Sind die Bestimmungen zu den Schönheitsreparaturen gültig?

Die Mieter (ein Paar) meiner 3,5-Zimmer-Wohnung (95 m²) haben den seit 1. Juli 2005 bestehenden Mietvertrag fristgerecht zum 1. Januar 2012 gekündigt. Ich habe auf die vertraglichen Vereinbarungen vertraut, sehe mich inzwischen jedoch durch eine Reihe von Gerichtsurteilen als Vermieterin in Sachen Schönheitsreparaturen und Endrenovierung quasi entrechtet.
Die Wohnung wurde 2002 ausgebaut und renoviert sowie Parkett und Laminat verlegt. Die Vormieter bis Juni 2005 haben die bis dahin nicht abgewohnte Wohnung vereinbarungsgemäß ohne Renovierung verlassen, nachdem zwei Wohnräume Ende 2003 neu gestrichen worden waren.
Die jetzigen Mieter haben die Wohnung so übernommen und haben 2 Zimmer und das große Wohnzimmer zur Hälfte nach ihren Wünschen farbig gestrichen. Ein Übergabeprotokoll und konkrete Absprachen zwischen den jetzigen Mietern und mir gab es nicht (den Vermieterstatus habe ich ererbt und dies war meine erste Vermietung).

Im Mietvertrag (Wohnraummietvertrag 12/2004) ist folgendes geregelt:
......
„ 14. Die Erhaltung der überlassenen Räume (Schönheitsreparaturen)

14.1. Die Schönheitsreparaturen (Renovierungen) während der Mietdauer in den Innenräumen der Wohnung sind jeweils bei Bedarf ohne besondere Aufforderung des Vermieters vom Mieter auf eigene Kosten fachgerecht auszuführen.

14.2. Schönheitsreparaturen sind: Instandsetzungsarbeiten zur Beseitigung von Abnutzungserscheinungen, die durch normales Wohnen hervorgerufen werden, insbes. Tapezieren der Wände (bei Raufasertapete. Streichen und – soweit erforderlich – Tapezieren), Streichen der Decken, das Streichen von Einbauteilen, .......

14.3. Die Schönheitsreparaturen sollten (eigene Hervorhebung) vom Mieter nach Ablauf folgender Zeiträume ausgeführt werden;
In Küchen, Bädern, Duschen u. sonst. Naßräumen nach 3 Jahren.
In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten nach 5 Jahren.
In anderen Nebenräumen nach 7 Jahren.
Diese Fristen laufen in jedem Fall ab dem Beginn des Mietverhältnisses. Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung dieser Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter verpflichtet, bzw. im anderen Fall dazu berechtigt, nach billigem Ermessen die vorstehend genannte Länge der Zeiträume zu verlängern.
Hinsichtlich des Anstrichs oder der Lasur von Holzwerk, Fenstern sowie der Heizkörper, Heizungsrohre usw. in den jeweiligen Räumen ist – unabhängig vom Nutzungszeitraum – der jeweilige Zustand dieser Gegenstände dafür ausschlaggebend, ob eine Renovierungsmaßnahme erforderlich ist oder nicht.

14.4. Verfügt der Mieter über gute handwerkliche Fähigkeiten, so kann er alle Schönheitsreparaturen in Eigenleitung ausführen. In jedem Fall schuldet der Mieter jedoch eine fachmännische Ausführung mittlerer Art und Güte.

14.5 Beim Auszug aus der Wohnung besteht nur dann keine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, wenn der neue Mieter die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten ohne Berücksichtigung im Mietpreis übernimmt oder wenn der Mieter dem Vermieter die Kosten für die Renovierung, unter Berücksichtigung des Zustandes der Wohnung und dem Zeitpunkt der letzten durchgeführten Renovierung, erstattet. Dem Mieter verbleibt aber in jedem Fall das Recht, Schönheitsreparaturen selbst vorzunehmen oder vornehmen zu lassen.

