Schimmel in Keller nach Hochwasser

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.

Auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen zusammenfassend wie folgt beantworten:

Zunächst muss man hier zwischen zwei Haftungskomplexen unterscheiden:

1. Die Haftung des Vermieters aus Schadensersatz aufgrund des eingetretenen Wasserschadens, und
2. Die Haftung des Vermieter aufgrund des Fortbestehens der feuchten Wände.

Grundsätzlich verhält es sich so, dass sofern im Mietvertrag der Wohnung auch ein Keller zugeordnet und dieser daher mit vermietet ist, gehört auch der Keller zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und hat daher im mietvertraglich vereinbarten oder üblichen Zustand während des Mietverhältnisses gehalten zu werden.

Insoweit kann auch ein mangelhafter Keller den mietvertraglichen Gebrauch der Mietsache einschränken und mindern und daher zu Gunsten des Mieters Ansprüche gegen den Vermieter begründen.

Wird infolge eines Wasserschadens im Keller die seitens des Mieters darin eingelagerte Habe beschädigt, kann daher der Mieter unter Umständen nicht nur eine Mietminderung geltend machen, sondern den Vermieter auch auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.

Bei der Inanspruchnahme auf Schadensersatz (Haftung zu Ziffer 1) ist jedoch zu beachten, dass dem Vermieter regelmäßig dann auch ein Verschulden nachgewiesen werden muss, d.h. dass dieser zumindest durch die Verletzung von Sorgfaltspflichten den Schaden fahrlässig herbeigeführt, mithin zu verantworten hat.

Bei einem Einbruch von Grundwasser aufgrund von sehr starken Regenfällen, vermag ich m.E. ein Verschulden nicht zweifelsfrei zu erkennen, da dies bei besonderen Unwetterlagen regelmäßig passieren kann und der Vermieter derartige höhere Gewalt im Regelfall kaum zu vertreten hat.

Insoweit wird eine Haftung auf Schadensersatz möglicherweise kaum nachweisbar sein.

Anderseits kann aber auch eine versicherungsrechtliche Haftung in Frage kommen. Dabei ist zwischen der Gebäudehaftpflicht und einer mieterseitigen Hausratsversicherung zu unterscheiden.

Während die Gebäudehaftpflicht im Regelfall nur Gebäudeschäden abdeckt, haftet die Hausratsversicherung für das Inventar.

Für letzteres ist aber regelmäßig der Mieter verantwortlich, d.h. er muss selbst sein Inventar versichern, sodass eine Haftung bei Schäden infolge Fremdeinwirkung ohne eine entsprechende Versicherung ausgeschlossen sein kann, und daher auch nicht gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden kann.

Dies einmal als allgemeinen Exkurs vorangestellt.

Hinsichtlich Ihrer Frage im Einzelnen ist jedoch festzuhalten, dass sich offensichtlich der Vermieter über einen Zeitraum von 2 Monaten nicht gekümmert hat, sodass zumindest nicht unerhebliche Restfeuchte in den Wänden vorhanden ist bzw. sein kann, welche zu dem von Ihnen beschriebenen Schadensbild, Schimmelbildung an der eingelagerten Habe, führen kann.

Hier steht jedoch der Vermieter deutlich in der Pflicht weitergehenden Schaden infolge des Wassereinbruchs zu vermeiden.

Insbesondere die erforderlichen Trocknungsmaßnahmen sicher zu stellen, um den mit vermieteten Keller in einem gebrauchstauglichen und mietvertraglich vereinbarten Zustand wieder herzustellen.

Bei der Aussage keine Bautrockner gefunden zu haben, handelt es sich nach meinen Erfahrungen, schlichtweg nur um eine Ausrede, da für die Trocknung der Kellerräume regelmäßig die Gebäudehaftpflicht des Vermieters aufkommt und es ausreichend Firmen auf dem Markt gibt, welche zügig eine ausreichende Trocknung von Räumen gewährleisten können, zumal keine Kosten auf Seiten des Vermieters i.d.R. entstehen.


Für die nunmehr entstehenden Schäden an dem Inventar ist jedoch abermals auf den vorgenannten Exkurs hinzuweisen. Für beschädigtes Inventar ist der Mieter im Rahmen seiner Hausratsversicherung bedauerlicherweise verantwortlich, d.h. die eigene Hausratsversicherung muss, sofern eine besteht, in Anspruch genommen werden.

