anhand Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:
Zum Vertragsschluss:
Sie haben die Wohnung besichtigt und freiwillig den vorgelegten Mietvertrag und das zusätzliche Protokoll mit umfassenden Forderungsverzicht gegenüber dem Vermieter unterzeichnet. Daher können Sie nunmehr keine rechtlichen Ansprüche auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen an der Wohnung gegen Ihren Vermieter durchsetzen. Die Ansprüche des Vermieters gegen den vorherigen Mieter stehen allein Ihrem Vermieter zu. Ich rate Ihnen, mit dem Vermieter ein ausführliches Gespräch zu führen und ihm anzuzeigen, dass die Wohnung über Jahre nicht renoviert wurde. Regen Sie gegenüber Ihrem Vermieter an, dass er die vorherige Mieterin noch in Anspruch nimmt. Ihren Vermieter rechtlich dazu verpflichten können Sie jedoch nicht.
Zur Schönheitsreparaturenklausel:
Der Mietvertrag scheint mir eine alte Version zu sein, da die Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Grund dafür ist, dass diese Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt, da er unabhängig von seiner individuellen Nutzung die Wohnung nach starren Fristen renovieren muss. Aufgrund der Unwirksamkeit dieser Klausel schulden Sie bei Ihrem Auszug nicht die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Sie können die Wohnung in Ihrem jetzigen Zustand übergeben. Ein Vorteil für Sie. Ggf. hat sich die Vormieterin auch auf die Klausel berufen und deshalb nach 5 Jahren nicht renoviert
Teppichboden:
Hat der Vermieter die Mietwohnung mit Parkettboden oder Teppichboden vermietet, ist der Vermieter auch für die Erneuerung der Fußböden verantwortlich, wenn diese verschlissen sind.
Die Erneuerung und Ausbesserung von Parkett- oder Teppichboden gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten, die per Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden können.
Das Landgericht Köln (6 S 121/91) entschied, dass das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden keine Schönheitsreparaturen sind. Auch das Auswechseln von Teppichböden gehört nach einem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm (30 Re Miet 3/90) nicht zu den Schönheitsreparaturen.
Sind die Fußböden durch den normalen Mietgebrauch im Laufe der Mietzeit verschlissen, muss sie der Mieter bei seinem Auszug danach nicht erneuern. Daher ist die Mietvertragsklausel zum Punkt Teppichboden unwirksam. Unabhängig hiervon hat der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses Anspruch darauf, dass der Vermieter den verschlissenen Fußboden erneuert oder ausbessert.
Etwas anderes gilt, wenn der Vormieter die Fußböden beschädigt hat, beispielsweise durch Brandlöcher oder den Kaffeefleck auf dem Teppichboden. Der Vormieter muss Schadensersatz zahlen. Muss ein Teppichboden neu verlegt werden, bedeutet Schadensersatz, dass der Zeitwert des alten Teppichbodens gezahlt werden muss. Auch für den Trittschall ist der Vermieter verantwortlich.
Kaution:
Mieter dürfen die vertraglich vereinbarte Mietkaution in drei Raten zahlen. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Abweichende Vereinbarungen – so der Bundesgerichtshof (VIII ZR 344/02) – sind unwirksam.
Nach dem Gesetz kann bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart werden, dass der Vermieter als Sicherheit eine Mietkaution von seinem Mieter erhält. Diese Kaution darf höchstens 3 Monatsmieten, ohne Nebenkostenvorauszahlungen, betragen. Dabei kann der Mieter den Kautionsbetrag direkt auf ein Vermieterkonto zahlen oder überweisen (Kaution in Bar), oder er kann zum Beispiel ein Sparbuch mit der Kautionssumme auf seinen Namen anlegen und dieses dann an den Vermieter verpfänden und übergeben. In beiden Fällen, so der Bundesgerichtshof, gelte jetzt: Der Mieter hat immer das Recht, den Kautionsbetrag in 3 gleich hohen Raten zu zahlen. Die erste Teilleistung muss dann mit Beginn des Mietverhältnisses erfolgen.
Der Bundesgerichtshof wörtlich: „Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Mietsicherheit vor der gesetzlichen Fälligkeit zu entrichten. Er ist dazu nur berechtigt. Es steht ihm frei, die Kaution sofort zu bezahlen oder sie bis zu dem im Gesetz bestimmten Zeitpunkten einzubehalten. Der Vermieter hat keine rechtliche Möglichkeit, die Zahlung der Kaution vor Fälligkeit zu erzwingen.“
Nach § 551 III BGB hat der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinalgen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.
Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieter getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu.
Keller:
Wenn der Keller feucht ist und dort keine Gegenstände gelagert werden können, so stellt dies einen Mangel der Mietsache dar. Sie müssen den Vermieter schriftlich zur Abhilfe auffordern. Reagiert der Vermieter nicht fristgerecht, können Sie die Miete angemessen mindern.
Rücktrittsrecht:
Aufgrund Ihrer Angaben rate ich Ihnen abschließend dazu, genau abzuwägen, ob nicht eine Kündigung des Mietvertrags für Sie in Betracht kommt. Der Vermieter will wahrscheinlich nicht in die Wohnung investieren. Sie teilten mit, dass Sie es dann nicht auf einen Rechtsstreit ankommen lassen wollen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen ersten Einschätzungen weiterhelfen konnte und verweise bei Unklarheiten auf die kostenlose Nachfragefunktion. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse.
