Sehr geehrter Fragesteller,
die sich aufgrund des Sachverhalts vorrangig aufdrängende Frage ist folgende, ob das bestehende Geh- und Fahrrecht überhaupt die Mehrbenutzung durch die neue gewerbliche Nutzung des Hinterliegergrundstücks für Seminarzwecke deckt, sofern diese früher immer nur als Wohnhaus genutzt wurde. Es wird insoweit u.A. auf den Umfang der Mehrbenutzung und vor allem auf den Wortlaut der Eintragungsbewilligung des Geh- und Fahrrechts ankommen. Dieser etwaige Anspruch wäre ihre größte Angriffsmöglichkeit gegen den Eigentümer des Hinterliegergrundstücks, weil er dadurch Probleme mit dem Mieter bekommen wird und die von Ihnen gestellten Fragen erscheinen demgegenüber logisch nachrangig, da sie bei Ihrer Fragestellung bereits voraussetzen, dass diese Mehrbenutzung von dem bestehenden Geh- und Fahrrecht gedeckt wird.
Gleichwohl beantworte ich diese unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt.
Fragen 1),2) und 4) laufen letztlich auf das gleiche hinaus: besteht ein Anspruch auf Unterlassen der Benutzung der auf Ihrem Grundstück stehenden Säule als Briefkasten und Klingelanlage durch den Mieter des Hinterliegergrundstücks aus § 1004 BGB
, wobei die Umstände der Errichtung und der Nutzungseinräumung heute nicht mehr aufklärbar sind, so dass eine vertragliche Duldungspflicht ausscheidet. Eine solche kann sich aber auch aus einer stillschweigenden Einwilligung ergeben. Zwar reicht es für die Bejahung einer Duldungspflicht. aus einer stillschweigenden Einwilligung nicht aus, dass diese bereits sehr lange andauert, je länger die anscheinend sehr alte Säule aber bereits als Klingel und Briefkasten genutzt wird, desto wahrscheinlicher ist es, dass man eine Duldungspflicht aus dem allgemeinen nachbarschaftlichen Gemeinverhältnis (§ 242 BGB
) ableiten kann. Das würde insbesondere dann gelten, wenn beide Grundstücke früher einmal eins waren und die Nutzung bereits bei der Teilung der Grundstücke eingeräumt wurde.
Umgekehrt können sich aus diesem Gemeinschafsverhältnis auch Ausgleichsansprüche ergeben (Palandt, BGB-Kom.-Bassenge § 903, Rz. 13), mehr lässt sich zur Frage 3), betreffend die Reparaturkosten der Säule, ohne tiefere Recherche leider nicht sagen.
Zu Frage 5) Der Eigentümer des Hinterliegergrundstücks hat einen Anspruch darauf, dass das zu seinen Gunsten eingetragene Wegerechts nicht durch die Säule und das Tor beeinträchtigt wird aus §-§ 1027
, 1004 BGB
. Allerdings wird hier evtl. der Zeitraum, in dem er dieser diesen Anspruch nicht geltend gemacht hat, dieses mal zu Ihren Gunsten relevant, da dieser Anspruch verwirkt sein könnte. Das setzt allerdings außer einer langen Dauer der Nicht-Verfolgung dieses Anspruchs auch noch einen zusätzlichen Umstand, der ihr Vertrauen darauf begründet hat, dass dieser Anspruch nicht verfolgt wird, voraus.
Zu Frage 6) Ich kann Ihnen nicht dazu raten, die Gehwegsplatten auf Ihrem Teil des Weges aufzuheben, um dadurch den Eigentümer des Hinterliegergrundstücks faktisch zur Sanierung des Weges zu zwingen. Sie würden durch verbotene Eigenmacht fehlerhaften Besitz an diesen Platten erlangen (§ 1029 BGB
i.V.m. § 858 BGB
) und würden sich damit eher dem Risiko aussetzen sich selbst zu verpflichten den jetzigen Zustand wiederherzustellen (§ 823 Abs. 1 BGB
, Mitbesitz als sonstiges Recht). Wenn ihr vorrangiges Ziel wirklich nur ist, den Eigentümer des Hinterliegergrundstücks zur Sanierung des Weges zu zwingen, müssten sie dessen bestehende Verpflichtung zur Einrichtung, Erhaltung und Pflege des gesamten Weges aus § 1021 BGB
notfalls klageweise geltend machen.
Zu Frage 7) Einen Anspruch darauf, dass der Mieter Ihres Nachbarn das Tor zur Abwehr wilder Tiere ständig geschlossen hält, dürfte sich als eine Nebenpflicht aus der bestehenden Grunddienstbarkeit ableiten lassen. Auch dürften Sie aus ihrer Eigentümerstellung über das Tor berechtigt sein, den Schließanlage zum Tor auszutauschen, wenn sie dem Mieter des Hinterliegergrundstücks einen neuen Schlüssel geben.
