Stellenwechsel und Kündigung Mietvertrag mit Mindestvertragslaufzeit

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Zu 1. Wie kann ich hier kündigen?

Eine fristgemäße Kündigung ist grundsätzlich hier nicht möglich. Denn es besteht generell kein Anspruch auf eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses, soweit es wie hier auf eine bestimmte Dauer eingegangen ist. Der Mieter bleibt dann bis zum Auslaufen des Mietvertrages bzw. der Mindestvertragslaufzeit verpflichtet, die vereinbarte Miete zu zahlen, auch wenn er das Mietobjekt nicht mehr nutzt. Dies ergibt sich daraus, dass der Vermieter an sich nur die Möglichkeit schuldet, die Wohnung zu nutzen. Ob der Mieter dann davon Gebrauch macht, bleibt ihm aber gesetzlich selbst überlassen. Kündigen können Sie somit vorzeitig vor Ablauf der drei Jahre allenfalls fristlos, soweit ein entsprechender Grund im Sinne der §§ 543 , 569 BGB vorlegen sollte.

Zu 2. Kann ich den Mietvertrag anfechten?

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind auch in einem Formularmietvertrag beiderseitige, zeitlich begrenzte Kündigungsausschlüsse grundsätzlich bis zu vier Jahren wirksam (BGH, Urteil vom 6. 4.2005, Az. VIII ZR 27/04 ). Also nur, wenn die entsprechende Klausel in Ihrem Vertrag z.B. nur für Sie als Mieter einseitig geregelt wäre, könnten Sie sich auf die Unwirksamkeit berufen und dann mit normaler Frist gemäß § 573 c BGB kündigen. Für darüber hinaus gehende Anfechtungsgründe z.B: wegen arglistiger Täuschung oder Irrtums ergeben sich aus Ihrer Sachverhaltsschilderung allerdings keinerlei Anhaltspunkte.

Zu 3. Kann ich den Vermieter überzeugen mich gehen zu lassen (Kann ich vielleicht die Mietpreishöhe anfechten?)

Ob hier bezüglich der Miethöhe so genannter Mietwucher in Frage kommt, kann ich anhand Ihrer Angabe leider nicht abschließend beurteilen. Dies sind aber ohnehin äußerst seltene Fälle, so dass hiervon erst einmal nicht ausgegangen werden kann. Einzige Möglichkeit zur vorzeitigen Beendigung eines Mietverhältnisses vor Ablauf der Vertragslaufzeit ist folglich - mit Ausnahme einer wie aufgezeigt fristlosen Kündigung – allein der Abschluss eines Aufhebungsvertrages zwischen Ihnen und dem Vermieter. Darin können Sie eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages vereinbaren. Die Bedingungen einer solchen vorzeitigen Beendigung sind aber Verhandlungssache der Parteien. Ggf. schaffen Sie es ja, einen Nachmieter zu präsentieren, welcher bereit wäre, sogar noch eine etwas höhere Miete zu zahlen. Dann wäre der Vermieter sicherlich eher zu einer vorzeitigen Beendigung bereit.

Zu 4. Haben Sie eine Idee, wo man hier ansetzen könnte?

Vorbehaltlich einer genauen Überprüfung der entsprechenden mietvertraglichen Klausel auf deren Wirksamkeit wegen der dreijährigen Bindung sollten Sie sich aus den aufgezeigten Gründen zunächst um einen Nachmieter bemühen. Erst dann haben Sie eine Verhandlungsgrundlage, um eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisseses zu erwirken. Wenn der Vermieter sich hierauf einlässt – insoweit sollten Sie ihn um Verständnis für Ihre veränderte Situation ersuchen und ihm diese aufzeigen-, wäre dieser dann nur aus gewichtigen Gründen berechtigt, einen Nachmieter abzulehnen. Wenn der Nachmieter jedenfalls solvent ist und der Vermieter die gleiche finanzielle Sicherheit hat wie bei Ihnen, handelt es sich um einen adäquaten Nachmieter, so dass einem Aufhebungsvertrag nichts im Wege stehen sollte, zumal der Vermieter dann gleich wieder eine erneute dreijährige Bindung eingehen könnte und somit längere Sicherheit bei seinen Mieteinnahmen hätte.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich Ihnen noch ein schönes Wochenende und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt