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Nutzungsrecht für den Hauskäufer bei ruhendem Wohnrecht Verkäufer

| 06.11.2011 20:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Mathias F. Schell


Hallo zusammen,

Mein Onkel ist pflegebedürftig und hat seinen alten Bauernhof verkauft. Der Käufer zahlt das Objekt innerhalb einer Vierjahresfrist ab. Im Kaufvertrag wurde festgehalten, dass mein Onkel für die Dauer dieser Frist ein unentgeltliches Wohnrecht besitzt, welches ruht, wird es von ihm nicht in Anspruch genommen. Nun ist er aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim gezogen. Die neuen Eigentümer haben seine Wohnung teilweise ausgeräumt(die Möbel sind auf dem Dachboden) und nutzen sie als Aufenthaltsraum. Sie haben sogar angedeutet,einige Räume vermieten zu wollen. Ist das zulässig?

Vielen Dank für ihre Hilfe!

Sehr geehrte Fragesteller/Ratssuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes als ERST-Beratung gerne wie folgt beantworte:




Mit freundlichen Grüßen
Mathias F. Schell, Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 06.11.2011 | 21:23

Sehr geehrte Fragesteller/Ratssuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Leider bin ich soeben auf den Antwort-Button gelangt, ehe die Antwort eingefügt war. Ich bitte für das Versehen um Nachsicht.

Ihre Anfrage beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes als ERST-Beratung gerne wie folgt:

1. Das Wohnrecht oder Wohnungsrecht ist die häufigste Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit und gewährt dem Berechtigten das Recht, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil zu nutzen, ohne selbst Eigentümer zu sein oder Einschränkungen durch den Grundstückseigentümer hinnehmen zu müssen. Wie jedes dingliche, das Grundstück belastende Recht, muss auch das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden.

2. Ist das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen und zieht der Berechtigte aus der Wohnung aus, verliert er dadurch nicht sein Wohnrecht. Die Löschung im Grundbuch ist nur mit Einwilligung des Berechtigten zulässig.

Das OLG Saarbrücken (Beschluss v. 5.08.2010, AZ: 5 W 175/10 -65) hat in einem ähnlich gelagerten Fall ausgeführt, dass das Wohnungsrecht als Unterfall der persönlichen Dienstbarkeit nur dann erlöscht, wenn der Wohnungsberechtigte sein Wohnrecht nicht mehr nutzen kann. Dies sei etwa dann der Fall, wenn aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen die Ausübung DAUERND unmöglich werde. Ein persönliches VORÜBERGEHENDES Ausübungshindernis, wie etwa ein Auszug des Betroffenen, genügt dafür nicht. Der Wohnungsberechtigte habe hier jederzeit die Möglichkeit, in seine alte Wohnung zurückzukehren. Selbst ein dauerhafter Wechsel in eine Wohnung oder in ein Pflegeheim bringe das Wohnrecht nicht zum Erlöschen.

3. Die neuen Eigentümer haben seine Wohnung teilweise ausgeräumt(die Möbel sind auf dem Dachboden) und nutzen sie als Aufenthaltsraum. Sie haben sogar angedeutet,einige Räume vermieten zu wollen. Ist das zulässig?

Nach Ihrer Darstellung wurde im Kaufvertrag festgehalten, dass ihr Onkel für die Dauer ein unentgeltliches Wohnrecht besitzt, welches ruht, wird es von ihm nicht in Anspruch genommen und er nun aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim gezogen ist. Ausweislich der Vereinbarung soll das Wohnrecht ruhen, wenn es nicht in Anspruch genommen wird, nicht jedoch erlöschen. Gemäß den obigen Ausführungen erscheint in diesen Zeiten, in denen die Wohnung nicht genutzt wird, eine Zwischennutzung durch den Hauseigentümer möglich, vorausgesetzt die Wohnung kann innerhalb angemessener Zeit wieder zur Verfügung stehen. Da der Aufenthalt im Pflegeheim ein persönliches AusübungsHINDERNIS darstellt, das die Ausübung nicht dauernd unmöglich macht, ist jedenfalls eine Weitervermietung unzulässig.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen als rechtliche Orientierung im Rahmen der Erstberatung weitergeholfen.

Bei eventuellen Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Natürlich können Sie mich in dieser weitergehenden Angelegenheit auch beauftragen. Ich bin gerne bereit, Ihre Interessen im Rahmen eines ordentlichen Mandatsverhältnisses zu vertreten, wobei die hier gezahlte Gebühr angerechnet werden würde. Dank Email, Fax und Telefon stellt auch die Vertretung über größere Entfernung kein Problem dar. Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Bitte beachten Sie, dass meine Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können. Der Umfang meiner Beratung ist dabei durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt. Die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.


Mit freundlichen Grüßen
Mathias F. Schell, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 16.11.2011 | 18:35

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