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Hauskauf, Verkäufer wohnt noch 6 Monate drin

15.10.2014 22:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Kaufpreiszahlung vor Räumung des Kaufobjekts.

Guten Tag.
Wir sind kurz davor ein Haus zu kaufen, es handelt sich dabei um eine DHH mit Garten.
Die Finanzierung steht und einen Notartermin gibt es auch noch, den Hausbesitzer kennen wir durch Bekannte.
Die Eigentümer haben sich getrennt und stehen beide im Grundbuch.

Der typische Fall: Dem Hausbesitzer steht die ExFrau im Nacken, die Ihr Geld möchte, da Sie selbst wieder eine Wohnung kaufen möchte. Der Hausbesitzer hat bereits eine Immobilie für sich gefunden, die er noch umbauen möchte, daher möchte er erst zum 31.3.15 ausziehen.

Folgendes möchte er im Kaufvertrag festhalten:
- Räumung ist zum 31.3.15
- Kaufpreis ist sofort fällig (199 000EUR)
- Er bezahlt bis dahin eine monatliche Nutzungspauschale von 650EUR (von mir festgelegt)
Ich möchte noch drinstehen haben, dass, falls er nicht auszieht eíne Nutzungspauschale von 1000 EUR fällig ist. (oder sofortige Zwangsräumung?)

Eigentlich wollte ich mich nicht darauf einlassen, da es unbekannte Risiken gibt.
- Was ist, wenn er nicht auszieht
- Was ist wenn er Pleite geht und nicht bezahlen kann ?
- Was ist, wenn er das Haus bis dahin auf irgend einer Weise zerstört?
- ...

Gebäudebrandpolice übergibt er mir und bezahlt wurde diese auch.

Jetzt die Fragen:

Was muss noch in den Kaufvertrag rein, damit ich abgesichert bin?
Wie kann ich mich vor welchen Risiken auch immer schützen?


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich sehen die notariellen Verträge zum Schutz des Käufers immer vor, dass die Fälligkeit des Kaufpreises erst nach vollständiger Räumung des Objekts eintritt.
Letztlich ist es auf Wunsch der Parteien möglich hier eine andere Regelung zu treffen. Der Notar ist verpflichtet die Interessen beider Seiten zu beachten und vor allem sicher zu stellen, dass der Käufer das Eigentum und der Verkäufer den Kaufpreis erhält. Die genaue Formulierung muss daher der Notar vornehmen, weil er dafür haftet, dass beide Seiten zu Ihrem Recht kommen.

Sie können einen Schadensersatzanspruch für den Fall der nicht fristgerechten Räumung in die Urkunde aufnehmen, der aber genau beziffert werden sollte. Daneben können Sie direkt im Kaufvertrag einen vollstreckbaren Räumungstitel schaffen. Es sollte also dringend aufgenommen werden, dass der Verkäufer sich ab dem 1.4.15 oder bei Nichtzahlung zweier Raten zur Räumung verpflichtet und sich wegen dieser Verpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde unterwirft. Sie sparen so im schlimmsten Fall eine Räumungsklage. So haben Sie die Risiken Nichtzahlung oder Nichträumung abgesichert.
Man nimmt weiter auf das der Verkäufer sich verpflichtet keine baulichen Veränderungen vorzunehmen, die die Statik betreffen. Hier bleibt letztlich aber immer ein Restrisiko. Es könnte daher auch angezeigt sein nur einen Teil des Kaufpreises zu zahlen. Natürlich muss der Verkäufer bis zum Besitzübergang alle Lasten weiter tragen.

Auch kann man die Pflicht zur Räumung mit einem Rücktrittsrecht für Sie absichern, was ja zur Folge hätte, dass der Kaufpreis zu erstatten wäre.

Auch könnte man aufnehmen, dass Sie das Recht zu regelmäßigen Besichtigungen haben um den Zustand laufend überprüfen zu können.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 16.10.2014 | 17:52

Sehr geehrter Herr Wöhler,
vielen Dank für Ihre umfassende Antwort.
Ich werde die entsprechenden Klauseln in den Vertrag mit aufnehmen.

Eine Frage hätte ich aber noch:
Was wenn der Verkäufer private Insolvent anmeldet, also nicht Zahlungsfähig ist, noch im Haus wohnt und nicht rausgehen will?
Kann ich mich dagegen absichern?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.10.2014 | 18:39

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne komme ich auf die Nachfrage zurück.

Gegen dieses Problem hilft die Vollstreckungsunterwerfung in die Räumungsverpflichtung. Räumt der Verkäufer zum Termin nicht oder zahlt er die Raten nicht weiter, können Sie direkt zwangsräumen lassen. Sie können den Gerichtsvollzieher dann beauftragen die Räumung zu vollstrecken.

Wenn der Verkäufer insolvent wäre, würde er auch die Raten nicht mehr zahlen und dann könnten Sie ebenfalls räumen lassen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

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