Sehr geehrte Fragestellerin,
Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:
( 1 ) Veränderungen der Mietsache richten sich zunächst nach der Vereinbarung der Parteien oder dem Vertragszweck. Ist nichts vereinbart, so ist grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters erforderlich.
Die Vertragsklausel beinhaltet zu Ihren Lasten ein generelles Zustimmungserfordernis hinsichtlich Anstrichen. Die Klausel könnte jedoch mit guten Gründen unwirksam sein, wenn Sie nämlich nach § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB
wesentliche Rechte, die sich aus der Natur des Mietvertrages ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Für eine solche Gefährdung spricht der Umstand, dass die Wohnung bei Bezug mit ungewöhnlichen Farben gestrichen war. Nach meiner Auffassung der Sach - und Rechtslage bestand zu Ihren Gunsten beim Neuanstrich sogar ein Anspruch auf Zustimmung des Vermieters aus Treu und Glauben, da der Anstrich die Mietsache nicht verschlechtert hat und den Vermieter nicht erheblich beeinträchtigte.
Im Übrigen könnte die Klausel auch nach den unter Punkt ( 2 ) folgenden Gründen unwirksam sein:
( 2 ) Sie sprechen an, dass im Mietvertrag die gesetzlichen Fristen für Schönheitsreparaturen stehen. Wenn dies in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen so formuliert wurde, dann wäre die Klausel höchstwahrscheinlich nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB
unwirksam, da im Bürgerlichen Gesetzbuch keine gesetzlichen Fristen für die Vornahme von Schönheitsreparaturen vorgesehen sind. Die gesetzliche Regelung sieht nämlich in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
vielmehr vor, dass der Vermieter die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten hat. Die Erhaltungspflicht ( Schönheitsreparaturen ) kann allerdings durch wirksame Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter abgewälzt werden.
Ob dies in Ihrem Vertrag letztlich wirksam erfolgte kann nicht abschließend berurteilt werden, da mir die Klausel nicht vollständig vorliegt. Diesbezüglich nehme ich nochmals auf meine ursprünglich an Sie gerichtete Nachfrage Bezug. Gerne können Sie im Rahmen der kostenfreien Nachfragefunktion die Klausel wörtlich eingeben, damit ich Ihnen Auskunft geben kann, ob ein starrer zur Unwirksamkeit führender Fristenplan vorliegt.
Die Unwirksamkeit eines starren Fristenplanes würde auf die Wirksamkeit der von Ihnen zitierten Kostentragungsklausel durchschlagen, sodass von Ihnen keine Kosten aufgrund von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu tragen wären.
( 3 ) Eine Pflicht zum Neuanstrich der Wohnung in weiß könnte sich aus dem von Ihnen beschriebenen Hinweis des Mieters bei Wohnungsübergabe ergeben. Angenommen Sie haben sich in diesem Punkt mit dem Vermieter - sei es auch nur mündlich - vertraglich geeinigt, so müssen Sie die Wohnung weiss streichen.
Sollte zu diesem Punkt lediglich ein Hinweis bei der Wohnungsübergabe - bereits nach dem Mietvertragsschluss - erfolgt sein, so gehe ich von keiner bestehenden Renovierungspflicht auf Grund mündlicher Vertragsabsprsache aus. Im Übrigen wäre im Falle eines Rechtsstreits der Vermieter hinsichtlich einer mündlichen Renovierungsvereinbarung darlegungs - und beweispflichtig.
Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe mit
freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
Hallo,
habe mich vielleicht etwas mißverständlich ausgedrückt. Mit den gesetzlichen Renovierungsregeln meinte ich, dass in dem Mietvertrag Fristen von 3 Jahren für Bad, 5 Jahre für Wohn-und Schlafzimmer stehen. Also das, was in so ziemlich jedem Mietvertrag steht.
1.Sehe ich das richtig, dass ich die Wohnung dann nicht in weiß streichen muß und der Vermieter mir auch keine Kosten auferlegen kann, wenn ich die Wohnung so lasse wie sie ist?
2.Kann er mir einen Strick daraus drehen, dass ich die Wohnung bunt gestrichen habe,obwohl ja was in dem Vertrag von weißer Wandfarbe und Genehmigung für anderen Anstrich steht?
Ich habe leider das Wohnungsübergabeprotokoll nicht vorliegen und weiß nicht, ob darin vermerkt wurde, dass ich die Wohnung damals in bunt gestrichenen Zustand übernommen habe.
3.Was raten Sie mir?
Sehr geehrte Fragestellerin,
Wenn die Fristen so wie Sie es beschreiben Ihnen kein Ermessen hinsichtlich den Renovierungszeiträumen einräumen, dann liegt ein starrer Fristenplan vor, der nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklauseln führt. Insoweit müssen Sie keine Arbeiten vornehmen. Die Rechtsprechung macht hiervon jedoch eine Ausnahme, nämlich dann, wenn der Mieter sogenannte Schockfarben ( bspw. schwarz oder rot ) bei der Gestaltung der Wohnung verwendet hat. In Ihrer Angelegenheit gehe ich nach erster Beurteilung der Sach - und Rechtslage jedoch davon aus, dass Sie keine Verpflichtung zur Renovierung trifft, da ja die Besonderheit besteht, dass die Wohnung bereits bei Bezug bunt gestrichen war. Hinsichtlich Ihren Bedenken eines fehlenden Vermerkes im Übergabeprotokoll merke ich an, dass Sie im Bestreitensfalle des Vermieters Zeugen benennen können, die die Wahrheit Ihrer Aussage bestätigen werden.
Ob Sie die Wohnung nun weiss streichen oder nicht darf ich Ihrer Entscheidung überlassen, da ein gewisses Restrisiko hinsichtlich einer bestehenden Renovierungspflicht vor allem wegen dem mündlichen Hinweis zur Renovierungspflicht bei Wohnungsübergabe besteht. Diesbezüglich würde ich danach differenzieren, ob Sie den Mietvertrag schon einige Tage vor der Übergabe unterschrieben haben. Dann nämlich kann wohl mit guten Gründen davon ausgegangen werden, dass der mündliche Hinweis bei Bezug der Wohnung keine Vertragsabänderung beinhaltet, zumal wenn Sie der Renovierungspflicht nicht ausdrücklich zugestimmt haben.Ich wünsche Ihnen einen schönen Tag und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
