Mietvertrag/Maklerkaution

Sehr geehrter Fragestellerin,

vielen Dank für die Anfrage.

Wahrscheinlich hatte Ihre Bekannte einen Zeitmietvertrag oder einen unbefristeten Mietvertrag mit längerfristigen Kündigungsausschluss abgeschlossen und wird vom Vermieter nur vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen, wenn sie einen geeigneten Nachmieter stellt.

Ob der Vermieter den Vertrag mit Ihnen abschließen muss hängt davon ab, ob eine echte oder unechte Nachmieterklausel vereinbart ist. Die unechte Nachmieterklausel gäbe ihrer Bekannten zwar das Recht, vorzeitig aus dem Vertrag auszuscheiden, wenn sie dem Vermieter einen Nachmieter vorschlägt, doch kann den Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter ablehnen und sich selbst um einen Nachfolger bemühen. Dagegen hätte ihre Bekannte bei einer echten Nachmieterklausel einen Anspruch darauf, einen konkreten Nachmieter (Sie) zu stellen.

Sie müssten bereit sein, den bestehenden Vertrag ohne Einschränkungen zu akzeptieren. Dann darf der Vermieter den Mieterwechsel nur ablehnen, wenn dafür wichtige Gründe in Ihrer Person oder Ihren wirtschaftlichen Verhältnissen vorliegen.

Die Sachverhaltsschilderung sagt aber leider nichts darüber aus, ob eine echte oder unechte Nachmieterklausel getroffen wurde.

Sollte vereinbart worden sein, dass Sie als Nachmieter das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortsetzen können, so ist die Zusage des Vermieters, dass Sie die Wohnung bekommen, als Annahme zu verstehen, dass er den angebotenen Nachmieter annimmt. Sofern im ursprünglichen Mietvertrag nicht anderes vorgeschrieben, ist eine bestimmte Form nicht vorgeschrieben.

Neben einem Eintritt in den bestehenden Mietvertrag ihrer Bekannten kommt auch der Neuabschluss eines Mietvertrages in Betracht. Allerdings müssten dann mit dem Vermieter die wesentlichen Vertragsbestandteile geklärt sein.

Aus ihrer Sachverhaltsschilderung ist zu entnehmen, dass offen war, ab wann die Wohnung angemietet werden sollte. Es bestehen erhebliche Zweifel, ob wirksam ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde.

Ich empfehle dringend eine schriftliche Vereinbarung zu schließen, in der Eintritt in das Vertragsverhältnis bzw. der Beginn der neuen Mietvertrages vereinbart wird.

Sie dürfen erst zu dem festgelegten Zeitpunkt in die Wohnung einziehen. Wollen Sie vorher einziehen, so bedarf dies grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters. Ziehen Sie später ein, sind Sie dennoch zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet, es sei denn, der Vermieter ist mit den von ihm auszuführenden Instandsetzungsarbeiten nicht fertig geworden oder die Wohnung ist nicht bezugsfertig. Ist die Wohnung zum vereinbarten Einzugstermin nicht bezugsfertig, so können Sie unter Umständen Schadensersatz verlangen.

Bei der Übergabe sollte ein Übergabeprotokoll erstellt werden, in dem sämtliche Mängel der Wohnung aufgelistet sind und der Vermieter sich unter Setzung einer angemessenen Frist zur Beseitigung verpflichtet. Sinn und Zweck des Protokolls ist es, späteren Streit über das Vorhandensein und Art von Schäden zu vermeiden. Der Vermieter haftet nicht, wenn der Mieter die Wohnung in Kenntnis der Mängel angemietet hat. Kannte der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus §§ 536 f. nicht zu (vgl. § 536 b BGB ).

Zur Maklerprovision ist anzumerken, dass diese nicht entstanden ist, da nicht der Makler, sondern ihre Bekannte die Wohnung vermittelt hat. Auch das Sichgefallenlassen von Maklerdiensten genügt nicht, um einen Provisionsanspruch auszulösen (BGH, NJW 1984, 232 ). Ein Interessent kann nämlich grundsätzlich davon ausgehen, dass der Makler bereits von der anderen Seite beauftragt und bezahlt wird (BGH, NJW 1986, 177 ).

Ich hoffe Ihnen mit der Beantwortung geholfen zu haben. Eine Beratung innerhalb dieses Forums stellt nur eine erste rechtliche Orientierung dar. Die Beurteilung basiert auf den Angaben aus Ihrer Frage. Ich weise darauf hin, dass durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben die rechtliche Beurteilung anders ausfallen kann.

Im Rahmen der Nachfragefunktion stehe ich für eine etwaige Rückfrage gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Dr. Roger Blum,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht