vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
Grundsätzlich sind Änderungen der Betriebskostenverteilerschlüssel für zurückliegende Jahre nicht vorgesehen.
Sie können aber gem. § 556a BGB die Schlüssel der Betriebskostenumlage durch Erklärung für die Zukunft ändern.
Falls im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, wird nach Wohnfläche abgerechnet. Aber auch das kann für die Zukunft zu gerechteren Verteilungsschlüsseln geändert werden.
§ 556 a BGB bedeutet freilich nicht, dass es im Einzelfall nicht auch Gründe geben könnte, um den Abrechnungsschlüssel nicht nachträglich zu ändern. Dazu kann es Parteivereinbarungen geben oder ggfs. auch einen Anspruch des Mieters oder des Vermieters.
Hier ist jedoch Vorsicht geboten. Ich würde daher versuchen, die Mieter über Ihr Vorhaben, die Betriebskosten des Jahres 2011 transparent und gerecht (mit verbrauchsabhängigen Schlüsseln) umzulegen, zu informieren und deren schriftliches Einverständnis einholen und gleichzeitig eine entsprechende Erklärung für das Abrechnungsjahr 2012 abgeben.
Bitte beachten Sie, dass hiermit nur eine erste Orientierung gegeben werden kann. Für eine abschließende Beurteilung wäre u.a. die Kenntnis der Altverträge nötig.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.
Mit freundlichen Grüßen
Leider haben Sie mich missverstanden bzw. sind nicht auf meine Frage eingegangen, deshalb stelle ich hiermit diese kostenlose Nachfragen:
Muss bei dem jüngsten Mietvertrag nach dem gesetzl. Verteilerschlüssel "Wohnfläche" abgerechnet werden oder kann ich hier bereits "Wohnfläche" und "Personen" wählen ?
Wenn ich nur nach Wohnfläche für 2011 abrechne bin ich "auf der sicheren Seite" ?
Kann ich für 2012 eine entsprechende Erklärung abgeben (Jahr ist bereits am Laufen) ?
Vielen Dank.
Bitte entschuldigen Sie, ich hatte Ihre Frage tatsächlich nicht in Beziehung zum "jüngsten Mietvertrag" verstanden.
Hier können Sie bereits für 2011 den von Ihnen favorisierten Schlüssel ansetzen.
Die von Ihnen favorisierten Schlüssel sind gesetzlich zulässig. Gem. § 556 a Abs. 1 BGB sollten Sie die verbrauchsabhängigen Kosten sogar nach einem verbrauchsabhängigen Schlüssel umlegen.
In den übrigen Fällen sind Sie mit einer Umlage nach Wohnfläche immer auf der richtigen Seite.
Ich hoffe, Ihre Frage nun richtig verstanden zu haben,
mit freundlichen Grüßen
Stephan Rübben