Andererseits hatte der Vermieter aufgrund des Wassereinbruchs dahingehend Kenntnis, dass der Keller und seine Wände feucht sind, bzw. hätte er dies zwingend erkennen müssen. Dennoch hat er es offensichtlich unterlassen rechtzeitig tätig zu werden und die Trocknung der Räume einzuleiten.

Der daraufhin entstandene Schaden an der eingelagerten Habe, ist daher darauf zurück zuführen, dass der Vermieter in Kenntnis eines (drohenden) Schadens weiterhin untätig geblieben ist. Insoweit kann ihm daher ein Verschulden nachgewiesen werden, welches dann auch eine Haftung für das durch die Folgeschäden beschädigte Inventar aufleben lässt.

Demnach können Sie hinsichtlich den weiteren Schäden Ansprüche gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Hierbei muss aber auch die sog. Schadensminderungspflicht des Mieters mit berücksichtigt werden. Denn auch der Mieter ist gehalten einen drohenden Schadenseintritt möglichst gering zu halten. Denn kennt der Mieter den Feuchtigkeitsmangel selbst, so ist er gehalten auch alles im Rahmen seines Möglichen zu unternehmen, um einen drohenden Schaden zu verhindern, sprich er darf den drohenden Schaden an seiner Habe nicht einfach in Kauf nehmen, um dann seine Ansprüche gegenüber dem Vermieter in voller Höhe zu begründen. Vielmehr muss er selbst wichtige Güter in Sicherheit bringen und ggf. eingelagerte Sachen auslagern und sichern. Die damit verbundenen Kosten können dann wiederum gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden, im Wege des Schadensersatzes.

Daneben steht dem Mieter auch das Recht zu, die Miete angemessen zu mindern, denn Kellerräume müssen grundsätzlich trocken sein. Einen Grundsatz dass Kellerräume eine übliche Feuchtigkeit aufweisen dürfen, gibt es insoweit nicht (OLG Düsseldorf WuM 2005, 209).

Die Höhe der Minderung bemisst anschließend an dem Grad der Beeinträchtigung. So haben die Gerichte in der Vergangenheit regelmäßig zwischen 5-10 % Mietminderung bei nicht unerheblich feuchten Kellerräumen als angemessen erachtet (AG Osnabrück ZMR 1987, 342; AG Düren WuM 1983, 30).

Fazit:
Für Ihren Sachverhalt bedeutet dies:

Sie sollten den Zustand des Kellers nochmals abschließend dokumentieren, sei es mittels Zeugen oder mittels Lichtbildern. Anschließend sollten Sie den Vermieter unter Fristsetzung schriftlich auffordern nunmehr die Mängelbeseitigung einzuleiten und die Trocknung des Kellers durch eine Fachfirma vornehmen zu lassen und für den Fall des Untätigbleibens mit der Geltendmachung einer Mietminderung drohen bzw. diese nach Fristablauf geltend machen, als auch gleichzeitig anzeigen, dass Sie die künftige Miete nunmehr nur noch unter Vorbehalt zahlen.

Darüber hinaus sollten Sie den Schaden an Ihrer eingelagerten Habe dokumentieren und ggf. schätzen lassen, besser nachhaltig belegen können z.B. anhand Quittungen. Ferner sollten Sie wertvolle Sachen sichern und auslagern um dort weiteren Schaden zu verhindern.

Diesen dann bezifferten Schaden und ggf. Auslagerungskosten sollten Sie gleichsam geltend machen und seitens des Vermieters verlangen.

Sollte die Frist zur Mängelbeseitigung und der Auskehr des Schadensersatzes dann untätig verstreichen, lege ich nahe einen Rechtsvertreter vor Ort zu bestellen, der in der Geltendmachung und Prüfung mietrechtlicher Ansprüche versiert ist und Ihnen dann bei einer erfolgreichen Durchsetzung Ihrer Ansprüche vor Gericht behilflich ist.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben einen ersten rechtlichen Überblick in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können. Bei Nachfragen, insbesondere bei Unverständlichkeiten, können sie sich gerne über die Nachfrageoption mit mir in Verbindung setzen. Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.