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Quotenklausel bei Beendigung des Mietverhältnisses


| 16.01.2007 14:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Sehr geehrte Dame, sehr geehrter Herr,

ich habe zwar von den Urteilen zum Thema Schönheitsreparaturen gehört und eine Vorstellung davon, was das bedeutet, bin mir aber aufgrund evtl. einschränkender Klauseln meines Vertrages nicht sicher, woran ich bin.

Hier der Wortlaut des Vertrages:

1. Der Mieter verpflichtet sich, ohne besondere Aufforderung die laufenden Schönheitsreparaturen fachgerecht nach Maßgabe der folgenden Ziff. 2 auf eigene Kosten vorzunehmen.

2. Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparatur auszuführen:

- in Kküchen, Bädern, Duschen alle 3 Jahre
- in Wohn-und Schlafräumen, Fluren und Toiletten alle 5 Jahre
- in anderen Räumen alle 7 Jahre

3. Verlangt es der Zustand der Räume und trifft nicht den Vermieter, seinen gesetzlichen Vertreter oder seinen Erfüllungsgehilfen Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit daran, sind die laufenden Schönheitsreparaturen wie folgt auszuführen:

a) bei Übergabe renovierter Räume vor Ablauf des jeweils ersten Fristenzeitraumes seit Mietbeginn,
b) oder Übergabe nicht renovierter Räume nach Ablauf des jeweils ersten in Ziff. 2 genannten Fristenzeitraumes seit Mietbeginn vor Ablauf des jeweils nächsten Fristenzeitraumes.

4. von den in Ziff. 2 genannten Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Fristen nicht erforderlich macht.

(5. langer Absatz was und wie gemacht werden muß)

6. Bei der Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen wegen unterlassener Schönheitsreparaturen ist § 326 BGB zu beachten.

7. Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsp. Ziff. 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an dne Vermieter einen Kostenersatz für die seit Mietbeginn bzw. seit der Durchführung der letzten Schönheitsreparatur erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziff. 2-4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt, oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.

Die Höhe dieses Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziff. 2-4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit Mietbeginn bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen.


Zur Situation: Die Wohnung wir von uns seit 2,5 Jahren bewohnt und wurde in nicht renoviertem Zustand übernommen, bei Übernahme lag die letzte Renovierung 1,5 Jahre zurück.

Fragen:
1. Werden die starren Fristen der Ziff. 2 durch Ziff. aufgeweicht, so daß prinzipiell eine Renovierungspflicht für uns besteht oder ist dies hinfällig, da sich die Ziff. 4 auf die nicht zulässige Ziff. 2 bezieht?

2. Theoretisch müssen wir nicht unbedingt renovieren, da die Fristen seit Mietbeginn nicht überschritten wurden, wie verhält es sich dabei mit Ziff. 7? Ist dieser Teil gültig, da keine konkreten Prozentsätze genannt sind? Müssen wir also etwas für das Abwohnen bezahlen, wenn wir nicht renovieren?

Vielen Dank für Ihre Antwort!
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:

1.
Durch die Regelung in Ziff. 4 wird die Regelung in Ziff. 2 zu einem sog. weichen Fristenplan. Ein solcher Fristenplan ist zulässig, da sich die Renovierungspflicht am tatsächlichen Zustand der Wohnung orientiert. Sie müssen daher laufende Schönheitsreparaturen ausführen.

2.
Die in Ziff. 7 enthaltene Quotenklausel bei Beendigung des Mietverhältnis ist allerdings unwirksam. Der BGH hat mit Urteil vom 18.10.2006 (VIII ZR 52/06) festgestellt:
Formularmäßige Quotenklauseln, die den Mieter verpflichten, bei Vertragsende für die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen einen Abgeltungsbetrag zu zahlen, der nur den Zeitablauf und nicht den tatsächlichen Renovierungsbedarf berücksichtigt, benachteiligen den Mieter unangemessen und sind deshalb unwirksam.

Sie müssen also letztlich bei Fälligkeit renovieren. Ist die Renovierung nicht fällig, müssen Sie bei Auszug keine weitere Abgeltung bezahlen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.01.2007 | 15:31

Sehr geehrter Herr Matthes,

vielen Dank für die schnelle Antwort. Gehe ich recht in der Annahme, daß wir gemäss Ziffer 3b in unserer Situation nicht verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen auszuführen, da wir die Wohnung unrenoviert übernommen haben und die erste Frist (3 Jahre) beim Auszug noch nicht überschritten wurde?

Nochmals vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.01.2007 | 16:41

Da die Mindestfrist von drei Jahren noch nicht abgelaufen ist, sind derzeit noch keine Schönheitsreparaturen fällig.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers |


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