Verzögerung beim Bau/Gültigkeit einer Behinderungsanzeige/eventuell Schadensersatz

Sehr geehrter Herr,

aus der Verpflichtung, den Bau bis spätestens zum 31. Dezember 2010 zu beginnen ergibt sich in Kombination mit der Bestimmung, dass die Bezugsfertigkeit spätestens 15 Monate nach Baubeginn hergestellt sein muss, dass die Bezugsfertigkeit eben bis zum 31. März 2012 hergestellt sein muss. Bei einem früheren Baubeginn wäre die Frist entsprechend nach vorne verschoben worden, der späteste mögliche Beginn war aber der 31. Dezember 2010.

Ausnahmen, die auch vertraglich schon vorgesehen sind, sind z.B. Witterungsbedingungen die einen entsprechenden Baubeginn unmöglich machen. Die Beweislast dafür trägt aber Ihr Vertragspartner, also die Objektgesellschaft. Es handelt sich um eine Ausnahme und dementsprechend liegt die Darlegung und der Beweis bei der Gegenseite.

Es darf davon ausgegangen werden, dass der Zeitraum von 15 Monaten ausreichend ist, um das Bauvorhaben herzustellen, das hat ja immerhin die Gegenseite auch so gesehen, sonst hätte sie sich darauf nicht eingelassen. Wenn dann der spätesten Baubeginn zum Ende eines Jahres, also in der Winterzeit, liegt, dann muss die Objektgesellschaft auch damit rechnen, dass es hier zu Witterungseinflüssen kommt, die es schwierig machen ausgerechnet in der Jahreszeit mit Frost Betonarbeiten wie die Bodenplatte auszuführen. Man darf also in diesem Fall auch etwas höhere Anforderungen an die Darlegung und Behauptung der Gegenseite, das Wetter habe die Arbeit unmöglich gemacht, stellen. Außerdem war, da mag ich mich aber auch täuschen, der Winter lange nicht so wie im Jahr zuvor, als in der Tat viel Schnee Bauarbeiten schwierig machten, noch dazu mit sehr niedrigen Temperaturen. Je nach technischem Aufwand ist heute aber auch bei relativ schlechten Wetter es gut möglich, Bauarbeiten durchzuführen.

Über die Witterungsbedingungen wird man notfalls beim Deutschen Wetterdienst eine entsprechende Auskunft einholen müssen, dann kann man sich auch ganz gut auf die Argumentation der Gegenseite einstellen beziehungsweise diese gut widerlegen. Gerade für Frankfurt liegen auf Grund des Flughafens sehr exakte Daten vor.

Gab es eine schriftliche Anzeige über den Baubeginn? Üblicherweise wird, gerade weil der Baubeginn der Beginn der Frist für die Fertigstellung ist, eine förmliche Anzeige über den Baubeginn auch erstellt. Diese geht dann an alle Käufer. Der Beginn lässt sich aber auch ganz gut dadurch feststellen, weil bei diesem Vorhaben eine Anzeige des Baubeginns an das Bauamt geschickt werden muss. Bevor entsprechende Arbeiten begonnen werden, muss das Bauamt die Information bekommen, dass begonnen werden wird. Hier lässt sich durch Akteneinsicht erkennen, wann tatsächlich begonnen wurde.

Ein durchaus wichtiger Baustein kann auch werden, wann denn die Baugenehmigung erteilt worden ist. Hier lässt sich, je nach Konstellation gut zeigen, dass die Ursache für den späteren Beginn nicht in der Witterung liegt.

Der Vertragspartner kann in Ihrem Fall natürlich zu jedem Zeitpunkt den Nachweis führen (bzw. versuchen) dass eine Verzögerung auf Umständen beruht, die er nicht zu vertreten hat. Allerdings wäre es nahe liegend gewesen bereits im Januar oder Februar darauf hinzuweisen, dass der Baubeginn nicht zum Ende Dezember erfolgen konnte, weil die Witterung eben so ist wie sie ist. Deutlich gegen eine derartige Argumentation der Gegenseite wie in dem Schreiben in Juni spricht natürlich auch, dass der Bauleiter im April nicht von einer witterungsbedingten Verzögerung spricht, sondern diesen Aspekt außer Acht lässt und noch dazu die Einhaltung der 15 Monate in Aussicht stellt. Zwar ist dieses Schreiben kein vollständiger Gegenbeweis, aber doch ein deutliches Indiz dafür, dass solche Gründe nicht ausschlaggebend waren.

Insgesamt erscheint es auf Grund der bisherigen Informationen eher unwahrscheinlich, dass die Witterung für eine eventuelle Verzögerung verantwortlich ist und sich die Gegenseite darauf berufen kann.

Bezüglich der Wahrung Ihrer Ansprüche müssen Sie darauf achten, dass Sie bei der Abnahme oder auch bei Teilabnahmen sich unbedingt alle Ansprüche auf Schadenersatz oder Vertragsstrafen vorbehalten. Notfalls vermerken Sie diesen Vorbehalt handschriftlich auf entsprechenden Protokollen. Wenn im Februar 2012 absehbar ist, dass die Fertigstellung zum Ende März kritisch ist, dann sollten Sie zu diesen Zeitpunkt schriftlich auffordern, vertragsgerecht fertig zu stellen. Erfolgt die Übergabe dann am 31. März nicht, müssen Sie sofort eine Nachfrist zur Fertigstellung setzen. Die Dauer einer solchen Frist kann nicht abstrakt bestimmt werden, das hängt davon ab, was noch an Arbeiten erforderlich ist, um Bezugsfertigkeit herzustellen. Ist es nur noch das Streichen und Tapezieren, dann kann die Frist kurz sein, eine Woche zum Beispiel, sind es noch andere Arbeiten, dann ein ausreichender Zeitraum um die Arbeiten mit entsprechender Anstrengung zu erledigen.

Was Ihnen dann zusteht, ist zum einen eine Frage des Vertrages (Vertragsstrafe) und im Übrigen eine Frage des Sachverhalts, also z.B. Mietausfall, Zinsschäden, Lagerkosten oder Ähnliches.

Etwas stutzig macht mich die Formulierung, dass nunmehr die Stellung einer Bürgschaft zum Abfordern von Raten durch die Objektgesellschaft nicht mehr erforderlich sein soll. Bauträger sind nach der Makler und Bauträgerverordnung immer nur berechtigt, Raten anzufordern, wenn eine entsprechende Sicherheit bestellt ist. Im Allgemeinen wird auch der Käufer als Eigentümer erst eingetragen, wenn das Objekt insgesamt fertig gestellt ist. Hier ist entweder die Schilderung etwas ungenau und verkürzt oder es sollte noch einmal genau die vertragliche Konstellation geprüft werden.