Minderung während Hauskauf

Question

Erst nach dem notariellen Kaufvertrag habe ich erfahren, dass in der von mir gekauften Haushälfte schon zweimal (bei grossem Regen) Wasser aus der Kanalisation eingedrungen ist.
Feuchte Wände im Keller hatte mir der Verkäufer ausdrücklich nur als Lüftungsproblem des Mieters dargestellt. Eine Wand war extrem feucht und hatte pilzartigen Auswuchs. Erst vom Bruder des Verkäufers habe ich dann von dem Problem mit der Kanalisation gehört.
Bin dann an den Verkäufer herangetreten und habe mich ernsthaft mit der Rückabwicklung auseinandergesetzt, im Notarvertrag steht zwar : Veräußerung im gegenwärtigen Zustand aber diesen Mangel hat mir der Verkäufer verschwiegen !!Als ich den Verkäufer damit konfrontierte das hier ein Mangel arglistig verschwiegen wurde, lenkte dieser ein und wir haben dann eine Verabredung auf Handschlag gemacht : Ich würde das Haus zum notariell vereinbarten Preis übernehmen und der Verkäufer sollte im Gegenzug die Kellerräume trocknen, eine Wasserklappe einbauen und wollte als Entschädigung alle Böden fachmännisch ausbauen und entsorgen.
Leider hat er diese Vereinbarung nicht vollständig einbehalten, hat minderwertiges Material verwendet und mir sogar ein Teil der Holzriemenböden zerstört – darauf angesprochen leugnete er diesen Teil unserer Vereinbarung.
Bei einer Kellerwand der getrockneten Räume drücken nun 3 Wochen nach dem Farbanstrich wieder dunkle Flecken durch.
Deshalb fühle ich mich nicht mehr an unsere Abmachung gebunden und möchte nun eine Minderung durchsetzen. Vom Kaufpreis über € 150.000 habe ich € 5.000 einbehalten.
Nach dem Einzug musste ich zudem feststellen, dass zwar die Warmluftanlage, die 2/3 des Hauses versorgt zwar funktioniert, die eingebauten Nachtspeicheröfen, die den Rest des Hauses beheizen sollen aber ohne jede Funktion sind und im Notarvertrag haftet der Verkäufer aber für die Funktionstüchtigkeit.
Bin im Grundbuch vorgemerkt aber Verkäufer sind 4 Geschwister und einer davon hat mir gedroht, die Freigabe (Anzeige der Erfüllung der Zahlung) beim Notar nicht zu geben, die anderen konnte ich noch nicht sprechen
Wie soll ich mich verhalten ???

Rechtsanwalt Marksen Ouahes · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragensteller,    gerne beantworte ich Ihre Frage unter Heranziehung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes summarisch wie folgt:    bevor ich auf  das Ihnen in diesem Fall anzuratende Vorgehen eingehe, möchte ich Ihnen die Ihnen zustehenden Ansprüche kurz darlegen:    Grundsätzlich haben Sie aus dem Kaufvertrag nach dem erfolglosen Versuch der Beseitigung der Mängel im Keller und des in Form des Durchdringens von Feuchtigkeit an den Wänden festgestellten Mangels an der betroffenen Kellerwand einen Anspruch auf erneute Nacherfüllung gem. &#167;&#167; 437, 439 BGB.  Angesichts der fehlgeschlagenen Mängelbeseitigung steht Ihnen nunmehr auch der sofortige Rücktritt vom Kaufvertrag zu, &#167;&#167; 437 Nr.2, 323 ff. BGB    Anstatt zurückzutreten können Sie aber auch nach &#167;&#167; 441, 323 BGB die Minderung des Kaufpreises gegenüber den Verkäufern erklären. Bei der Berechnung der Minderung ist der Kaufpreis um den Betrag zu mindern, um den der Verkehrswert des mangelfreien Hauses gegenüber dem aktuellen Zustand des Hauses gemindert ist.     Hinsichtlich der Beschädigungen an den Holzriemenböden haben Sie einen Anspruch auf Beseitigung der entsprechenden Schäden nach &#167;&#167; 280, 249 BGB, wobei hier eine Pflichtverletzung des Verkäufers zu beweisen ist auf die der Schaden letztlich kausal zurückzuführen ist.    Bezüglich den mangelbehafteten Nachtspeicheröfen können Sie deren Reparatur aus der in dem Notarvertrag geregelten Verpflichtung des Verkäufers auf Haftung für die Funktionstüchtigkeit der Nachtspeicheröfen verlangen. Ihnen steht diesbezüglich zudem auch ein gesetzlicher Anspruch nach &#167;&#167; 437, 439 BGB zu. Sollte diese Mängelbeseitigung  verweigert werden, können Sie die Mängel durch einen Unternehmer beseitigen lassen und die hierbei für Sie entstehenden Kosten gegenüber dem Verkäufer nach &#167;&#167; 437,439,280I,III,281 I BGB als Schadensersatz geltend machen.    Sie sollten zunächst gegenüber den Verkäufern unter Nennung der Mängel die Minderung ausdrücklich und schriftlich erklären und diese zur Beseitigung der an den Nachspeicheröfen festgestellten Mängel auffordern.    Sollten Sie hierzu weitere Fragen haben stehe ich Ihnen gern im Rahmen der Nachfragoption zur Verfügung oder kontaktieren Sie mich per Email.    Gerne stehe ich Ihnen zudem zur weiteren Verfolgung Ihrer Ansprüche gegen die Verkäufer zur Verfügung.    Ich hoffe ich konnte Ihnen zunächst mit diesen Ausführungen einen Einblick in die Rechtlage verschaffen und verbliebe    Mit freundlichen Grüßen    Marksen Ouahes  -Rechtsanwalt-

Minderung während Hauskauf

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Marksen Ouahes

Aktuelle Auszeichnungen