Mündliche Mietminderungsvereinbarung vor Mietbeginn

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

gerne beantworte ich Ihre Anfrage auf Grundlage Ihrer Schilderung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt:

Ihr Mietminderungsanspruch befindet sich im Spannungsverhältnis der §§ 536 und 536b BGB (Texte siehe unten). Ihr Mietminderungsanspruch könnte wegen Kenntnis der Mängel bei Abschluss des Mietvertrages entfallen und Sie damit zur Zahlung des Mietzinses in voller Höhe verpflichtet sein. Bezüglich der mündlichen Vereinbarung mit dem Vermieter sind Sie beweispflichtig, wenn dieser diese bestreiten sollte, müssten Sie also entsprechende Zeugen oder Urkunden (z.B. die Kontoauszüge in halber Höhe erfolgter Zahlungen). Bezüglich der mittlerweile behobenen Mängel müssten Sie ebenfalls Beweise vorbringen, z.B. Fotos oder Zeugen, allerdings stünde § 536b BGB hier gegen Sie.

Sie könnten beispielsweise verbunden mit einer Bezugnahme auf die damalige Vereinbarung den von Ihnen für angemessen erachteten Betrag bezahlen und dann die Reaktion des Vermieters abwarten. Vielleicht sieht er von einer klageweisen Geltendmachung des Restes ab.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick über Ihr Problem geben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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Anhang:

§ 535 Abs. 1 BGB
Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

§ 536 Abs. 1 BGB
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

§ 536b BGB
Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.