Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Schilderungen gern wie folgt beantworten möchte.
Beim Erwerb einer gemeinsam genutzten und finanzierten Immobilie durch die Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft gelten die Lebenspartner als Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Ein schriftlicher Vertrag ist hierfür nicht erforderlich. Sie haben konkludent, d.h. durch schlüssiges Verhalten, einen solchen Vertrag stillschweigend geschlossen.
Für den Gesellschaftsvertrag kommt es jedoch nicht allein auf die Eintragung im Grundbuch an. Folgendes hat der BGH in einem Fall entschieden, in dem einer der Lebenspartner Alleineigentümer war (d.h. als solcher auch im Grundbuch eingetragen): „Die Annahme, dass wesentliche Beiträge eines Partners eine gemeinschaftliche Wertschöpfungsabsicht beider Partner beinhalten, setzt eine Gesamtwürdigung aller Umstände voraus; dabei sind insbesondere die Art des geschaffenen Vermögenswerts, die von beiden Seiten erbrachten Leistungen und die finanziellen Verhältnisse der Partner in der konkreten Lebensgemeinschaft zu berücksichtigen.“ Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass auch in Ihrem Fall diese Wertschöpfungsabsicht anhand der genannten Kriterien zu hinterfragen wäre. Die Grundbuchregelung sowie die Regelungen über die Gesellschaft bürgerlichen Rechts deuten auf die Annahme einer solchen gemeinschaftlichen Wertschöpfungsabsicht. Im Zweifel werden sich in Ihrer Konstellation daher nach einer Trennung Ausgleichsansprüche Ihrer Lebenspartnerin ergeben.
Nach alledem rate ich Ihnen dringend, mit einem Kollegen vor Ort einen Gesellschaftsvertrag auszuarbeiten, in dem insbesondere die Vermögensverhältnisse und Ansprüche für den Fall der Auflösung der Gesellschaft (Trennung) zu formulieren sind, um hier nicht mit Ausgleichsansprüchen konfrontiert zu werden.
Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.
Ich hoffe, Ihnen eine erste Einschätzung Ihrer Rechtslage ermöglicht zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Tobias Kraft
Rechtsanwalt
www.jeromin-kraft.de
Danke für die schnelle Antwort. Wenn meine Partnerin einem solchen Vertrag nicht zustimmt, sie vermutet sich dadurch finanziell schlechter stellen zu können, gibt es irgendeine Möglichkeit die Zahlungen (bisher 60% Zahlungen meinerseits, 40% Zahlungen ihrerseits, nach Rückzahlung der Hypothek 80%/20%) entsprechend zu forcieren oder endet es mit den 50/50, d.h. 30% "Verlust" meinerseits ? Einen Kollegen welchen Fachgebietes sollte ich hier kontaktieren um zumindest einen Entwurf auszuarbeiten ? Wären Sie hierfür ein Ansprechpartner - wenn auch "remote" ?
Sehr geehrter Fragesteller,
nach dem bisher Festgestellten dürften Sie nach Beendigung mit Ausgleichsansprüchen konfrontiert werden. Um dies zu vermeiden, wäre es hier möglich, dass Sie Ihrer Lebenspartnerin ein Darlehen gewähren, womit diese wiederum ihre Verbindlichkeiten für den Immobilienerwerb bedienen könnte. Möglich ist es natürlich auch, die Eigentumsverhältnisse entsprechend der „tatsächlich gezahlten Anteile“ im Grundbuch ändern zu lassen, also z.B. 80 zu 20. Diese dingliche Lösung wäre sicherlich ein guter und sicherer Weg, der aber nur über einen Notar führt und die Zustimmung Ihrer Lebenspartnerin voraussetzen würde.
Für die Anfertigung eines GbR-Vertrags wäre ein Anwalt mit dem Schwerpunkt auf dem Zivilrecht (insbesondere Familien- und ggf. Gesellschaftsrecht) anzuraten. Hierfür würde ich Ihnen auch „remote“ zur Verfügung stehen. Diesbezüglich erhalten Sie von mir eine E-Mail.
Ich hoffe, Ihnen zu weiterer rechtlicher Klärung verholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Tobias Kraft
Rechtsanwalt
