Antwort
vonRechtsanwalt Heiko Tautorus
Rankestraße 21
01139 Dresden
Tel: 0351 - 479 60 900
Web: https://www.ra-tautorus.de
E-Mail: ht@ra-tautorus.de
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Ihr präziser Sachverhalt und Ihre konkreten Fragen, lassen darauf schließen, dass Sie kurze Antworten zu Ihrer Bestätigung erwarten.
"zu 1): Meines Wissens nach ist eine Klausel zu "laufenden Reparaturen" ungültig, wenn die Klausel den Mieter auf eine vorgeschriebene Farbe zum Streichen der Wände festlegt. Dies ist hier nicht der Fall. Jedoch steht hier der Zusatz "...,dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Raufasertapete gleichsteht". Reicht dieser Zusatz ("weiß gestrichene Raufasertapete") aus, damit die Klausel ungültig wird?"
Nein die Klausel ist für sich betrachtet gültig. Es besteht keine Beschränkung auf "weiß" oder auf eine bestimmte Tapete. Man könnte noch meinen, dass Sie zum Anbringen einer Tapete, aufgrund des "gleichstehens" Zusatzes verpflichtet würden. Dieser Auslegung fehlt jedoch der sprachliche Ansatz im Bezug auf das "nur" Streichen im Hauptsatz.
"zu 2): Die Klausel zu "laufenden Reparaturen" ist ungültig, wenn sie "starre Fristen" enthält. Meines wissens nach ist das hier nicht der Fall, da in der Klausel das Wort "üblicherweise" vorkommt. Ist das Korrekt?"
Sie sehen dies richtig, die Klausel ist für sich betrachtet gültig.
"zu 3): Nach meiner Recherche ist die hier vorhandene Quotenklausel aus folgenden Gründen ungültig:
a) Sie enthält starre Fristen (hier steht kein "üblicherweise" o.Ä.)"
Es steht aber in der Klausel die "erforderlichen" Schönheitsreparaturen. Damit ist dem Grunde nach eine Abgeltung möglich.
"b) Sie enthält keinen expliziten Hinweis darauf, dass die Höhe der Kosten vom tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung abhängt.
Ist dies korrekt?"
Grundsätzlich ist dies richtig, es sind starre Quoten, jedoch sind diese Quoten zunächst nur für die erforderlichen Schönheitsreparaturen zu leisten.
Aber der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung Urteil vom 26. 9. 2007 - VIII ZR 143/06 in NJW 2007, 3632 deutlich zum Ausdruck gebracht, dass Quoten im Verhältnis Mietdauer (seit letzter Schönheitsreparatur) zum Zeitraum der hypothetisch zu erwartenden nächsten Schönheitsreparatur zu setzen sind (pro Raumkategorie). Hypothetisch zu erwartende notwendige Schönheitsreparatur ist Ihre individuelle Abnutzung der Wohnung. Somit wird gewährleistet, dass auch in der Abgeltungsquote Ihr pfleglicher Umgang mit der Wohnung honoriert wird.
Hier geht der Mietvertrag aber nicht von dem Verhältnis und schon gar nicht von der Ihrer individuellen Abnutzung innerhalb der Zeiträume aus.
Mithin ist die Quotenklausel dennoch unwirksam.
"Hier ist der Ansatzpunkt die zurückliegende
Abschließende Frage: Ich habe gelesen, dass bei einer ungültigen Quotenklausel implizit auch die Klausel zu "laufenden Reparaturen" ungültig wird, und damit jegliche Verpflichtungen zu Schönheitsreparaturen beim Auszug hinfällig sind. Ist dies Korrekt?"
Nein, dies hat der BGH mehrfach gegenteilig entschieden.
BGH: Urteil vom 18.06.2008 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20224/07" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.06.2008 - VIII ZR 224/07: Unwirksamkeit einer "Farbwahlklausel" in einem Wohnraummietve...">VIII ZR 224/07</a> (RN 14)
BGH: Beschluss vom 18.11.2008 - VIII ZR 73/08
Des Weiteren besteht der Summierungseffekt, den Sie wohl meinten, nur bei der gleichzeitigen Pflicht einer turnusmäßigen und einer End- Renovierung. (Was hier nicht der Fall ist).
Endeffekt, Sie müssen keine Abgeltung leisten, sondern nur nachweisen, die "erforderlichen" Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben.
Außer bei Küche und Bad/Dusche, kann es also durchaus sein, dass Sie hier noch keinen erforderlichen Schönheitsreparaturbedarf gesetzt haben.
Wer etwas will, muss es belegen und beweisen. Machen Sie also viele Fotos, um Ihren Standpunkt zu untermauern.
--------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.
Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.
Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.
Rechtsanwalt Heiko Tautorus
Sehr geehrter Herr Tautorus,
vielen Dank für die Antwort, Sie haben mir damit schon sehr geholfen.
