Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen im Rahmen einer anwaltlichen Erstberatung gerne beantworte.
Zunächst bleibt festzuhalten, dass Sie ordentlich zum 30. November gekündigt haben. Ich gehe nach Ihrer Schilderung davon aus, dass es hinsichtlich dieses Datums keinen Streit gibt.
Fraglich ist nun, ob ein neuer Kündigungstermin, 1 Monat früher wirksam vereinbart wurde. Im Ergebnis geht es darum, ob Sie verpflichtet sind, noch für den November die Miete zu zahlen.
Wenn Sie die Miete für November nicht zahlen, steht zu befürchten, dass der Vermieter Sie auf Zahlung verklagt. Er kann als Beweis hierfür den Mietvertrag und Ihre Kündigung zum 30.11. vorlegen.
Sie müssten jetzt beweisen, dass Sie sich auf einen früheren Kündigungstermin geeinigt haben. Es ist grundsätzlich möglich, einen früheren Auszug zu vereinbaren und zwar mittels einer sogenannten Mietaufhebungsvereinbarung. Für eine solche Vereinbarung gilt auch kein Formzwang, d.h. Sie konnten sich wirksam mündlich oder in Textform (E-Mail) darüber einigen, ein schriftlicher Vertrag ist nicht nötig (BGHZ 65, 49). Nach Ihrer Schilderung stand dieser Aufhebungsvertrag auch nicht unter der Bedingung, dass der Mieter zum 01.11. tatsächlich in die Wohnung einzieht. Spätestens am 10. Oktober, als Ihnen der Vermieter mitteilte, dass der neue Mieter jetzt unterschrieben hat, lag m.E. ein wirksamer Mietaufhebungsvertrag vor. Dass es mit dem neuen Mieter oder auch Nicht-Mieter Probleme gibt, liegt in der Risikospähre des Vermieters. Ob der neue Mietvertrag wirksam zustand gekommen ist oder nicht, spielt hierfür keine Rolle, ein Mietvertrag muss auch nicht zwangsläufig schriftlich geschlossen werden, ein Scan per E-Mail genügt im Regelfall. Sollte Sie diesen Mietaufhebungsvertrag beweisen können, durch Zeugen oder Vorlage von E-Mails dann wird Ihr Vermieter einem Prozess nicht obsiegen.
Ihr Vorgehen hinsichtlich der Schlüsselübergabe ist genau richtig: Dokumentieren Sie bei Auszug alles in einem Protokoll, fertigen Sie viele Fotos und lesen Sie die Zählerstände ab. Die Schlüssel legen Sie unter Zeugen in den Briefkasten oder senden diese per Einschreiben/Rückschein an Ihren Vermieter. Möglicherweise steht Ihnen auch ein neutraler Zeuge, evtl. Nachbar zur Verfügung. Ein Zeuge, welcher keiner Partei nahesteht, ist am glaubwürdigsten, falls noch zu einem Rechtsstreit kommt.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meiner ersten Einschätzung weiterhelfen. Bei Unklarheiten besteht selbstverständlich die Möglichkeit eine Nachfrage zu stellen. Sollte der Vermieter für den November den Mietzins fordern, bin ich Ihnen gerne bei der Abwehr dieser Forderung behilflich.
Freundliche Grüße aus Berlin-Moabit
Martin Luft
Rechtsanwalt
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen im Rahmen einer anwaltlichen Erstberatung gerne beantworte.
Zunächst bleibt festzuhalten, dass Sie ordentlich zum 30. November gekündigt haben. Ich gehe nach Ihrer Schilderung davon aus, dass es hinsichtlich dieses Datums keinen Streit gibt.
Fraglich ist nun, ob ein neuer Kündigungstermin, 1 Monat früher wirksam vereinbart wurde. Im Ergebnis geht es darum, ob Sie verpflichtet sind, noch für den November die Miete zu zahlen.
Wenn Sie die Miete für November nicht zahlen, steht zu befürchten, dass der Vermieter Sie auf Zahlung verklagt. Er kann als Beweis hierfür den Mietvertrag und Ihre Kündigung zum 30.11. vorlegen.
Sie müssten jetzt beweisen, dass Sie sich auf einen früheren Kündigungstermin geeinigt haben. Es ist grundsätzlich möglich, einen früheren Auszug zu vereinbaren und zwar mittels einer sogenannten Mietaufhebungsvereinbarung. Für eine solche Vereinbarung gilt auch kein Formzwang, d.h. Sie konnten sich wirksam mündlich oder in Textform (E-Mail) darüber einigen, ein schriftlicher Vertrag ist nicht nötig (BGHZ 65, 49). Nach Ihrer Schilderung stand dieser Aufhebungsvertrag auch nicht unter der Bedingung, dass der Mieter zum 01.11. tatsächlich in die Wohnung einzieht. Spätestens am 10. Oktober, als Ihnen der Vermieter mitteilte, dass der neue Mieter jetzt unterschrieben hat, lag m.E. ein wirksamer Mietaufhebungsvertrag vor. Dass es mit dem neuen Mieter oder auch Nicht-Mieter Probleme gibt, liegt in der Risikospähre des Vermieters. Ob der neue Mietvertrag wirksam zustand gekommen ist oder nicht, spielt hierfür keine Rolle, ein Mietvertrag muss auch nicht zwangsläufig schriftlich geschlossen werden, ein Scan per E-Mail genügt im Regelfall. Sollte Sie diesen Mietaufhebungsvertrag beweisen können, durch Zeugen oder Vorlage von E-Mails dann wird Ihr Vermieter einem Prozess nicht obsiegen.
Ihr Vorgehen hinsichtlich der Schlüsselübergabe ist genau richtig: Dokumentieren Sie bei Auszug alles in einem Protokoll, fertigen Sie viele Fotos und lesen Sie die Zählerstände ab. Die Schlüssel legen Sie unter Zeugen in den Briefkasten oder senden diese per Einschreiben/Rückschein an Ihren Vermieter. Möglicherweise steht Ihnen auch ein neutraler Zeuge, evtl. Nachbar zur Verfügung. Ein Zeuge, welcher keiner Partei nahesteht, ist am glaubwürdigsten, falls noch zu einem Rechtsstreit kommt.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meiner ersten Einschätzung weiterhelfen. Bei Unklarheiten besteht selbstverständlich die Möglichkeit eine Nachfrage zu stellen. Sollte der Vermieter für den November den Mietzins fordern, bin ich Ihnen gerne bei der Abwehr dieser Forderung behilflich.
Freundliche Grüße aus Berlin-Moabit
Martin Luft
Rechtsanwalt
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