Ihre Mutter kann eine fristlose Kündigung wegen der ausstehenden Miete aussprechen, da die Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug sind.
Ihre Mutter kann zusätzlich eine ordentliche Kündigung gem. § 573 II Nr. 3 BGB wegen Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Diese kann erfolgen, wenn der Abriss wirtschaftlich notwendig ist. Um eine solche Kündigung auszusprechen, sollte Ihre Mutter vorsorglich bereits die Abbruchgenehmigung einholen und der Kündigung als Kopie beifügen; andernfalls ist die Kündigung u.U. unwirksam; LG München I, WuM 1992, 612.
Die Kündigung birgt das Risiko einer langwierigen Auseinandersetzung, wenn sich die Mieter auf den schlechten Zustand und eine Minderung der Miete berufen, wobei die Erfolgsaussichten hier nicht absehbar sind. Ein Mietminderung von 100 % ist zwar möglich, aber die Ausnahme, darüber hinaus dürfte es -da kein Schriftverkehr- an einer Mängelbeseitigungsaufforderung fehlen. Allerdings ist nicht gesagt, ob die Mieter tatsächlich ausziehen, so dass eine Räumungsklage nicht unwahrscheinlich ist.
Sonstige Maßnahmen gegen die Mieter, z.B. "Ausfrieren" durch Beendigung der Versorgung, sind nicht rechtlich zulässig.
Der einfachste Weg wird es wahrscheinlich sein, einen Aufhebungsvertrag mit den Mietern zu vereinbaren und diesen für den Fall des Auszuges eine Zahlung zu leisten. Hierfür spricht die geschilderte Arbeitssituation der Mieter.
Mit freundlichen Grüßen
Kaussen
Rechtsanwalt
Hallo,
wegen der langen Duldung der Nichtzahlung will ich den rechtlich sicheren Weg gehen und zunächst eine Abmahnung unter Fristsetzung für die Zahlung der ausstehenden Mietbeträge aussprechen.
Sofern die Mieter nicht zahlen, was zu erwarten ist, werde ich eine ordentliche Kündigung aussprechen. Sofern sich unter diesem Druck eine Gelegenheit zu einem Aufhebungsvertrag bietet, werde ich diese nutzen.
Das Instrument der ordentlichen Kündigung gem. § 573 II Nr. 3 BGB wegen Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung behalte ich in der Hinterhand.
Sehen Sie in dieser Vorgehensweise rechtliche Probleme?
Welche Zahlungsfrist soll ich für die ausstehenden Mietbeträge setzen?
Ihr Vorgehen ist nicht zu beanstanden.
Ergänzend möchte ich noch darauf hinweisen, dass der BGH für Verwertungskündigungen teilweise gefordert hat, dass der Vermieter die Absicht hat, nach Abriss auf der gewonnenen Fläche ein neues Gebäude zu errichten. Diese Absicht sollte im Rahmen der Verwertungskündigung ausgedrückt werden.
Als Zahlungsfrist sind zwei Wochen vollkommen ausreichend, sofern sich die Fälligkeit des Mietzins -wie üblich- aus dem Mietvertrag ergibt.