Rechnungen bezahlt hat oder dem jetzigen Eigentümer(also mir), der die Wohnung gekauft hat also auch die Fenster mit übernommen hat(Die Fenstern hatten noch Garantie zu dem Zeitpunkt) und die Sonderumlage und die nach dem Wirtschaftsplan anfallende Kosten tragen muss. Welche Kosten fallen auf wem zu?
Unser Hausverwalter hat sich so geäußert, dass die Kostenerstattung der damaligen Eigentümerin zusteht, jedoch alle weiteren Kosten von uns getragen werden müssen.
Für Ihre Antwort danke ich Ihnen im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
wf
Sehr geehrter Ratsuchender,

bei der Zahlungspflicht unter Abgrenzung der Verpflichtung zwischen neuem Eigentümer und Voreigentümer ist die Fälligkeit der Zahlung von Bedeutung. Beschließt die Eigentümergemeinschaft z.B. am 1. Januar eine Sonderumlage in Höhe von DM 100.000,- mit Fälligkeit 1. März, sind die Eigentümer, die am 1. März im Grundbuch eingetragen sind zahlungspflichtig. Dies trifft auch dann zu, wenn der Käufer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung keine Möglichkeit hatte den Beschluss zu beeinflussen, da er noch nicht stimmberechtigt war. Bei Guthaben oder Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen verhält es sich ähnlich. Hier hat der jeweils eingetragene Eigentümer die Nachzahlung zu entrichten, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit eingetragener Eigentümer im Grundbuch ist, unabhängig davon, ob er im Abrechnungszeitraum die Wohnung genutzt hat oder nicht. Von Bedeutung ist hier ebenfalls nur die Grundbucheintragung bei Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung. Guthaben aus fälligen Nebenkostenabrechnungen stehen ebenso nur den im Grundbuch eingetragenen Eigentümern zu. Siehe hierzu auch die Urteile des KG Berlin vom 15.06.88 Aktenz. 24 W 5977/97, vom 13.11.89 Aktenz. 24W 415/89, vom 01.11.90 Aktenz. 24 W 3613/90 und vom 06.09.93 Aktenz. 24 W 4142/92 sowie das Urteil vom LG Lüneburg vom 10.10.94 Aktenz. 5 T 83/94.

Angesichtes dieser Rechtsprechung sind Sie zur Zahlung nunmehr aktuell beschlossener und fälliger Umlageforderungen verpflichtet. Gleiches gilt für den Wirtschaftsplan.

Analog dieser Rechtssprechung, die darauf abstellt, wer Eigentümer bei Fälligkeit der Forderung/Verbindlichkeit ist, müsste Ihnen dieser grundsätzlich zustehen. Entscheidend ist jedoch, dass hier nach dem Wortlaut/Inhalt des Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung – der wohl auch nicht angefochten wurde – wohl die Verhandlung betreffend Zahlungen an die Eigentümer meint, die damals – vor dem 05.11.2003 - die Kosten für die Fenster aufgewendet haben. Insoweit steht auch im Sachverhalt: …dass mit den Eigentümern, welche vor dem 05.11.2003 Fensterinstandhaltungsmaßnahmen durchführen lassen haben, ein Vergleich geschlossen werden soll und diese Eigentümer unter der Voraussetzung, dass sie die Wohnungseigentümergemeinschaft von weiteren Forderungen freistellen, die Höhe der sich nach der Prüfung der Kommission ergebenen Kosten zu 50% zurückerstattet bekommen sollen. Der Beschluss meint somit wohl ausdrücklich die Eigentümer, die vor dem 05.11.2003 die Fenster instand gesetzt hat. Hier sollte der Inhalt, insbesondere der genaue Wortlaut, des Beschlusses nochmals eingehend gesondert geprüft werden. Kommt man dann zum Ergebnis, dass der Beschluss so auszulegen ist, so würde Ihnen der Guthabensanspruch nicht zustehen.

Ansprüche auf Zahlung/Weiterleitung des an den Verkäufer dann möglicherweise zu zahlenden Betrages könnten sich aber aus dem Kaufvertrag zwischen Ihnen und dem Verkäufer ergeben. Denn Grundlage des Vertrages war wohl u.a. die erfolgte Fensterrenovierung, während nunmehr die neuen Fensterrenovierung von der Gemeinschaft zu tragen sind und die Kosten für den Ausgleich ursprünglicher Aufwendungen durch Umlage erhoben werden wollen. Hier sollten etwaige Ansprüche aus dem Kaufvertrag eingehend weiter geprüft werden. Kommt man danach zum Ergebnis, dass derartige Ansprüche Ihrerseits gegenüber dem Verkäufer bestehen, so sollten Sie mit der Verkäuferin Kontakt aufnehmen, auf den Kaufvertrag und die damals geführten Vertragsverhandlungen verweisen, und um Weiterleitung der Zahlung, ggf. Abtretung des Betrages bitten.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen erste Überblick verschafft zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G Mohr

Nachfrage vom Fragesteller 03.12.2007 | 17:08

Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde nicht angefochten. Am 07.12.07 läuft die Frist ab.Im Kaufvertrag haben wir den Sachverhalt nicht festgehalten. Meine Nachfrage ist: Mit welcher Begründung hätte ich recht den Beschluss anzufechten? Wie stehen meine Chancen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.12.2007 | 20:55

Sehr geehrter Ratsuchender,

bitte haben Sie Verständnis, dass die Beurteilung der Chancen für die Anfechtung des Beschlusses über die gestellte Frage hinausgeht. Zudem ist hier sicherlich noch die Beurteilung des Gesamtsachverhaltes unter Berücksichtigung des vorausgegangegen Gerichtsverfahrens erforderlich.

Sie sollten in der verbleibenden Zeit bis zum Ablauf der Anfechtungsfrist noch mit der Verkäuferin Kontakt aufnehmen um abzuklären, wie diese sich zu einer etwaigen Abtretung des Auszahlungsanspruches an Sie verhält und abhängig von dieser Frage durch weiteren anwaltlichen Rat die Frage einer etwaigen Beschlussanfechtung abklären.

Mit freunlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 59978 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Sehr schnelle, ausführliche und ich hoffe auch kompetente Antworten. So richtig weiß man das ja erst später, wenn es zum Streitfall kommt. Jedenfalls weiß ich jetzt viel mehr wie ich weiter vorgehen sollte im Streitfall mit ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Antwort ist klar verständlich, ausführlich und zeugt von fachlicher Kompetenz. Besser geht's nicht. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Super sehr schnelle Antwort.preislich günstig. ...
FRAGESTELLER