Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhalts im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:
Zu 1) Wenn ich jetzt schon das Grundstück bebaue, wem gehört dann das Haus?
Wer zum jetzigen Bebauungszeitpunkt Eigentümer des Hauses wird, hängt maßgeblich vom Inhalt und Wortlaut des Grundstückskaufvertrages ab. Denn zumeist wird in solchen Verträgen ein genauer Zeitpunkt des Besitz- und Lastenübergangs an den Käufer festgelegt, zu dem dann auch – unabhängig von der Stellung im Grundbuch – gleichzeitig der Käufer wirtschaftlicher Eigentümer wird. Besitz- und wirtschaftlicher Eigentumserwerb können insoweit zusammenfallen, in diesem Fall würden Sie auch jetzt schon Eigentümer des zu bauenden Hauses werden. Ist hingegen nichts hierzu vertraglich geregelt oder eine anderweitige Regelung im Grundstücksvertrag getroffen, gilt rein formell die Eigentümerstellung im Grundbuch. Solange dies dann in diesem zweitgenannten Fall noch der Verkäufer ist, würde dieser zumindest vorerst auch Eigentümer des Hauses werden.
Zu 2) Wie kann ich mich rechtlich absichern? Oder gibt es da keine Probleme?
Durch die Auflassungsvormerkung sind Sie im Grunde bereits hinreichend geschützt, so dass Sie später in jedem Fall unabhängig von den unter 1) genannten beiden Varianten Eigentümer auch des Hauses werden. Denn wegen der schon eingetragenen Vormerkung gilt die Vorschrift des § 883 Abs. 2 BGB
, wonach eine Verfügung, die nach Eintragung der Vormerkung über das Grundstück seitens des Verkäufers bzw. Nocheigentümers vorgenommen werden würde, insoweit unwirksam ist, als diese Ihren Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen könnte.
Einziges Problem, welches bei Ihrer Planung noch entstehen könnte, wäre insoweit, dass wie unter 1) Variante 2 beschrieben keine vertragliche Regelung zum wirtschaftlichen Eigentumsübergang getroffen wurde bzw. das wirtschaftliche Eigentum weiterhin einschränkungslos beim Verkäufer liegt unabhängig von der Stellung im Grundbuch. In diesem Fall könnte der Verkäufer als Nocheigentümer Ihnen derzeit zumindest noch die Bebauung des Grundstücks untersagen, da dies ja sein (Noch)eigentum beeinträchtigen könnte. Wenn Sie insoweit einfach auf dieser Basis jetzt schon bauen würden, könnte der (Noch)eigentümer jedenfalls zum gegenwärtigen Zeitpunkt dann ggf. den Rückbau bzw. Abriss / Beseitigung des Hauses verlangen. Um dieses Problem zu umgehen, sollten Sie also vorsorglich einfach die Einwilligung des Verkäufers zum jetzt schon geplanten Hausbau auf dem Grundstück einholen. Dann sind Sie in jedem Fall so oder so hinreichend abgesichert.
Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Joschko
Rechtsanwalt
Vielen Dank für Ihre Antwort. Folgendes ist im Kaufvertrag geregelt:
unter Weitere Vereinbarung: 1. Besitz, Rechte, Nutzungen, privatrechtliche Lasten, die Gefahr und die Verkehrssicherungspflicht gehen auf den Erwerber über von dem auf die vollständige Bezahlung des Kaufpreises folgenden Tag an.
Hinweise des Notars: 1. das Eigentum erst mit der Auflassung im Grundbuch auf den Erwerber übergeht und diese Eintragung erst möglich ist nach Kostenzahlung, Vorliegen der Undbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes sowei der Bescheinigung der Gemeinde über das Nichtbestehen oder Nichtausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte nach dem BauGB.
Bin ich jetzt "wirtschaftlich" bereits Eigentümer und "rechtlich" noch nicht?
Vielen Dank.
Sehr geehrter Fragesteller,
gern beantworte ich Ihre Nachfrage noch wie folgt:
Nach den von Ihnen zitierten Regelungen sieht es zunächst so aus, als ob Sie sogleich wirtschaftlicher Eigentümer werden sollen. Allerdings ist dies im Rahmen der erstgenannten Regelung bezüglich des Eigentumserwerbs rein rechtlich selbst nicht ganz eindeutig formuliert, sondern nur von "Rechten" allgemein die Rede. Dennoch würde ich es so auslegen, dass ein wirtschaftlicher Eigentumserwerb nach Kaufpreiszahlung gewollt ist. Da letztlich aber eben keine eindeutige Festlegung diesbezüglich enthalten ist, kann man dies angesichts der Notarhinweise auch anders sehen. Daher sollten Sie rein vorsorglich in jedem Fall noch die Genehmigung seitens des Verkäufers zum Hausbau einholen, solange dieser noch als rechtlicher Eigentümer im Grundbuch steht.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Joschko
Rechtsanwalt
Sie sollten auch noch einmal im Vertrag nachschauen, ob eine solche Genehmigung/Einwilligung des Verkäufers zur Bebauung ggf. schon irgendwo verankert ist. Denn auch ein solcher Punkt wird regelmäßig schon vorab vertraglich geregelt.