In drei Punkten möchte ich noch die Möglichkeit zur Nachfrage nutzen:
1) Angenommen wir können nachweisen, dass wir Küche, Bad und Dusche Turnusgerecht alle 3 Jahre gestrichen haben, haben hierfür aber die Farbe rot oder sogar mehrere Farben, wie z.B. Weiß mit grünen Streifen o.Ä., verwendet. Verstehe ich das richtig, dass wir diese Räume, aufgrund dem nichtvorhandensein einer Klausel zur Endrenovierung, beim Auszug nicht in der Farbe weiß streichen müssen?
2) Die Wohn- und Schlafräume haben wir bisher nicht Turnusgerecht gestrichen, womit wir dies ja beim Auszug nachholen müssten. Ist es korrekt, dass wir aufgrund der Klausel zur "Art der Renovierung" und speziell wegen dem Satz "Die Schönheitsreparaturen umfassen das Streichen der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Raufasertapete gleichsteht" die Wahl haben, ob wir die Wände (in beliebiger Farbe) streichen, oder alternativ eine weiße Rauhfasertapete anbringen?
3) Ich habe leider in meiner ursprünglichen Frage vergessen zu erwähnen, dass wir die Wohnung damals komplett unrenoviert übernommen haben, aber soweit ich weiß spielt das auch keine entscheidende Rolle, oder?
Besten Dank.
Sehr geehrter Fragesteller,
"1,Angenommen wir können nachweisen, dass wir Küche, Bad und Dusche Turnusgerecht alle 3 Jahre gestrichen haben, haben hierfür aber die Farbe rot oder sogar mehrere Farben, wie z.B. Weiß mit grünen Streifen o.Ä., verwendet. Verstehe ich das richtig, dass wir diese Räume, aufgrund dem nichtvorhandensein einer Klausel zur Endrenovierung, beim Auszug nicht in der Farbe weiß streichen müssen?"
Grundsätzlich müssten Sie diese Räume nicht neu streichen, jedoch sind Vollfarbtöne nicht allgemein üblich, sodass insbesondere der Farbton Rot nicht vom Vermieter hingenommen werden muss. Auch bei anderen Vollfarbtönen sind die Gerichte nicht gehalten den Mietern entgegen zukommen. (s.u.)
Es ist jedoch möglich, dass nach Vereinbarung mit dem Nachmieter, kein neuer Anstrich erwartet werden kann. (Meist riecht der Nachmieter den Braten und erwartet "Zugeständnisse". Hier hilft das Gegenargument eines Weißanstriches.)
Hinweis: Vorsicht Sie müssen deckend streichen! Also mehr Qualität bei der Farbwahl oder mehrmals streichen.
"2) Die Wohn- und Schlafräume haben wir bisher nicht Turnusgerecht gestrichen, womit wir dies ja beim Auszug nachholen müssten. Ist es korrekt, dass wir aufgrund der Klausel zur "Art der Renovierung" und speziell wegen dem Satz "Die Schönheitsreparaturen umfassen das Streichen der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Raufasertapete gleichsteht" die Wahl haben, ob wir die Wände (in beliebiger Farbe) streichen, oder alternativ eine weiße Rauhfasertapete anbringen?"
Ja und Nein.
Eine neue weiße Raufasertapete benötigt entgegen des Wortlautes keinen neuen Anstrich, wozu auch.
Sie können jedoch keine beliebige Farbe verwenden. So hat z.B. das Kammergericht Berlin Teilurteil vom 9. 6. 2005 - 8 U 211/04 (lediglich) pastellfarbene Töne "abgenickt". Dabei werden aber auch keine exotischen Farben, den Räumen unangepasste Farben tolleriert.
Bei der Farbwahl ist stets auf das Übliche abzustellen. Im Streit werden die Präferenzen der Richter den Weg weisen.
"3) Ich habe leider in meiner ursprünglichen Frage vergessen zu erwähnen, dass wir die Wohnung damals komplett unrenoviert übernommen haben, aber soweit ich weiß spielt das auch keine entscheidende Rolle, oder?"
Für die Fristen spielt es wegen "Die Schönheitsreparaturen sind üblicherweise in folgendem Turnus, gerechnet ab Beginn des Mietverhältnisses, auszuführen:
" keine Rolle.
Sollten Sie jedoch noch nie selbst renoviert haben, wäre es schwer nachzuweisen, welcher Grad der Abnutzung von Ihnen stammt und welcher zuvor bestand.
Wie Sie sicher wissen, ist trotz allem die Farbe weiß , soweit eine Pflicht zum Anstreichen besteht, die wirtschaftlichste Lösung.
Mit freundlichen Grüßen
Heiko Tautorus
Rechtsanwalt