Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt Stellung nehmen möchte:
Zunächst wird die in § 10 Nr. 3 Ihres Mietvertrages verwandte Fristenregelung nach der BGH Rechtsprechung deshalb als unwirksam angesehen werden müssen, weil sie sich nicht an dem tatsächtlichen Renovierungsbedarf ausrichtet, ganz abgesehen davon, dass das Abschleifen des Parkettbodens dem Mieter nicht per Formularvereinbarung wirksam auferlegt werden kann.
Darüber hinaus wird ein Wohnungsmieter nach einer Entscheidung des BGH vom 14.05.2003 (VIII ZR 308/02
) (bestätigt durch das Urteil des BGH vom 14. 5. 2003 - VIII ZR 308/ 02
) durch das Zusammenwirken von einer Vertragsklausel, nach der turnungsgemäß Schönheitsreparaturen zu verrichten sind, mit einer formularmäßigen Endrenovierungsklausel dann unangemessen benachteiligt, wenn eine Endrenovierung ohne Rücksicht auf die seit Mietbeginn oder der letzten Renovierung verstrichenen Fristenvorgesehen vorgesehen ist. In diesem Fall sind beide Klauseln, d. h. die gesamte Regelung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam.
Eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist folglich allenfalls dann in Betracht zu ziehen, wenn es sich bei § 23 um eine Individualvereinbarung handelt. Denn Individualvereinbarungen sind nicht an dem Maßstab des § 307 BGB
zu messen. Keine Individualvereinbarung läge allerdings dann vor, wenn die Klausel nicht zwischen Ihnen und dem Vermieter ausgehandelt wurde, was im Übrigen durch Vorlage entsprechender Mietverträge der Mitmieter belegt werden könnte.
In einer Entscheidung vom 05.04.2006, Az.: VII ZR 163/05
, hat der BGH bezüglich des Zusamentreffens einer Formularklausel - die Schönheitsreparaturen betreffend - und einer individuell vereinbarten Endrenovierungsklausel ausdrücklich „nur“ festgestellt, dass ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier - jeweils für sich genommen - unbedenklicher Klauseln auch dann vorliege, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden sei. Hinsichtlich der individuell vereinbarten Endrenovierungsklausel hat der BGH ausgeführt, dass wegen ihres sachlichen Zusammenhangs mit der unwirksamen Formularklausel ein einheitliches Rechtsgeschäft i. S. d. § 139 BGB
vorliegen könne, das bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig sei. Verbindliche Feststellungen musste der BGH aufgrund der konkreten Fallgestaltung jedoch nicht treffen. – Nachdem § 23 Ihres Mietvertrages erkennbar auf die Schönheitsreparaturklausel Bezug nimmt, insbesondere im Hinblick auf den Umfang der Schönheitsreparaturen wird ein sachlicher Bezug zu § 10 angenommen werden können mit der Folge der Gesamtunwirksamkeit der Regelungen zu den Schönheitsreparaturen gem. § 139 BGB
. Damit entfiele die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Im Übrigen handelt es sich bei dem von Ihnen beschriebenen Zustand der Wohnung um übliche Gebrauchsspuren, so dass keine darüber hinausgehende Schadensbeseitigungspflicht bestünde.
Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
5. August 2006
|
23:54
Antwort
vonRechtsanwältin Jutta Petry-Berger
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Rückfrage vom Fragesteller
6. August 2006 | 04:46
sehr geehrte Frau Jutta Petry-Berger,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort, -die mir sehr gefällt-
Sie haben jedoch im 3. Absatz Ihrer Antwort, 3. Zeile ... bestätigt durch das Urteil des BGH ... das gleiche Az angeführt, wie bei der Entscheidung - ist das richtig?
Bitte bestätigen Sie das oder geben Sie mir das Az noch an.
Mit freundlichem Gruss.
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
6. August 2006 | 11:46
Sehr geehrter Fragesteller,
das Urteil des BGH vom 14.05.2003 (VIII ZR 308/02
) wurde bestätigt durch Urteil des BGH v. 06.04.2005, Az.: XII ZR 308/02
. Ich bitte die versehentlich falsche Angabe des Urteilsdatums sowie des Aktenzeichens zu entschuldigen
Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