Zu Frage 8 bis 11) Mir ist keine zivilrechtliche Anspruchsgrundlage ersichtlich, aus dem sich ein Anspruch darauf ergeben könnte, ihren Nachbarn dazu zu verpflichten sein Hinterliegergrundstück oder den ihm gehörenden Teil des Weges einzuzäunen, um wilde Tiere abzuwehren. Es gibt nur einen Anspruch darauf, dass ein unstreitiger Grenzverlauf abgemarkt wird (§ 919 BGB
), das kann muss aber nicht einen Zaun geschehen sondern durch Grenzsteine (§ 21 Berliner Abmarkungsgesetz). Auch dürften Sie nicht berechtigt sein, den ihnen gehörenden Teil des Weges mit einem Zaun abzutrennen, da sie dadurch das Wegerecht ihres Nachbarn Ihrerseits stören, das sie auf einer Breite von 3,40 m einzuräumen haben, und diesem einen Unterlassungsanspruch geben (§ 1029,1027 BGB
).
Ich hoffe, ihnen ist mit dieser Antwort zumindest eine erste Orientierung gegeben und würde nahe legen, vorrangig der von mir eingangs aufgeworfenen Frage nachzugehen. Dazu müssten Sie als aller erstes die Eintragungsbewilligung des Geh- und Fahrrechts bei dem Notar besorgen, der dieses beurkundet hat.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Jahn
Vielen dank für die Antwort-
geniale Idee die Mehrnutzung anzuzweifeln.
In der Tat ist die Grundienstbarkeit eingetragen mit einer Einschränkung. Bestimmte Gewerbe dürfen nicht betrieben werden und andere benötigen der schrifltichen Genehmigung des Landes Berlin vertreten durch das Bezirksamt Reinickendorf und einer Heimstättengesellschaft oder deren Nachfolgerin. Daran arbeite ich nun !
Unsere Nachfrage !
Wir haben am Eingang zum Grundstück gleich hinter der Säule
damals in Naivität und Unkenntnis der Situation Bäume und Sträucher entlang der drei Meter Linie gepflanzt.(ca. 2,80m Längs)
Die Eigentümer fanden diese Form der Abgrenzung der Grundstücke toll und haben nichts dagegen gesagt oder gar geschrieben.
Im Gegenteil als nun die Reparaturarbeiten am Weg durchgeführt wurden bat man die ausführende Firma schrifltich um Sorgfalt mit den Pfalnzen !
Kann man dies dann ( im Nachhinein als Glück) als ein Anzeichen der Nichtverfolgung des Anspruchs auf die komplette Fläche sehen und könnte man daraus ein Vertrauen begründen das der Anspruch nicht verfolgt wird ?
Beim zweimaligen Wechsel der Eigentümer des hinteren Grundstücks haben die damaligen Eigentümer dieses Grundstücks immer wieder auf die Ausnahme der Nutzung der Säule für die Anlagen hingewiesen .
Auch wir haben dann bei der Übernahme des Grundstücks dieses dem jetigen Eigentümer von hinten -als- es kann ja erstmal noch so bleiben bestätigt. Wir würden nun gerne eine komplette Trennung von Tisch und Bett haben können wir ihn aus der Säule "rausschmeissen". Oder hätten wir wenn das nicht geht ,Anspruck auf Mietentgelt quasi als Teilkostenübernahme der Renovierung der Säule auch in Zukunft ?
Letzte Frage wenn wir aus unserer Eigentümerstellung tatsächlich das Tor auswechseln lassen - können wir dann die Kosten für die Schließanlage teilweise oder gar ganz auf ihn umlegen ?
Vielen Dank vorab
Sehr geehrter Fragesteller,
ich b
eantworten Ihren drei (!) Nachfragen, die teileweise neue Tatsachen enthalten, wie folgt:
Zu Frage 1) Ja, das liefert ein Indiz. Evtl. ist aber der Verwirkungseinwand in Bezug auf Tor und Säule anders zu sehen als in Bezug auf die Anpflanzungen, weil erstere anscheinend Jahrzehnte alt sind, die Anpflanzungen aber maxiaml fünf Jahre alt.
Zu Frage 2) Der neue tatsächliche Umstand, das auch Sie die Nutzung der Säule als Briefkasten und Klingelanlage ausdrücklich "bestätigt" haben, spricht für das Bestehen einer Duldungspflicht; ein Ausgleichsanspruch für die Mitbenutzung könnte sich wie gesagt ohne entsprechende Vereinbarung allerdhöchstens aus dem nachbarschaftlichen Gemeinverhältnis ergeben.
Zu Frage 3) Ja, ein entsprechender Anspruch könnte sich insbesondere dann ergeben, wenn das Auswechsln des Schlosses auch deswegen erforderlich werden wird, weil dies beschädigt wurde oder weil das neue Schloß auch das Wildrisiko auf dem Hinterliegergrundstück reduziert, so das dieses zumindest auch im Interesse des Hinterliegergrundstücks ist (§ 683 BGB
).
Wenn Sie Interesse an einer Mandatserteilung haben sollten, bitte ich Sie die weitere Kommunikation über meine Email-Adresse laufen zu lassen.
Mit freundlichen Grüßen
Ra Jahn
