Wohnung vermieten in Spanien, Steuererklärung in Deutschland

| 23. Januar 2025 15:13 |
Preis: 30,00 € |

Steuerrecht

Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Stefan Sepp Lorenz, Steuerberater, LL.M. oec., Diplom-Finanzwirt (FH)

13:13

Ich bin spanischer Staatsbürger und lebe und arbeite in Deutschland. Mein steuerlicher Wohnsitz befindet sich daher derzeit in Deutschland. Ich bin daran interessiert, eine Wohnung in Spanien zu kaufen und zu vermieten. Ich habe beim spanischen Finanzamt nachgefragt und dort wurde mir mitgeteilt, dass ich die Einkünfte aus der Vermietung der Wohnung in Spanien deklarieren und versteuern muss (über das Steuerformular 210). Außerdem wurde mir mitgeteilt, dass ich aufgrund der Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien für die Mieteinnahmen in Deutschland keine weiteren Steuern zahlen muss. Ich möchte bestätigen, dass dies tatsächlich der Fall ist, und mich andernfalls erkundigen, wie sich dieses Szenario auf meine Steuererklärung in Deutschland auswirken würde.

23. Januar 2025 | 15:35

Antwort

von
Rechtsanwalt Dr. Stefan Sepp Lorenz, Steuerberater, LL.M. oec., Diplom-Finanzwirt (FH)

(176)
Zehdenicker Str. 16
10119 Berlin
Tel: 030/37003161
Web: https://www.frag-einen-anwalt.de/anwalt/Rechtsanwalt-Stefan-Sepp-Lorenz-__l108700.html
E-Mail: stefan.lorenz@steuer-aktiv.de

Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen

Sie planen den Erwerb einer Wohnung in Spanien, um diese zu vermieten. Als in Deutschland ansässiger Steuerpflichtiger unterliegen Sie hier der unbeschränkten Steuerpflicht, was bedeutet, dass Sie Ihr weltweites Einkommen in Deutschland versteuern müssen. Gleichzeitig hat Spanien gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen, das auf seinem Territorium liegt. Daher müssen Sie die Mieteinnahmen in Spanien versteuern und dort über das Steuerformular deklarieren.

In Deutschland werden diese aus Spanien stammenden Mieteinkünfte ebenfalls erfasst. Allerdings wird die in Spanien gezahlte Steuer auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden. Dies erfolgt gemäß § 34c des Einkommensteuergesetzes. Sie müssen die ausländischen Einkünfte in der Anlage V (für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) und die anrechenbaren ausländischen Steuern in der Anlage AUS Ihrer deutschen Steuererklärung angeben.

Es ist wichtig, die steuerlichen Verpflichtungen in beiden Ländern genau zu erfüllen. Daher empfiehlt es sich, einen Steuerberater zu konsultieren, der mit den steuerlichen Regelungen sowohl in Deutschland als auch in Spanien vertraut ist, um sicherzustellen, dass alle Anforderungen korrekt und fristgerecht erfüllt werden.

Ich hoffe, das hilft für Ihre Einschätzung, viele Grüße und einen tollen Tag!

Rückfrage vom Fragesteller 24. Januar 2025 | 13:04

Ich danke Ihnen für Ihre Antwort. Ich benötige jedoch noch einige Klarstellungen dazu.

Können Sie mir nähere Angaben dazu machen, wie die Behandlung von Immobilien in Spanien nach dem Doppelbesteuerungsabkommen im Einzelnen aussieht? Welche Methode wird zum Beispiel für die Steuerberechnung in Deutschland verwendet (nachdem der Mietgewinn in Spanien bereits versteuert wurde): die Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt oder die direkte Anrechnungsmethode? Ich gehe davon aus, dass es sich um die Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt handelt, weil das DBA vorsieht, dass Immobilien ausschließlich in dem Land besteuert werden, in dem sie sich befinden.

Andererseits denke ich trotz Ihrer Antwort, dass es nicht notwendig ist, die Anlage V zu verwenden, da sie sich auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Deutschland bezieht (d. h. auf Immobilien, die auf deutschem Gebiet liegen). Können Sie mir dies bestätigen?

Vielen Dank und einen schönen Tag!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24. Januar 2025 | 13:13

Sehr gerne. Die steuerliche Behandlung Ihrer Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Spanien richtet sich nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien. Dieses sieht vor, dass Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in dem Staat besteuert werden, in dem sich die Immobilie befindet. Ihre Mieteinnahmen werden daher in Spanien versteuert, und Sie müssen diese Einkünfte dort mittels des Steuerformulars 210 deklarieren.

Zur Vermeidung der Doppelbesteuerung wird in Deutschland die Anrechnungsmethode angewendet. Das bedeutet, die in Spanien gezahlte Steuer wird auf Ihre deutsche Einkommensteuer angerechnet, und es wird vermieden, dass Sie dieselben Einkünfte doppelt versteuern. Anders als bei der Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt, die in vielen Fällen greift, handelt es sich hier um eine direkte Anrechnungsmethode, da das DBA zwischen Deutschland und Spanien speziell darauf abstellt.

Die Anlage V ist auch bei ausländischen Mieteinkünften relevant. Entgegen Ihrer Annahme wird sie nicht nur für Immobilien in Deutschland verwendet. Alle Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, einschließlich derer aus ausländischen Immobilien, werden hier erfasst. Zusätzlich muss die Anlage AUS ausgefüllt werden, um die im Ausland gezahlten Steuern geltend zu machen und die Anrechnung auf die deutsche Steuer korrekt vorzunehmen. Bitte reichen Sie dem Finanzamt diesbezüglich alle Bescheide und Unterlagen ein.

Schöne Grüße!