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Dachausbau teilungserklärung

| 27.02.2014 15:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Zum Dachausbau einer Eigentumswohnung.

Guten Tag, ich bräuchte eine Einschätzung zu folgender Situation: Ich beabsichtige den Kauf eines kleinen Dachrohlings. In der Teilungserklärung ist das Dach als Sondereigentum ausgewiesen und in die Abgeschlossenheitsplänen zeigen einen Plan der auf einer abgelaufenen Baugenemigung (Von 1995) beruht, die aber natürlich nicht umgesetzt wurde (sonst würde es sich ja um keinen Rohling handeln). Die Teilungserklärung erwähnt kein spezielles Recht zum Ausbau des Daches durch den jeweiligen Eigentümer. Die Wohnungen des Hauses wurden in den letzten Jahren alle auf Basis dieser Teilungserklärung verkauft. d.h. der Zustand mit ausgebautem Dach. Meine Frage ist nun kann ich davon ausgehen, daß die Eigentümer dem Ausbau damit stillschweigend zugestimmt haben?Jede neue Baugenemigung würde ja eine leichte Abweichungen von den Abgeschlossenheitsplänen bedeuten, muss dann die Teilungserklärung geändert werden? (Und damit jeder Eigentümer zustimmen?) MFG

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Leider gibt es im Wohnungseigentumsrecht keine stillschweigende Zustimmung zu künftigen Dachausbauten. Vielmehr muss jeder Wohnungseigentümer, der einen Dachausbau vornehmen will eine Genehmigung der Wohnungseigentümerversammlung einholen. Nimmt man einfach so einen Dachausbau vor, riskiert man, dass andere Wohnungseigentümer dagegen vorgehen und der Dachausbau wieder beseitigt werden muss.

Ein Dachausbau ist eine bauliche Veränderung, welche nach § 22 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) der Zustimmung ALLER Wohnungseigentümer bedarf.

Wird in einer Wohnungseigentümerversammlung nur ein Beschluss getroffen, dem nicht alle zugestimmt haben, ist dieser jedoch nicht nichtig, sondern nur anfechtbar.

Wenn Sie vor dem Kauf Sicherheit haben wollen, sollten Sie den jetzigen Eigentümer veranlassen, einen Antrag auf Genehmigung eines Dachausbaus zu stellen, und die Entscheidung der Wohnungseigentümer abwarten.

2.
Eine Änderung der Teilungserklärung ist wohl nicht erforderlich. Abschließend beurteilen könnte man dies aber nur nach Durchsicht der Teilungserklärung.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 27.02.2014 | 16:32

Sehr geehrter Herr Moosmann,

danke für diese Antwort. Es gibt also kein Recht den Zustand der Abgeschlossenheitspläne herzustellen? Ich hatte irgendwo mal gelesen, daß es sowas gäbe, wenn alle Eignetümer Ihre Wohnungen mit dem Bewustsein eines möglichen Ausbaus gekauft hatten.
Leider will der jetzige Eigentümer und der Makler nicht so lange mehr warten.

Diesen Satz habe ich nicht verstanden: "Wird in einer Wohnungseigentümerversammlung nur ein Beschluss getroffen, dem nicht alle zugestimmt haben, ist dieser jedoch nicht nichtig, sondern nur anfechtbar." Vielleicht könne Sie das nocheinmal umfomulieren. Danke!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.02.2014 | 18:10

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.
Aus der Abgeschlossenheitsbescheiniung können sich keine Ansprüche ergeben.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt nach § 3 Abs. 2 WEG, dass die Wohnungen oder sonstigen Räume "in sich abgeschlossen sind".

Zweck der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist es, dem Grundbuchamt die Prüfung bautechnischer Fragen zu erleichtern. Abgeschlossen sind nur Wohnungen oder sontige Räume, die u.a. durch feste Wände und Decken, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Trennwände und Decken insbesondere hinsichtlich des Brand-, Schall- und Wärmeschutzes entsprechen, baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen getrennt sind (BVerwG, Beschluss vomm 26.7.1989 -8 B 112/89-, DNotZ 1990,249).

2.
Wenn aber in den der TEILUNGSERKLÄRUNG zugrundeliegenden Plänen ein Dachausbau aller Wohnungen vorgesehen, aber nicht umgesetzt wurde (so verstehe ich Ihre Angaben), so könnte sich tatsächlich ein ANSPRUCH AUF HERSTELLUNG EINES DER TEILUNGSERKLÄRUNG ENTSPRECHENDEN ZUSTANDES, also auf Ausbau des Daches ergeben.

Ich rate Ihnen, dies durch einen Rechtsanwalt vor Ort unter Vorlage der Teilungserklärung und Pläne weiter prüfen zu lassen.

3.
Ein Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann, ist nichtig (§ 23 Abs, 4 Satz 1 WEG), also ohne weiteres ungültig.

Ein nicht nichtiger Beschluss ist gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt worden ist (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Insoweit muss eine Anfechtungsklage bei Gericht erhoben werden (3 46 Abs. 1 Satz 1 WEG). Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Nach Ablauf der Klagefrist ist eine Anfechtungsklage nicht mehr zulässig und der Beschluss nicht mehr anfechtbar.


Mit freundlichen Grüßen
REchtsanwalt Moosmann

Bewertung des Fragestellers 27.02.2014 | 18:44

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