Stellplatzbaulast ohne Grunddienstbarkeit

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Eine Grunddienstbarkeit wirkt zivilrechtlich, also zwischen Privatpersonen. Mit einer Grunddienstbarkeit kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks das belastete Grundstück in einer bestimmten Weise gebrauchen kann (z.B. Wege-, Fahrt-, Leitungsrechte).

Eine Baulast hingegen wirkt öffentlich-rechtlich (also zwischen einer Privatperson und einer Behörde). Der Begriff „Baulast“ bezeichnet eine vom Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtbehörde freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die sich nicht bereits aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt (z.B. wie in Ihrem Fall die Verpflichtung, den Nachbarn über sein Grundstück fahren zu lassen, ohne hierzu zivilrechtlich im Verhältnis zum Nachbarn verpflichtet zu sein). Eine solche Baulast ist deshalb wichtig, weil der Nachbar der Baubehörde so z.B. die ordnungsgemäße Erschließung seines Grundstücks nachzuweisen und eine Baugenehmigung erhalten kann (vgl. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB).

1.
Die Übernahme einer Baulast bewirkt nur eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Baubehörde. Sie verpflichtet daher den belasteten Eigentümer nicht, die Nutzung auch tatsächlich zu dulden. Die Begünstigten haben auch keinen Nutzungsanspruch. Eine Duldungspflicht entsteht daher erst durch zusätzliche privatrechtliche Vereinbarungen (vgl. BGH Urteil vom 08.07.1983, V ZR 204/82).

Mangels anderweitiger gesetzlicher Regelungen, besteht für Sie daher nur noch die Möglichkeit, die Gegenseite nach den Grundsätzen des nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis i.S.d. § 242 BGB zu einer entsprechenden Duldung zu verpflichten.

Das nachbarschaftliche Gemeinschaftsverhältnis begründet für beide Nachbarn die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtsnahme und kann im Einzelfall dazu führen, dass ein Nachbar ein ihm an sich zustehendes Verbietungsrecht im Interesse einer gedeihlichen Nachbarschaft nicht ausüben darf.

Hiernach besteht die theoretische Chance, den Nachbarn auch zivilrechtlich zur Duldung zu verpflichten. Eine substantiierte Überprüfung der Sach- und Rechtslage würde jedoch den Rahmen dieser Plattform weit überschreiten. Die Erfolgsaussichten einer solchen Klage erscheinen jedoch in Anbetracht der Rechtssprechung des BGH als ehr gering.

2.
Aufgrund der öffentlich-rechtlichen Ausgestaltung der Baulast kann die Behörde Ihren Nachbarn auffordern, die Voraussetzungen der Baulast zu erfüllen. Hierzu ist die Behörde auch unter bauordnungsrechtlichen Gesichtspunkten verpflichtet. Insofern ist auch an die Verhängung von Zwangsmaßnahmen zu denken.

3.
Als Eigentümer des Grundstücks steht Ihrem Nachbarn gemäß § 1004 BGB ein Unterlassungsanspruch zu. Ihr Nachbar ist aufgrund der öffentlich-rechtlichen Ausgestaltung der Baulast auch nicht verpflichtet, die Beeinträchtigung gemäß § 1004 Abs. 2 BGB zu dulden (vgl. BGH Urteil vom 08.07.1983, V ZR 204/82).

4.
Aus öffentlich-rechtlicher Sicht dürfen Sie den Weg nicht einfach zuparken. Aufgrund der Baulast sind Sie verpflichtet, den begünstigten Personen die jederzeitige Benutzung des Weges zu ermöglichen. Insofern könnte auch Ihnen der Erlass möglicher Zwangsmaßnahmen drohen. Unter zivilrechtlichen Gesichtspunkten dürfen Sie Ihrem Nachbarn zwar grundsätzlich den Zugang verweigern. In diesem Zusammenhang könnte sich dann die Frage nach einem Notwegerecht für Ihren Nachbarn stellen, § 917 BGB. Dies bedürfte jedoch einer genaueren Prüfung, die im Rahmen dieser Plattform nicht gewährleistet werden kann.

5.
Auch Ihnen steht gemäß § 1004 BGB ein Unterlassungsanspruch gegen Ihren Nachbarn zu. Die Baulast verpflichtet Sie nicht zur Duldung, es sei denn Ihr Nachbar hat einen Anspruch auf ein Notwegerecht gemäß § 917 BGB.

6.
Aufgrund des bestehenden Unterlassungsanspruchs entfällt ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Nur für den Fall, dass ein Wegerecht gemäß § 917 BGB besteht, sieht das Gesetz gemäß § 917 Abs. 2 BGB eine Geldrente zur Entschädigung vor.

7.
Die Nutzung des Parkplatzes bestimmt sich nach dessen Widmungszweck. Diesbezüglich wäre es erforderlich Einblick in die Teilungserklärung zu erhalten.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Gerne bin ich bereit, diese Aufgabe für Sie zu übernehmen. Hierfür bin ich jederzeit für Sie telefonisch und per E-Mail erreichbar.



Mit freundlichen Grüßen



Philipp Achilles
Rechtsanwalt
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