Antwort
vonRechtsanwalt Mathias Schulze
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Rechtliche Anforderungen an die Grundbuchumschreibung
Bei einer bloßen Umschreibung des Grundbuchs von dem verstorbenen Eigentümer auf die Erbengemeinschaft genügt das notarielle Testament und die Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts.
Möchte aber – wie in Ihrem Fall – nur EIN Miterbe die Immobilie übernehmen und sollen die anderen durch Ausgleichszahlungen abgefunden werden, bedarf es für die Eigentumsumschreibung auf einen Miterben zwingend eines notariell beurkundeten Erbauseinandersetzungsvertrags ODER zumindest einer notariell beglaubigten Auflassungserklärung aller Erben. Der privat geschlossene Vertrag reicht nicht.
Die notarielle Form ist im § 29 GBO (Grundbuchordnung) für Anträge auf Eigentumsumschreibung und nach § 873 BGB sowie § 925 BGB (Auflassung) zwingend vorgeschrieben.
Gebührenregelung und Frist
Die Gebührenbefreiung nach KV 14110 GNotKG greift in den ersten zwei Jahren ab dem Erbfall auch für einen notariellen Erbauseinandersetzungsvertrag und die Eintragung auf einen oder einzelne Miterben – jedoch NUR, wenn nicht zuvor bereits die Erbengemeinschaft als neue Eigentümerin eingetragen wurde.
Die notarielle Beurkundung ist zwar gebührenpflichtig, aber die Grundbuchumschreibung bleibt (wenn die Frist eingehalten wird) gebührenfrei.
Wer zunächst alle Erben als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lässt (Berichtigung), kann von der Befreiung später beim Ausscheiden einzelner Erben nicht mehr profitieren.
Zusammenfassung
Der privat geschlossene Vertrag genügt NICHT für die Eigentumsumschreibung auf einen Miterben.
Es ist eine notarielle Beurkundung oder zumindest öffentliche Beglaubigung der Erklärungen zur Auflassung/Zustimmung aller Erben erforderlich.
Das notarielle Testament wird für den Nachweis der Erbfolge benötigt.
Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Umschreibung im Grundbuch auf einen Miterben (bei notariell beurkundeter Regelung) gebührenfrei.
Empfehlung: Lassen Sie den Erbauseinandersetzungsvertrag notariell beurkunden oder konsultieren Sie einen Notar, um den genauen Ablauf für Ihren Fall (und die Formulierung der Auflassung) sicherzustellen, damit die Umschreibung rechtssicher erfolgen kann.
Sie schreiben : ..oder zumindest öffentliche Beglaubigung der Erklärungen zur Auflassung/Zustimmung aller Erben erforderlich.
Heist das, dass eine notarielle Beglaubigung der Unterschriften des privatrechtlichen Erbauseinandersetzungsvertrages in dem die Erben, die abgefunden werden, der Übernahme durch Erbe 1 zustimmen genügt?
Hintergrund: Eine Unterschriftsbestätigung (Beglaubigung eines Vertrags) beim Notar ist mit sehr viel geringeren Kosten verbunden als ein notarieller Vertrag. Dies müsste hier in einem Zirkulationsverfahren gemacht werden da die Miterben in D verteilt sind.
Danke für die Beantwortung der Nachfrage.
In Ihrem Fall genügt grundsätzlich eine notarielle Beglaubigung der Unterschriften aller Erben unter der Erbauseinandersetzungsvereinbarung, um die Umschreibung im Grundbuch auf den übernehmenden Miterben durchzuführen – eine notarielle Beurkundung des gesamten Vertrags ist NICHT zwingend erforderlich, solange keine besondere erbrechtliche oder steuerliche Konstellation (z.B. Pflichtteilsstrafklausel, Behindertentestament) vorliegt.
Voraussetzungen und Ablauf
Die notarielle Beglaubigung bestätigt lediglich die Echtheit der Unterschriften aller beteiligten Erben auf dem Vertrag – nicht den Inhalt selbst. Dies ist für das Grundbuchamt ausreichend, da der wesentliche Eigentumserwerb vom Miterben (durch Abschichtung oder Übernahme) in der unterschriebenen Vereinbarung und nicht in der reinen Auflassungserklärung geregelt ist.
Das Zirkulationsverfahren ist in solchen Konstellationen gerade wegen der räumlichen Verteilung sinnvoll und anerkannt.
Reichen Sie beim Grundbuchamt ein: das notarielle Testament (Nachweis der Erbfolge), die original unterschriebene und notariell beglaubigte Erbauseinandersetzungsvereinbarung, sowie ggf. steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung und Personalausweise der Parteien.
Besonderheiten
Sollte auf einen besonderen Nachweis des Nichtbestehens von Pflichtteilsansprüchen abgestellt werden (bei Pflichtteilsstrafklauseln o.ä.), kann unter Umständen eine noch strengere Form (notarielle eidesstattliche Versicherung) erforderlich sein – aber in der typischen Erbauseinandersetzung nach notarieller Verfügung genügt die Unterschriftsbeglaubigung.
Die offizielle Aussage vieler Notariate und Grundbuchämter bestätigt die Zulässigkeit der öffentlichen Beglaubigung für diesen Lösungsweg ausdrücklich.
Fazit:
Eine notarielle Beglaubigung der Unterschriften unter der Erbauseinandersetzungsvereinbarung, in der der/die übernehmende/n Erbe/n und die abgefundenen Erben ihren Willen nachvollziehbar dokumentieren, ist ausreichend für das Grundbuchamt zur Eigentumsumschreibung, wenn kein zusätzlicher Sonderfall vorliegt. Eine vollständige notarielle Beurkundung ist in Ihrem Fall also nur optional – nicht gesetzlich erforderlich