Einstweilen verbleibe ich
mit besten Grüßen
Inga Dransfeld-Haase
Rechtsanwältin
E-Mail: dr-haase@dr-schwoebbermeyer.de
Ich bitte noch folgendes zu beachten:
Die Beratung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Es kann entsprechend den vorliegenden Bedingungen nur ein erster Überblick geboten werden, der eine abschließende, umfassende und verbindliche Anwaltsberatung nicht ersetzen kann. Der Umfang der Antwort steht weiterhin in Abhängigkeit zu Ihrem eingesetzten Honorar.
Vielen herzlichen Dank für Ihre, insbesondere schnelle Antwort! Einiges ist mir noch unklar, deshalb dazu nun meine Nachfragen:
Vertragsschluss:
Wir haben zwar unter Punkt 1. und 2. §15 Zustand der Mieträume festgehalten, dass keine Arbeiten vor Einzug vorzunehmen sind, aber wir haben beim Punkt 3. zur Wohnungsübergabe festgehalten:
"Folgende Mängel wurden bei der Wohnungsübergabe festgestellt: keine, falls sich nicht bei der Übergabe Mängel ergeben."
--> habe ich damit eine Chance die Mängel doch noch anzugeben und auf eine Beseitigung zu beharren? Wenn ja, was darf ich geltend machen?
Schönheitsreparaturen:
Was ist aber mit den extrem dunkel gestrichenen Wänden? Muss die Vormieterin diese nicht wieder herrichten? Ich habe in diesem Forum gelesen, dass ungewöhnliche oder grelle Farben als Beschädigung der Mietsache gelten und "muss daher unabhämgig von der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wieder beseitigt werden".
Teppichboden:
Der Vermieter hat diesen ja nicht gelegt, sondern die Vor-Vormieterin, und meine Vormieterin hat diesen von ihr abgekauft. Somit ist der Vermieter also aus der Sache raus und hat gar nichts mit dem Boden zu tun, oder ist er trotzdem verpflichtet mir einen neuen Teppich/Laminat zu legen? Wer entscheidet denn über Verwohntheit/Abgenutztheit? Wenn der Vermieter der Meinung ist, es wäre alles in Ordnung und seiner Meinung nach nichts mit dem Teppich zu tun ist? Zudem er auch in den Vertrag aufgenommen hat, dass der Bodenbelag Mietersache ist.
Die Vormieterin muss doch aber keinen Schadenersatz leisten, wenn das ihr eigener (=abgekaufter) Teppich war und nicht der des Vermieters?
Kaution:
Der Vermieter will die Kaution bar auf die Hand! Nicht per Überweisung, ich hatte ihm angeboten zu überweisen. Das ist doch nicht üblich, oder? Somit hätte ich doch keine Erträge, die, wie Sie sagen, mir ja zustehen. Er nimmt das Geld und ich weiß nicht, was er damit macht. Kann ich selbst entscheiden, und das Geld auf einem Sparbuch anlegen? Und er will diese bis 15.11. vollständig, obwohl der Vertrag erst ab 01.12. gilt. Wir haben leider schriftlich festgehalten, dass ich die komplette Summe bis zum 15.11. komplett zu zahlen habe. Muss ich das nun tun? Oder kann ich in Raten auf ein Sparbuch zahlen?
Welche Fristen sind das denn, wenn in 3 Raten gezahlt wird - monatlich?
Rücktrittsrecht:
Ein Rücktritt ist nach Ihren Aussagen also nicht möglich, nur eine Kündigung? Ich habe aber eine Klausel im Vertrag unterschrieben, die besagt, dass ich frühestens zum 01.11.2010 ordentlich kündigen kann. Somit habe ich keine Möglichkeit mehr aus dem Vertrag noch rauszukommen?
Vielen Dank nochmals für die Klärung der Nachfragen!
Herzliche Grüße
Sehr geehrte Fragenstellerin,
gerne beantworte ich Ihre Nachfragen, obgleich diese sehr ausführlich sind, zum Teil neue Fragen enthalten bzw. von mir klar beantwortet wurden.
zu 1)
Außergerichtlich rate ich Ihnen gegenüber Ihrem Vermieter darauf zu drängen, die Mängel festzuhalten. Einen rechtlichen Anspruch gibt es jedoch nicht. (pacta sunt servanda)
zu 2)
Pop-Art Farben sind zu entfernen. Diesen Anspruch steht Ihrem Vermieter zu. Sie akzeptierten bei Vertragsschluss die Farben. Außergerichtlich wiederum den Vermieter ansprechen. Rechtlich kein Anspruch.
zu 3)
In diesem Punkt scheine ich Sie falsch verstanden zu haben. Wenn der Teppichboden nicht Mietgegenstand ist, hat der Vermieter den Bodenbelag nicht zu stellen. Bei Vertragsschluss hätten Sie auf einen neuen Teppich bestehen müssen.
zu 4)
Die vertragliche Regelung ist unzulässig. Es gilt das Gesetz. Sie können in drei Raten zahlen. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Verpflichten Sie den Vermieter zur Einrichtung eines Kautionssparbuches bei einer Bank.Sie haben die erste Rate am 1.12. zu zahlen und dann jeweils zum Ersten eines jeden Monats.
zu 5)
Da Sie auf Ihr Kündigungrecht verzichtet haben, welches ich ohne nähere Angaben auf seine Wirksamkeit nicht überprüfen kann, rate ich zu einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung oder der Einwendung des Wegfalls der Vertragsgrundlage aufgrund der Mängel, wobei ich die Erfolgschancen für letzteres gering halte.
Mit freundlichen Grüßen
Inga Dransfeld-Haase
RAin