14.6. Können sich die Vertragsparteien nicht auf einen Betrag als Kostenersatz für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen einigen, so erfolgt die Berechnung ... nach einem Rechenbeispiel .....
..................
21. Beendigung des Mietverhältnisses
21.1 Ende des Mietverhältnisses ....
21.2 Bei Beendigung der Mietzeit hat der Mieter die Mietsache sorgfältig gereinigt und geputzt zurückzugeben; das gilt auch für die Teppichböden, soweit die Wohnung vom Vermieter damit ausgestattet ist." .... Regelungen zu Teppichboden

Des weiteren wurde unter 23. Sonstiges folgendes ergänzt und in Anwesenheit der Mieter handschriftlich vereinbart:
„Nr.1 Der Mieter hat bei Auszug den Bodenbelag sauber und abgesehen von vertraglich vereinbarter Abnutzung auf seine Kosten in einwandfreiem und ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen. Deutlich sichtbare Schäden am Parkett- und Laminatboden sind fachmännisch zu beseitigen. Der Parkettboden ist nach 6-jähriger Mietdauer abzuschleifen und versiegeln zu lassen.
Nr. 2 Die Haltung von 2 Hunden in der Wohnung wird gestattet."

Bis auf die Nutzung eines umzäunten Gartenbereichs für die Hunde gegen Entgelt wurden keine weiteren Regelungen zur Hundehaltung vereinbart. Die oben formulierte „vertraglich vereinbarte Abnutzung" des Parketts ist nicht konkretisiert worden.

Nach einer Besichtigung der Wohnung ist festzustellen:
Die Rauhfasertapeten sind seit dem Einzug vor knapp 6,5 Jahren bis auf den farbigen Anstrich in den Wohnräumen nach Einzug offensichtlich nicht gestrichen worden, d.h. es sind keine Schönheitsreparaturen durchgeführt worden. Insbesondere in der Küche sind starke Verfärbungen der Tapete erkennbar; eine Außenecke ist feucht und dort hängt die Tapete bereits weg.
Das Parkett im Wohnzimmer ist im erweiterten Türbereich und in Bereichen, auf denen kein Teppich lag, wohl durch Hundepfoten teilweise zerkratzt und unschön verfärbt.

Meine Fragen sind nun:

1. Sind die Bestimmungen zu Schönheitsreparaturen gültig (Formulierung „sollten") oder handelt es sich hier um ungültige starre Fristen? Und falls zutreffend, wie ist vom Vermieter im Nachhinein mit der Pflicht zu Schönheitsreparaturen umzugehen, wenn sie offensichtlich nie durchgeführt worden sind?
2. Wenn keine Pflicht zu Schönheitsreparaturen bestand/ bestehen sollte – besteht eine Renovierungspflicht (unter der Maßgabe, daß die Mieter eine Wohnung bezogen haben, die 3 bzw. 1,5 Jahre zuvor gestrichen worden war und daher wahrscheinlich als „nicht renoviert" gilt)? Können die Mieter den auf eigenen Wunsch durchgeführten farblichen Anstrich von 2,5 Zimmern als „Renovierung bei Einzug" geltend machen?
3. Gilt die handschriftliche Klausel zum Abschleifen des Parkettbodens nach 6 Jahren (oder sind solche Vereinbarungen durch verschiedene Urteile inzwischen auch kassiert ?

Von den Mietern ist nach einer Trennung zunächst nur die Mieterin in der Wohnung verblieben. Diese Mieterin ist inzwischen ausgezogen, hat aber noch diverse Gegenstände in der Wohnung belassen. Ihr gehören auch die Hunde. Nach ersten Gesprächen ist deutlich geworden, dass die Mieterin nichts (außer Saubermachen) an der Wohnung machen will und dabei auf den möglichen Nachmieter verweist, der die Wohnung ja dann streichen könne, wie er wolle (siehe 14.5). Wir selber möchten an der Wohnung einige Reparaturen und Verbesserungen vornehmen (Balkonbretter sowie Fenster von außen streichen, Teppichboden entfernen und Laminat verlegen, Rollädengurte austauschen, u.a.).
Eine Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten ist hinterlegt worden.

4. Können wir falls keine Renovierung der Wände und des Parketts durchgeführt wird, die Kaution in Anspruch nehmen? Mit welchen Konsequenzen wäre dann zu rechnen?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.
Mit freundlichem Gruß